摘要：与专注于特定的零售物业或商业地产项目的零售公募REITs不同，房托基金投资的物业类别更为多元，包括但不限于购物中心、写字楼、公寓、工业地产等资产。国内知名的房托基金包括领展房托、越秀房托、凯德商用中国信托、招商房托等。

一文讲透凯德、越秀、招商三家房托基金2024业绩表现及2025运营计划

与专注于特定的零售物业或商业地产项目的零售公募REITs不同，房托基金投资的物业类别更为多元，包括但不限于购物中心、写字楼、公寓、工业地产等资产。国内知名的房托基金包括领展房托、越秀房托、凯德商用中国信托、招商房托等。

近日，上述四家房托基金中的后三家陆续发布了2024年度业绩公告，本文将聚焦于房托基金中的投资物业（尤其零售物业）业绩，梳理其2024年运营及表现，并据此观察商业地产市场发展趋势及走向，供行业伙伴参考借鉴。

（以下房托基金不分排名，以名称首字母排序）

凯德中国信托
3座改造升级商场的净物业收入同比增13.7%

截至2024年12月31日，凯德中国信托（CLCT）共拥有18个投资物业组合，包括9个零售商场、5个产业园区和4个物流园区。

2024年，基金总收入18.38亿元，同比下降3.92%；净物业收入12.19亿元，同比下降5.77%。财报显示，收入下降是由于缺少凯德MALL双井（2024年1月出售）和凯德MALL七宝（2023年3月停止运营）的贡献；以及产业园区和物流园区的入住率和租金较低。

分资产类型来看，2024年，基金旗下9个零售物业实现总收入13.13亿元，净物业总收入为8.59亿元，分别同比增长0.9%和1.9%。基金管理人在财报中表示，这得益于零售资产组合的韧性、积极的租赁管理以及已完成的资产升级改造的成效。

5个产业园实现总收入4.75亿元，净物业总收入3.33亿元；4个物流园实现总收入4880万元，净物业总收入2740万元。

9座零售物业2024年运营情况

凯德MALL·西直门，图源：企业官方渠道，下同

因此，2024年零售物业组合仍是CLCT的主要收入来源，总收入13.13亿元，占基金总收入的71.4%；净收入8.59亿元，占基金总净物业收入的70.7%。财报显示，得益于餐饮、服务及科技类业态的需求增长（分别同比增长8.9%、14.4%及9.2%），2024年，CLCT零售租户总销售额和总客流量分别增长了2.0%和8.7%。

来源：基金公告，下同

从出租率来看，各项目经营稳健，零售物业平均签约出租率达98.2%，其中，凯德MALL·西直门、乐峰广场、凯德广场·诺和木勒和凯德广场·学府的签约出租率均超过了99%。

值得注意的是，CLCT于2023年完成了凯德广场·雨花亭、乐峰广场、凯德MALL·大峡谷三项资产升级改造，2024年三个购物中心的净物业收入同比增长了13.7%，平均投资回报率约为14%，超过资金成本。其中，凯德MALL•大峡谷净物业收入增长高达41.5%。

此外，CLCT还完成了对凯德MALL·西直门、凯德广场·学府和乐峰广场的三项小型空间改造，面积介于170至1,700平方米之间，并实现了可观的投资回报率。据官方信息，在2024年第三季度，凯德中国信托完成了对凯德广场·学府1,122平方米的改造，打通了一条直接连接火车站哈尔滨西站的餐饮零售街「未央街」；2024年12月，凯德MALL·望京8,800平方米的原主力超市华联BHG生活超市已停业，将被改造为一个新概念超市，并重新切分租赁空间，将引入潮流零售品牌和受欢迎的餐饮门店，预计于2025年第四季度完工。

2025年零售物业运营计划

对于2025年，凯德中国信托表示，将持续优化零售业态组合，适时通过资产改造升级和重新切分租赁空间，释放传统主力空间的价值（如今年将完成凯德MALL·望京超市空间焕新升级）。此外，财报显示，基金还计划于2025年推出更多运营举措，重点关注提升客流并紧跟不断变化的消费趋势，通过精细化业态规划提升零售物业出租率，动态响应消费者需求变化。

越秀房产基金
广州IFC国金天地2024经营收入同比提升3.2%

截至2024年12月31日，越秀房产基金旗下物业组合共有10项，分别为位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心、越秀金融大厦，位于上海的越秀大厦、位于武汉的武汉物业（武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及若干停车位）、位于杭州的维多利商务中心及位于香港的越秀大厦，物业总建筑面积为1,184,156.5平方米，总可出租面积为803,984.1平方米。

2024年，越秀房产基金物业实现总经营收入约2,031.54百万元，比上年同期减少2.7%；实现物业收入净额约1,444.93百万元，同比下降2.1%。

各物业2024年运营情况

分物业类型来看，2024年度，写字楼经营收入 1,150.42百万元；零售商场经营收入167.09百万元；批发市场经营收入206.20百万元。租金单价均现下降态势，不过，零售商场及批发市场出租率回升。这与商业地产市场普遍呈现的降价保租趋势相符。

