摘要：一个南院，一个北院。南院是个独立的院子，比较纯粹；北院则是商住一体，所以虽然有6栋楼，编号上却只有4栋，因为其中的3栋都被编成了分别是5号楼的5a5b5c。

华润幸福里一共有2个院子。

一个南院，一个北院。南院是个独立的院子，比较纯粹；北院则是商住一体，所以虽然有6栋楼，编号上却只有4栋，因为其中的3栋都被编成了分别是5号楼的5a5b5c。

这是因为郑东万象城是这3栋楼的裙楼，即这三栋楼下面7层和商业是一个结构主体。

住宅要静，商业很闹。

随着郑万的开业，同一栋楼的住宅和商业之间的开始逐渐凸显，内部矛盾越发激烈。

很快，“本是同根生，相煎何太急”在北地块上演了，噪音、视野、气味、地库、管理等各种问题都出来了。

几个月以来，为了解决这些问题，业主小夕一直在奔波，她见到《楼八》的第一句话就是：

在真的是受够了！

【1】

2个崩溃的女人

感谢关注《楼八地产研究所》。

我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。

8月15日，我在瑞玺售楼部歇息。

每次来瑞玺售楼部，我都会多呆一会，喝杯水，瑞玺售楼部的物业堪为行业标杆。

保安引导热情周到，大厅环境优雅干净，客服服务贴心入微，这种氛围导致每次来都想买房，最后都是钱包劝我冷静了下来。

歇了一会，我就起身步行去幸福里北院了，因为小夕还在幸福里北院等我。

几周前，幸福里北院业主小夕一直给我发微信，想邀请我去她们小区看看。

我最近很忙，原本是不想去的，但对方几次邀请下来，也感受到了急迫+压抑的心情，这天路过，决定去看看。

上图：郑东万象城5号楼

小夕的噪音

小夕在5号楼A22楼。

房子面积230㎡，买这套房子，原本她是准备自住，但最近发生的一系列事情，让她紧急调低了房子装修预算，改变原“自住”计划，准备做自己的工作室。

这一切的原因就是来自楼下郑东万象城的噪音干扰。

小夕认为，目前的噪音分贝对于她和她的孩子们来说，根本没法居住。

说完，她拿出了随身携带的分贝测试仪，拉着我走到打开的窗前。

我低头望去，小夕手里的分贝仪数值一直在63到68之间跳动。

从小夕家里出来，我便随小婕去了她家。

小婕的视觉+听觉+味觉立体干扰

小婕家也在5号楼，14楼，比小夕楼层更低，这也就意味着距离商业更近。

上图：小婕窗下场景

小婕说，商业的层高高，7层的高度就相当于十几层了，所以，在她家，打开窗户就是商业楼顶。

好几次，她一打开窗户，下面就是乱糟糟的餐饮杂物和餐饮工作人员，有时候，他们还会聚集在楼下吃饭抠脚。

据小婕说，郑东万象城的业态占比中，餐饮已经严重超标，在商场中央空调效果不佳的情况，商场便允许商户自行加装空调，而加装的设施，基本都放在了楼顶。

在小婕家里，她没有测量噪音，但从我的直观感受，似乎比小夕家更大一些，毕竟15楼离22楼更近。

上图：小婕的窗下

同时，小婕还说，在装修房屋的过程中，每到饭点，窗户外面都能飘进来鱼香肉丝的味道。

小婕自嘲，这个味已经成为她免费的“饭点”提醒器了。

相比小夕单纯的噪音困扰外，楼层更低的小婕“享受”的是听觉、视觉，再加上味觉的三位一体困扰。

突然之间，我发现，小夕的不幸对比小婕的不幸，竟然是幸运的了。

幸福不是奋斗出来的，是对比出来的。

不论是不幸的小婕，还是幸运的小夕，都不孤单，和她们同样“受够了”的还有5号楼其他300组业主。

【2】

规划的更改

起初，我并不同情她们，因为一个问题，到最后，我还是问了出来。

我问：买的时候，置业顾问没给你讲规划吗？你们自己看不出来这是商住一体的建筑吗？你不知道跟商业在一起会有一定的噪音吗？

这三个问题也算得上直击灵魂，买的时候被告知外立面是真石漆买后维权想换铝板确实很难获得同情。

面对这三个问题，小婕回答得也明明白白。

她说：我们当然知道，之所以很清楚的情况下依旧购买，主要原因有三个：

上图：万象城屋顶原规划

第1，她说，当时买的时候看规划，商业的楼顶是空中花园，这个在规划图上显示得很清楚。

上图是业主小夕提供的规划图，据其介绍，这是在东区官网上下载的，且已经完成公示，工作人员也答复是最终版。

第2，万象城是全国知名的商业品牌，她们认为，商场的噪音控制肯定会控制到符合国家规范之内。

第3，关于餐饮的业态占比会，她们当时根本没想到会这么高，全国的万象城购都没有郑东万象城这么高的。

然后，她话锋一转，说了这三点的现实情况。

第1，商业公司把空中花园取消了，取而代之的是安放各类设备。

第2，没想到噪音严重超标，且不降噪；

第3，没想到餐饮比例超标，没想到在楼顶加装餐饮电器，更没想到工作人员在屋顶吃饭抠脚。

