摘要：在澳大利亚私人信贷行业掀起的并购浪潮中，新加坡房地产巨头凯德投资（CapitaLand Investment）于去年年底以2亿澳元收购了非银行贷款先锋Wingate。

在澳大利亚私人信贷行业掀起的并购浪潮中，新加坡房地产巨头凯德投资（CapitaLand Investment）于去年年底以2亿澳元收购了非银行贷款先锋Wingate。

这家总部位于墨尔本的公司由投资银行家Farrel Meltzer于2004年创立，如今管理着80亿澳元的资金，并在过去二十年间为总价值200亿澳元的房地产项目提供融资。

在此期间，Wingate不仅成功应对了全球金融危机的挑战，还挺过了2019年大型开发商Ralan的倒闭风波——当时Wingate是Ralan的重要金融支持方。

Wingate的新东家凯德投资在新加坡交易所上市，并由新加坡国有投资公司淡马锡（Temasek）控股。凯德投资通过其各类基金和平台，管理着1570亿澳元的房地产资产，覆盖新加坡、马来西亚、中国、澳大利亚和印度等市场。

凯德投资进军澳大利亚私人信贷市场的大动作，紧随美国纽约的阿波罗全球管理公司（Apollo Global）于2021年收购知名房地产金融公司MaxCap 50%股权之后。去年，澳大利亚证券交易所（ASX）上市公司HMC Capital以1.44亿澳元收购了私人信贷公司Payton Capital，而另一家ASX上市公司Regal Partners则以2.35亿澳元收购了由Liberman家族支持的贷款机构Merricks Capital。

私人信贷（即非银行贷款）市场的规模预计高达2000亿澳元，并将继续扩张，成为比银行体系更灵活、更高效的融资替代方案。然而，随着澳大利亚证券和投资委员会（ASIC）于2月26日发布深度资本市场讨论文件，私人信贷行业正面临日益严格的监管审查。

《Green Street News》采访了Wingate董事总经理Nick Jacobson和凯德投资私人信贷基金董事总经理Arjun Pandit，探讨了Wingate在收购后的增长计划、澳大利亚及亚太地区私人信贷市场的未来发展方向，以及当前最具吸引力的市场领域。以下为此次对话的编辑节选：

凯德投资收购Wingate对双方公司意味着什么？

Nick Jacobson： 我们业务增长的最大限制因素一直是资本获取能力以及资本成本。凯德投资的技能、声誉和网络与我们的产品知识、本地市场理解和项目发掘能力相结合，意味着我们的业务拥有巨大的增长潜力，而无需依赖额外的并购。当然，并购并非完全不可能，但澳大利亚市场上可扩展的平台已经所剩无几。

Arjun Pandit： 我们将收购视为战略性投资，而非单纯的财务投资。因此，我们并不是想买入某个平台，然后在五年后转手获利。相反，我们希望通过收购弥补自身能力的不足。Wingate为我们带来了一个完善的平台，涵盖贷款发放、资产管理和基金管理，使我们能够快速应对各种市场需求，覆盖更广泛的借款人群体。因此，这不仅仅是我们注入自身资本的问题，我们还将引入资本合作伙伴，以及我们的一些企业关系，以推动业务增长。

你认为私人信贷领域会有更多的并购活动和行业整合吗？

AP： 从总体来看，基金管理行业正在走向整合。你必须达到一定的规模，才能保持相关性。这种规模还会带来产品的多样化。对于我们来说，整合是行业持续进行的过程。

NJ： 全球私人信贷市场的表现，以及对投资的需求只会越来越大……随着市场的发展和成熟，全球范围内必然会有更多的整合。

是什么让澳大利亚成为一个有吸引力的市场？是否会有更多的海外投资？

AP： 对于任何信贷业务来说，你需要三到四个基本要素。你需要一个成熟的借款人和贷款人基础，必须有一个对私人信贷参与者有效的法律管辖区和框架，然后你需要交易的透明度，在这种情况下是房地产行业的透明度。

当你考虑这些因素时，澳大利亚在这些方面都达到了要求。对我们来说，澳大利亚非常具有吸引力，因为它符合我们所需的这三大基本要素。虽然亚太地区的一些市场可能比澳大利亚大得多，但它们可能面临法律和监管框架问题，这就成为了像我们这样的参与者在高效运作时的障碍。

凯德投资对Wingate投资者基础的意义是什么？

NJ： [这笔交易] 是我们投资者地理基础的合理扩展，历史上我们的投资者集中在澳大利亚，但也有一些海外投资。我们预计这一点将发生根本性的变化，因为我们将受益于凯德投资在长期发展过程中建立的深厚关系网络。

澳大利亚证券和投资委员会（ASIC）在2月底发布了一份关于私人资本市场（包括私人信贷）风险与机遇的讨论文件，目的是潜在地增加监管以降低风险。我们是否需要更多的私人信贷监管，无论是澳大利亚还是地区性？

NJ： [ASIC的讨论文件] 并不感觉像是末日预言。它表明ASIC愿意获得信息并接受指导，且希望通过反馈来优先处理其工作，并作为更新政策的工具。ASIC的职责是监管金融系统，并促进市场参与者的信心。