分项目来看，白马大厦约占总经营收入的10.1%；财富广场约占3.7%；城建大厦约占3.4%；维多利广场约占3.7%；国金中心约占49.6%；上海越秀大厦约占4.8%；武汉物业（武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及若干停车位）约占5.0%；杭州维多利约占1.7%；越秀金融大厦约占17.8%；香港越秀大厦约占0.2%。广州国金中心综合体以总可出租面积28.64%的体量占比获得了近一半的总经营收入，项目对基金的重要性不言自明。

不难发现，广州国金中心（58层的甲级写字楼，6层的零售商场，1700个车位的停车场，以及拥有344间客房的五星级酒店和314个单位的豪华服务式公寓）零售商场国金天地的出租率高达98.3%，带动2024年经营收入同比逆势增长3.2%。这一方面得益于项目所处地段的稀缺性及自身核心地位，还有办公楼、四季酒店及雅诗阁带来的优质商办消费客群；另一方面与商场的“品牌焕新+场景运营”密不可分，国金天地年内积极推进品牌调整，引入茶二广州首店、赛百味、混果汁等新品牌，新品牌销售额较原有品牌同比提升均超过15%。并举办八周年庆、「漫游熟人节」暑期企划以及广州大剧院《剧院魅影》广州站独家联名等活动，升级场景氛围拉动客流，全年客流量较去年同期增长7.4%。

广州国金中心（广州IFC）

广州IFC国金天地

与此同时，广州VT101维多利广场年内积极联动宜家睡眠中心、购书中心、信息时报等品牌、企业及媒体举办多元化主题活动，「优衣库」维多利店全年进店客流量同比增长4%，全年销售额再次排名品牌全国第一。商场全年客流量亦同比增长5%。此外，商场年内还成功引进两家品牌医美公司，全年新签面积超过1,300平方米，续租面积超过1,200平方米，期末出租率为96.6%，同比增加3.1个百分点。

广州VT101维多利广场

于2024年12月31日，越秀房产基金的物业组合重估市值约为423.08亿元，同比下降0.6%。其中，批发市场广州白马大厦、零售商场广州维多利广场、甲级写字楼杭州维多利重估市场逆势上涨；广州的财富广场、城建大厦、国金中心、越秀金融大厦，上海越秀大厦，武汉物业等估值均出现下降，尤其香港越秀大厦估值降幅达11.9%，显示了不同城市中商业地产市场对业态需求的不同侧重方向。

2025年运营计划

越秀房产基金管理人表示，2025年将保持审慎乐观的态度，实施积极稳健的营运策略。并从资产管理、融资和项目改造提升三方面给出行动方案。

资产管理方面将贯彻实施积极、稳健、灵活的租赁策略，并将低碳、绿色、智能、健康理念融合至业务营运各个环节，动态检视资产组合成长性，持续提升资产组合市场竞争力。

融资管理方面，因应境外利率上行和人民币成本相对走低，管理人将视市场发展预期对融资结构持续检视并进行合理调整，引入低成本人民币融资，平滑利率风险。

工程改造方面，管理人计划重点投入国金中心、越秀金融大厦、白马大厦、财富广场、城建大厦、上海越秀大厦、武汉越秀财富中心和杭州维多利相关资本性改造工程，实现物业保值增值，为项目稳健经营提供保障。

招商局商业房托
深圳蛇口招商花园城2024租金同比提升55.8%

截至2024年12月31日，招商局商业房托基金共拥有6座投资物业，包含5座办公楼（4座位于深圳南山，1座位于北京朝阳），1座零售商场，即深圳蛇口招商花园城。

2024年，基金的收益为529.4百万元，较2023相关年度的收益增加40.2百万元，同比增长8.2%。收益增长的主要由于租金收入增加6.1%至467.9百万元。扣除物业经营开支后，物业收益净额为约383.7百万元，同比增加8.0%。

投资物业2024年运营情况

财报显示，受惠于蛇口招商花园城升级改造后强劲的租赁势头，基金的物业组合的整体出租率从2023年期末的86.8%提升到本报告年度期末的90.6%。

分物业类别来看，写字楼物业平均出租率从上年末的90%小幅下降到2024年末的89.8%，主要受制于新时代广场出租率下滑达15.5个百分点；与此同时，其余办公楼则呈现较稳定的出租率增长状态，其中，数码大厦出租率上升近10%，科技大厦保持满租状态，科技大厦二期则由96.6%上升至99.8%，而招商局航华科贸中心则大幅提升12.1个百分点。结合租金来看，除满租的科技大厦现时租金出现上升致年度租金收入上升6.6%外，其它办公楼租金收入呈现出明显的“以价换量”特征，显示出物业所在的深圳南山区、北京朝阳CBD片区租金上升均面临挑战。