小夕和小婕也都是高知人群，感觉也并非胡搅蛮缠之人。

随着矛盾的不断升级，商业公司也承诺购买降噪设施进行降噪。

2025年8月23日，郑东万象城举行了幸福里北院的业主见面会。

会议上，业主提出了10条意见，其中，第十条内容显示：要求噪音和油烟在2025年9月15日将至国标以下。

随后，郑东万象城便开始降噪。

上图：郑万安装降噪设备现场

《楼八》去的当天是9月10日。

小婕说，商业公司说已经购买了300万的降噪设备，预计9月15日前可以安装完毕，到时候，就可以彻底解决噪音问题了。

上图便是9月14日，降噪设备安装现场。

然而，设备安装后，并不理想。

上图：万象城噪音测试

9月15日，小婕在她家再次进了测试。

测试时间是早上8点15，数据显示，数值是70.4，然后，她把图片发给了我，见上图。

小婕很无奈，给我说了一句：

这个降噪也是奇妙，越降越噪。

她说她要崩溃了。

我听得也要崩溃了，从斥资300万购买降噪设备这件事来看，商业公司也在努力解决这个事，可为什么结果不理想呢？到底哪里的问题呢？

【3】

找不到幸福的幸福里业主

由于和商业一体化设计，幸福里北院业主的烦恼问题不止噪音这一件。

在8月23日的业主见面会上，业主提出了10条问题，以及整改诉求，郑东万象城的相关领导以及其他相关领导也都签字确实。

如下图。

上图：幸福里业主见面会议纪要

这些问题主要集中在停车、隔离，以及管理问题。

一、停车

幸福里北院和郑东万象城用的同一个地库，产生使用问题也是必然。

口少

小婕反映，地库一共3个出入口，供他们单独使用的只有一个，其他2个都是和商业共用。

且不说遇到节假日，商业口堵车严重，即便平时，他们也不会通过商业回自己家，所以，也就剩一个口了。

炎热

由于同一地库，一到盛夏，商业进出的大量车辆必然会排放大量的热量，这使得车库整体温度很高。

据业主反映，夏季，北院的温度高出南院5度以上，小婕说，今年夏天，小区有业主在北院地库中暑。

管理问题

还是因为和商业共用一个地库，非小区业主可以通过商业地库直接进入小区地库，继而进入小区，全程无需使用门禁卡。

不过，这个问题很好解决，不用300万，几千就够了，相信很快会被解决。

二、隔离

既然是商业住宅共用一个地块，那自然要做好商业和住宅的隔离问题。

上面说了，商业和住宅，不仅在地库存在一定的“无障碍”互通的情况，而且，在地面层也可以实现互通。

如下图。

上图：幸福里北院院内格栅

5号楼的1至7层是架空层，小婕说，这些空间原本应该是业主的共享空间，但后来被商业公司摆放了设备。

不仅如此，在一层，又开设了活动格栅门，如上图，通过这个门，商业体的工作人员可以自由出入。

这件事也让业主苦恼不堪。

她们还怀疑，有工人站在格栅后面偷窥小区，我劝解说，这个应该不会，真没必要。

也能理解，感觉小婕已经焦虑得走火入魔了。

三，周边环境

北院，作为一个独立住宅组团，东侧、西侧，以及北侧，都是万象城商业，只有南向一侧是围栏。

但，如今商业开业后，由于巨大的人流，北院南侧的道路基本上全被停成了电动车和自行车。

如下图。

上图：幸福里停车问题

说实话，这个事，只会越来越糟糕，因为随着弘坊的快速建设，郑万商圈会越来越成熟，越来越大，人自然越来越多。

人流这个问题，无法避免。

哎！真不容易，小夕和小婕气得很，她们说，因为这些事，她们在业主群里说，打死都不去万象城买东西，等弘坊开了去弘坊。

都是气话。

郑万开业后，有同行说，会大大提升幸福里的住宅价格，显然，这种说法不对：郑万的开业，对幸福里是利空，对瑞玺是利好。

这一点，幸福里业主必须接受，我相信，购买的时候后，大家应该会清楚这一点。

如果幸福里是绿博的一个盘，大商业的开业可能会是利好，但在本来商业已经极其发达的东区，绝不可能。

你问问天筑愿不愿意隔壁再建个万达？

结尾

楼八的话

幸福里南院、幸福里北院、郑东万象城、云玺，以及瑞玺，虽然隶属华润不同的板块管理，但其实大家都是一家人。

相亲相爱的一家人。

小婕说，她也希望甜甜蜜蜜，和和睦睦，但三位一体的打击让她已经心力交瘁，她希望尽快改变这一切，她希望郑东万象城能狠抓整改，不要让幸福里业主失去幸福。

这篇文章是在2位幸福里女士的坚持下反映的，我很佩服她们，中间，有一位男业主连小区出现蟑螂都不敢对外说，怕影响自己的房价，说互联网是有记忆的。

这有点掩耳盗铃。

你好与坏，贵与贱，取决于你本质，而不是外界怎么说，衰，是唱不出来的，能唱出来说明你真的衰。

有人说楼八唱衰了理想国的房价，真是日了狗了，隔壁的橙园有人说过吗？挡住它降到三千多了？

来源：金童聊房