随着全球信贷的增长，过去12个月监管审查日益增加。ASIC正在努力了解广泛的私人资本市场，这是一个庞大的生态系统，涵盖了不少不受严格审查的领域。作为私人信贷领域的先行者，我们一直专注于保护投资者资本。Wingate的成立便是建立在非常健全的治理和风险管理结构之上。市场失败对任何人都没有好处。

AP： 对我们来说，重要的是应该监管什么。凯德投资代表主权财富基金、养老金基金和大学捐赠基金管理大量的机构资本，因此作为一家在新加坡上市的公司，并由淡马锡控股，我们有非常高的标准。我们在自我监管方面有非常高的标准，因为我们是在为世界各地的储蓄者工作，我们的借款人通常是有相关市场经验的成熟借款人。我认为，在这种背景下，监管更多的是关于微调，比如报告透明度的提高，我们乐意参与其中。

但在市场中有一部分是借贷关系，借款人和贷款人可能并不成熟，而资本来自那些可能不了解所承担风险的投资者。所以，在这些情况下，我认为不仅仅是监管机构，行业本身也有责任指出这一点，因为最终行业中的任何灾难都会影响我们所有人。因此，我认为监管应该围绕透明度来制定。

NJ： 私人信贷市场正在变得更加机构化，作为整个[贷款]市场的一部分，它在不断增长。单凭这些趋势，它将吸引更多的监管关注。它不再是一个小众市场，而且正在吸引一系列参与者，其中许多人并没有像我们Wingate那样建立起合规功能和治理结构。[此外]，我们从根本上是一个以研究驱动的公司，这可能与一些同行有所不同。我们拥有自己的内部研究能力。

降息周期和利率放宽对私人信贷意味着什么？

NJ： 这可能不是一个改变游戏规则的因素。由于降息，银行的信贷政策不会发生变化。价格不是贷款人讨论的唯一决定因素。降息会部分降低回报，但不会让人们远离私人信贷这一领域。银行定期存款的回报已从4%-5%降至不到4%，因此私人信贷比安全的银行存款对收入来说更具吸引力。

AP： 从我们的角度来看，这不是关于降息，而是关于信贷风险，以及我们能否获得足够的信贷利差来补偿风险。我们认为，在像澳大利亚这样的规范化的市场中，这一动态不会发生变化，因为银行可以做某些事情，但有些事情它们根本不会做。

NJ： 如果我说银行是我们最大来源的客户，这应该能说明一些问题。从银行那里传给我们的契约质量可以告诉你，银行无法解决客户的特定需求，这表明问题不仅仅是资本成本，还涉及服务质量、可靠性、时间等因素，所有这些都是推动私人信贷需求的因素。

你认为住宅领域在未来12个月会如何发展？

NJ： 我们在住宅领域是一个专家，已经做了超过400笔贷款，这是我们的主要业务。我认为更多的活动可能会出现，原因有几个：[项目]可行性正在改善，通货膨胀确实在缓解，劳动成本是个例外。澳大利亚全国范围内也有一个大的推动力，推动改进开发生命周期中的决策过程。我们已经开始看到一些州政府参与，加速项目的推进。

今年1月，澳大利亚统计局发布了新住宅开工量增长了5%，这是一个大幅上升，但我们仍然落后于联邦政府住房协议目标（到2029年中建造120万套住房）30%。因此，从结构上来看，我们仍然在追赶。

然而，劳动力的可用性正在受到基础设施开支的挑战，而基础设施开支预计将在2027年底达到峰值。在此之前，[住房]仍将与基础设施在贸易和技能上竞争。

[总体而言]，我预计随着利率开始回落，市场信心将恢复。这将成为[开发商]做出投资和购买决策的临界点。

AP： 我认为接下来的几年将对[住房领域]非常令人兴奋。澳大利亚需要它。但我们[在凯德投资]谈论的是更广泛的“生活领域”。这不仅仅是建造出售，还有整租领域[或多家庭住宅]。学生住房领域虽然已经成熟，但仍有很大的发展空间，然后是共享生活领域。所以，当我们进入澳大利亚市场时，我们关注的是生活领域，我们对此非常乐观。Wingate也在扩大其对[商业资产如物流、数据中心和综合用途项目]的关注，因此我们有更多的目标。

目前你认为市场上哪些领域最具吸引力？

NJ： 我们仍然非常专注于住宅以及与之相关的领域，如共享生活、专门建造的学生住宿、酒店、服务型住宿和整租。商业地产将在明年趋于稳定，因此我们预计这些市场会有更多活动。

我们最看好的领域之一是综合用途开发。所以，开发可能包括住宅或酒店元素，也可能包含办公楼和零售。我们的贷款组合已经大幅涉及商业资产，包括最后一公里物流和由超市、医疗保健和日常需求零售主导的社区购物中心。纯办公楼在短期内不会成为我们的主要目标。

AP： 我想补充的唯一其他领域是生命科学。在澳大利亚以及我们在亚太地区看到的情况，它肯定是我们从信贷角度会关注的一个领域。

Wingate过去曾是股权投资者，与开发商在项目上合作。这是未来你们会继续做的事吗？

NJ： 我认为我们将更多地专注于信贷——当你看看我们在信贷方面的能力和兴趣时，就能理解这一点。如果我们回顾凯德投资收购之前我们的商业模式，我们曾在共同投资和合资开发方面有一些涉足。但很可能的是，我们将专注于增加我们在私人信贷方面的曝光度。

来源：澳洲商业观察ABR