摘要：在接下来的十年里，我国某些住宅项目可能遭遇库存积压或价值贬损的风险，甚至有可能变成“贫民窟”。尽管如此，业内人士已经开始逐渐减少在这一领域的投资。

住宅行业充满不确定性，竞争态势激烈，不同发展阶段的住宅拥有各自的特色和市场需求。

在接下来的十年里，我国某些住宅项目可能遭遇库存积压或价值贬损的风险，甚至有可能变成“贫民窟”。尽管如此，业内人士已经开始逐渐减少在这一领域的投资。

一、老旧住宅：居住环境令人担忧

谈到“老破小”，大家都有共鸣：六楼无电梯，搬重物回家疲惫不堪；道路不平，夏日蚊虫横行；更令人难以置信的是，在家涮火锅都有可能遭遇停电。

除了这些，还有停车难、流动人口多、邻里纠纷、物业服务质量差或无物业等问题。

一种普遍看法是，小区建成前20年是品质巅峰时期，20年是盛衰的转折点，此后就很容易问题频出。可还是有不少家庭居住在这样的老房子中。

有些建成仅十几年的小区，外观看似不破旧，但进入单元楼后，灯泡损坏、砖块破损，墙上广告遍布。

小区房龄不长却如此破败，主要原因是物业管理不善。现在，商品房多为期房，物业由开发商提前指定。其中存在诸多猫腻，许多物业是开发商的关联企业。

业主搬入新房后，才发现物业“收钱多，服务差”。每年缴纳数千物业费，却连最基本的卫生清洁、路灯维修都做不到。

以我家小区为例，电梯故障不修、垃圾清运不及时、治安管理乱等问题层出不穷，就连最基本的保洁服务都难以达标。

二、物业费高昂却也难以保证小区品质

物业服务分为ABCD四个等级，等级越高，服务标准越严格。不过高价购买的“金牌物业”往往只提供“木牌服务”。

工作人员培训不足，态度恶劣，与业主沟通成家常便饭；小区公共设施损坏，维修与否无人问津，能拖一天是一天；保洁绿化等“面子工程”偶尔露面，平时却不见踪影。

有人认为，服务如此糟糕，为何不能更换物业？可更换物业也不是个容易事！

需要先成立业委会，无人牵头难以实现；再召开业主大会，同意率需达到2/3以上，难度更大。即便通过，物业也会阻挠，雇佣“大汉”恐吓业主，网上造谣抹黑业委会，只为阻止更换物业。

历经波折，终于将烂物业赶走，新物业也不一定能让业主满意。更有甚者，无论物业表现如何，只要入住，物业费必须缴纳。不交物业费，等待你的将是法院传票！

三、存在严重环保问题的住宅区

在早期开发过程中，开发商为了降低成本、追求利润，忽视了周边生态环境的改善，引发了一系列生态问题。

就像一些小区附近有污水处理厂、工业区等污染源，这不就是会对周边环境造成了负面影响，还会给人的身体健康带来一定的危害。

若这些问题都不能得到有效解决，老旧住宅区将逐渐失去活力，房价和租金也是会随之下降。

总结：并非所有房产都具有保值增值的潜力。尤其是这三种类型的房产，未来可能变成“贫民窟”，不仅会失去了原有的生活和发展潜力，还可能给业主带来巨大的经济损失。

来源：叶先生楼市观察