作为物业组合中唯一一座零售物业，深圳蛇口招商花园城2024年的表现亮眼，财报中提到，项目在经历完2023年的升级改造后，运营情况及客流量持续突破，出租率较上年同期相比时大涨19.8个百分点至93.5%，年度租金收入同比猛增55.8%。管理人在财报中也表示，花园城为吸引新租户而给予的租金减免，导致其现时租金下降，由152.3元╱平方米下降至126.1元╱平方米，每平米下降了26.2元。

公开信息显示，深圳蛇口招商花园城于2006年开业，是招商蛇口花园城产品线首发之作，项目在2023年进行了大规模空间场景焕新并于2024年初升级开业，19年深耕南山蛇口片区居民的日常消费刚需、持续的品牌优化和运营迭代，花园城早已成为当地居民不可或缺的“第三生活空间”。

铱星云商获悉，2024年蛇口招商花园城实现销售额近14亿元（含蛇口沃尔玛），客流量达2000万人次。这些数据预示着项目增长后劲十足。管理层亦在财报中表示，2025年对花园城出租率的持续恢复充满希望。

2025年运营计划

财报显示，在新的一年，管理人首要目标是专注于重建基金甲级写字楼物业的出租率。面对市场竞争，管理人将根据市场动态适时调整租金水平，同时提供灵活的租赁条款。此外，管理人指出，虽然租金收入仍将面临压力，但非营业开支和利息成本也将同步减少。

与此同时，管理人亦将对各项资产的表现进行全面评估，积极寻求资本优化配置的机会，以提升运营效率；并将在大中华地区寻找优质多元化资产进行投资，进一步使基金的收入基础多元化，实现每基金单位分派的长期可持续增长。

铱星云商观察

通过上文的梳理，我们发现，这三家专注投资中国内地市场房托基金的五个共同特征以及不同之处（以零售商场为重点举例说明）。

第一个共同特征是位于城市核心地段零售商场的高出租率。如：凯德中国信托旗下的凯德MALL·西直门位于北京市西城区二环线黄金地段，地铁2号线、4号线、13号线及北京北站近在咫尺；越秀房托旗下的广州IFC国金天地所在的广州国金中心位于珠江新城CBD核心区北岸，与广州周大福金融中心联合组成城市标志性建筑“广州双子塔”，并与广州塔（小蛮腰）隔江对望，地铁3、5号线及广州地铁APM线交汇于此。优越的地理位置使得这些项目的目标客群来源多元化，包括且不限于片区居民、当地白领、高端商务及旅游客群。

第二个共同特征是基金中的零售商场因大规模调改带来出租率的提升、业绩增长及销售额上涨。如凯德中国信托旗下的凯德广场·雨花亭、乐峰广场、凯德MALL·大峡谷3个项目升级改造，带来了2024年三个购物中心的净物业收入同比增长了13.7%，其中，凯德MALL·大峡谷净物业收入增长高达41.5%。还是这三个完成改造的项目，2024年内，凯德MALL·大峡谷销售额同比增长13.9%，客流同比增长26.6%；乐峰广场销售额同比增长3.4%，客流同比上涨16.2%；凯德广场·雨花亭销售额同比上涨13.0%，客流同比增长7.5%。与此同时，招商房托的深圳蛇口招商花园城2024年焕新后运营情况及客流量持续突破，出租率较上年同期大涨19.8个百分点，年度租金收入同比猛增55.8%，全年客流量达2000万人次。

第三个共同特征是基金管理人不约而同提及资产提升即项目改造计划，以保障物业的保值增值和稳健运营。如凯德在2025年将完成凯德MALL·望京焕新升级；越秀房托则着手对国金中心、越秀金融大厦、白马大厦等多项资产进行相关改造。

第四个共同特征是基金中运营良好的零售商场均拥有稳定的长期租户及根据消费趋势动态引进新锐品牌。如广州维多利广场拥有四层约6000平米的优衣库华南区旗舰店（2014年开业至今）、两层超600平米的广州麦当劳首家未来餐厅旗舰店（2018年开业至今）、超1000平米的GU首家华南旗舰店（2019年开业至今）等；深圳蛇口招商花园城拥有沃尔玛（2000年开业至今，为花园城一期商业）、迪卡侬（2006年开业至今）、周大福（2006年开业至今）、萨利亚（2015年开业至今）等；而广州乐峰广场则有永旺（2013年开业至今）、ZARA（2013年开业至今），并陆续引入Meland（2022年至今）、蔚来中心（2022年至今）、US KIMMY（2024年开业）等优质商户。

第五个共同特征是基金中不少项目（包括办公楼、零售商场）出现降价保出租率的现象。在如今品牌和企业拓展谨慎的趋势下，保出租率已成为商业地产租赁市场当务之急。

此外，不同之处在于2025年的规划上，越秀房托基金在运营上重点是投资物业改造，没有提及新项目投资；而凯德中国房托着眼于现有零售物业的运营调改；招商房托的计划相对更激进，在精细化运营的基础上，还将寻求资本优化配置的机会，并寻找优质多元化资产进行投资，进一步使基金收入基础多元化。

来源：铱星云商