摘要：4月8日，穆迪已确认华润置地有限公司(China Resources Land Limited，简称“华润置地”，01109.HK)“Baa1”发行人评级，并将展望从负面调整至稳定。

久期财经讯，4月8日，穆迪已确认华润置地有限公司(China Resources Land Limited，简称“华润置地”，01109.HK)“Baa1”发行人评级，并将展望从负面调整至稳定。

与此同时，穆迪确认了华润置地中期票据(MTN)计划“(P)Baa1”的高级无抵押评级，华润置地高级无抵押债券“Baa1”的评级。

穆迪副总裁兼高级分析师Roy Zhang表示:“评级确认和稳定的展望反映了华润置地即使在长期疲软的市场条件下也能保持稳健的经营和财务状况。这种韧性的增强得益于公司业务的改善多元化，高利润率且稳定的租金收入占比增加，以及其审慎且有针对性的投资策略。”

“穆迪预计，该公司将凭借其知名品牌、优质土地储备、低成本融资渠道以及国有背景，保持强劲的市场地位并持续跑赢大盘，”Zhang补充道。

评级理据

华润置地“Baa1”的发行人评级反映了该公司均衡的商业模式，其支持因素包括(1)覆盖全国高线城市的高质量土地储备;(2)不断增长的经常性收入，包括来自其可观规模的投资物业组合高利润率租金收入;以及(3)强大的融资渠道以及与国有母公司华润(集团)有限公司(China Resources (Holdings) Co., Ltd.，简称“华润集团”)运营协同效应。

上述优势被被该公司对行业周期性和监管风险的敞口以及其为扩大投资组合而进行的持续投资所抵消。

2024年，华润置地的经常性收入增长6.6%，至人民币417亿元。其中高利润租金收入为人民币233亿元，同比增长4.8%。经常性收入贡献的增长提高了公司的业务稳定性，并增强了其对房地产开发业务相关不确定性的抵御能力。

该公司的合同销售额开始从低基数回升，在2024年第四季度和2025年前两个月同比增长22%，跑赢整体市场。

该公司继续提升市场份额并改善其在需求和盈利能力更佳的市场中的布局。与此同时，华润置地的知名品牌和低成本融资为其应对下行周期提供了额外缓冲。穆迪预计，随着政府支持措施开始生效，公司的合同销售额将在2025年企稳。

穆迪预计，该公司的总收入在未来12至18个月内将基本持平，因为经常性收入的增长抵消了房地产开发收入的下降。主要受高利润率租金收入的EBITDA贡献增加所驱动，该公司的EBITDA将从2024年的670亿元人民币温和增长至680-700亿元人民币。因此，华润置地的债务与EBITDA比率将保持在4.5倍至5.5倍之间，考虑到稳定的租金收入流作为关键收入组成部分，该水平与其Baa1评级相符。该公司的大量现金头寸将提供额外的缓冲。截至2024年12月31日，华润置地的非限制现金/短期债务覆盖率保持在1.9倍的稳健水平。

华润置地的流动性优秀，得益于公司庞大的持有现金、适度的短期债务到期以及良好的境内外融资渠道。穆迪预计，该公司的持有现金和预计运营现金流将完全覆盖其承诺的土地支付和未来12-18个月的再融资需求。

华润集团拥有该公司59.55%的股份，该公司与华润集团的密切联系也将支持其融资渠道。

就环境、社会和治理(ESG)因素而言，公司的ESG评估主要由华润集团的集中股东所有权驱动。上述风险被政府的杠杆控制指令、公司保守的财务政策以及其在保持稳健的业务和财务表现方面的记录所抵消。

可能导致评级上调或下调的因素

如果华润置地的经常性收入增长，收入和盈利稳定性进一步提高，并保持强劲的信贷指标，使其调整后的债务/资本化之比持续低于30%，则评级上调的压力可能会出现。

另一方面，如果华润置地出现以下情况，穆迪可能下调其评级：(1)运营表现恶化;(2)流动性缓冲或融资渠道减弱;或(3)信贷指标恶化，以致其调整后的债务/资本化之比持续高于45%，债务/EBITDA之比持续高于5.5倍，或经常性收入/利息覆盖率之比持续低于100%。

华润置地成立于1996年并在港交所上市，是中国龙头房地产投资和开发公司。自2010年以来一直是恒生指数成分股。截至2024年6月底，华润置地59.55%的股份由华润集团持有，华润集团最终由国务院拥有。

来源：久期财经