摘要：3月31日宁七条出台，全市解除限售、买新助卖旧、公积金XZ，电子房票全城通兑，一把王炸抛出，彻底改变南京楼市之前的规则和玩法，可以说宁七条后，南京楼市变天是一定的。市场跟进的速度很快，据说昨天奥体建设参与的12家楼盘，已经迅速参与到买新助卖旧的活动中，如今买房
大家好，我是苏北哥！今天是4月2日，农历三月初五，一场扭转乾坤的事件可能就要在南京楼市发生……
01.
竞价68轮，溢价43%！一场精心布局的南京地王之争！
北哥早有言在先，3月南京楼市很平静，4月的南京楼市则将翻天覆地，风起云涌！似乎眼下的市场行情正在不断验证着北哥的判断。
3月31日宁七条出台，全市解除限售、买新助卖旧、公积金XZ，电子房票全城通兑，一把王炸抛出，彻底改变南京楼市之前的规则和玩法，可以说宁七条后，南京楼市变天是一定的。市场跟进的速度很快，据说昨天奥体建设参与的12家楼盘，已经迅速参与到买新助卖旧的活动中，如今买房人以卖旧买新形式购买江心洲江尚紫薇、河西南天琴华樟、枫璟雅园、江宁锦尚紫兰等12家楼盘，均可获得KFS赠予首付款3-5%，以及ZF相当于合同金额1%的的双项补贴，据说此次参与房源数量达到1049套。
2025年“买新助卖旧”行动当然不会止步于奥体建设，据说昨天一天，包括仁恒、保利、中海、金茂、中能建、万科、华发、栖霞建设、龙湖、伟星等12家开发企业在内的62个新建商品住房项目也参与其中，补充入库房源多达6258套。
据此目前参与2025年“买新助卖旧”房企已经多达13家，参与楼盘达到了74个！
而且根据北哥了解，据说此次帮助业主卖旧房，由于是多渠道参与，有开发商推荐房源，也有中介机构参与其中，买房人在卖旧房时，如果成功成交，有机会减免中介费。
看看，就这一条2025年“买新助卖旧”ZC，给4月的南京楼市闹出多达动静！然而这才是冰山一角，别忘了今天可是2025蛇年首场土拍的日子。南京拿出了“压箱底”的首幅重磅地块。
今天上午9:30，蛇年土拍正式鸣锣开抢！一共出让两幅地块，一幅是位于六合区雄州板块的G06地块，另一幅就是位于珠江路的王炸地块“G05”！两幅地块总出让面积只有2.78公顷，起拍总价5.26亿元，可以说今天的土拍只是2025年南京土拍大战的“开胃甜菜”！毕竟土拍规模太小。
一上来，六合雄州G06就以“秒摘”的形式迅速成交，这当然已经是预料之中的事情，毕竟G06只是今天土拍的配菜，珠江路G05才是主角！
今日土拍结果
竞价时长49分钟，68轮激烈竞价，最终溢价43%成交。
要说今天的珠江路G05出让带给南京楼市的印象是什么？那就是告别了去年“土拍一轮游”，“地块底价成交的印象”。
去年很多市场期待值很高的重磅地块，都意外的一轮游底价成交，比如雨花安德门的自行车厂G79地块；江宁东山的G55；三山别墅区的G58、G59超低密别墅地块等等。总给人一种雷声大雨点小的印象！甚至让人怀疑，南京土拍到底还能不能火得起来？
楼市要火，土拍先火！轰轰烈烈的土拍大战就是楼市触底反弹的重要信号！而今天的珠江路G05地块出场气质就不俗。
9:30准时出让，十分钟左右，珠江路G05地块就已经已经过了14轮竞拍，可以说“火药味”极为浓重！
土拍行至10：00左右，珠江路G05地块已经竞价达到了50轮，土拍大战一度进入白热化阶段。
最终时间来到10:19，整个竞拍长达49分钟，激烈竞拍68轮，珠江路G05地块才尘埃落定，被长住集团（杭州聚彩企业管理有限公司），以4.43亿总价，折合楼面成交价37874.77元/㎡拿下，溢价率高达43%。
珠江路G05最后一次报价后尘埃落定
珠江路G05地块算是地王吗？应该算是，要知道去年年底为寄予厚望的安德门自行车厂G79被国企颐居建设拿下，成交楼面价仅19302元/㎡，可以说珠江路G05比安德门G79的成交楼面价“高出了近一倍”，突破了全国对于2025年南京土拍的预期天花板！
而且49分钟，68轮竞拍，核算到每分钟9秒就有一家房企举牌出价。其火爆程度也突破了近两年来南京土拍的天花板，让南京在全国扬眉吐气了一把
但数据上来看，珠江路G05算是地王吗？好像又不是！为何如此说？看一眼数据就一目了然了！
南京历年来的地王TOP10，都是以4万/㎡楼面成交价为“门槛”，而珠江路G05的成交楼面价仅3.78万/㎡，还没有资格加入4万+/㎡地王俱乐部！
表面看，今天珠江路G05晋级南京新地王计划好像失败了，其实各位殊不知，这是南京精心布局下的一场“地王之争”！珠江路G05之后，南京今年的土拍推盘计划似乎已经一目了然，南京楼市今年的发展计划，似乎也逐渐清晰起来。
要知道早在今年2月份，南京就对“2025年地王候选人”做了一些调整，2月中旬一个重磅消息曝出，河西中部的台湾名品城地块被撤下，换上去的却是这幅珠江路G05地块。外界的说法是，台湾名品城地块协商地价未达到ZF预期，预期成交价是超过4.5万/㎡，而KFS只能出到4.2万/㎡，再三权衡之下，撤下台湾名品城，换上珠江路G05。
台湾名品城地块实景
各位稍微比较两幅地块，就能了解南京楼盘推盘者背后的良苦用心，台湾名品城地块总体宅地5.02万方，就以2.4的容积率，4.5万/㎡预期成交地价计算，拿下台湾名品城，拿地总价就得高达54亿。
且不论眼下有哪家KFS能一口气拿出这么多钱！河西台湾名品城地块属于高起点地块，假若起拍价4万/㎡，4.5万/㎡成交，每轮加价1000万，也就5轮就可成交，造成不了多大的舆论和社会影响。
但是反观珠江路G05地块就有优势的多了！
珠江路G05地块
该地块非常“迷你”，出让面积只有0.46公顷，最高容积率2.6，起拍楼面价26418元/㎡，属于明显的“低起点”地块，计算该地块的起拍总价才3.09亿元，还不到台湾名品城起拍总价的十分之一。
上周六文章北哥就讲过，地王对于低谷期的楼市非常重要，历史周期来看，一幅地王地块出让，引至市场行情转折的案例多不胜数！而地王，除了它极高的楼面单价，还在于它极为稀缺的地段和舆论效应，很容易在淡季将社会关注力重新聚焦于楼市。
看看最近全国出现的几幅地王，都有一个同样特点，就是单位地价高，市中心稀缺地段，地块规模很小，譬如3月3日，国企上海静投置以16.23万/㎡单位地价拿下的静安寺地块就是如此，地块面积只有2100平方，而寸土寸金的上海静安寺已经有近20年没有宅地出让，16万+/㎡的单位地价的确很高，但这幅地王的出让总价仅才4.87亿元。
今天出让的南京珠江路G05与上海静安寺“地王”有异曲同工之妙！新街口珠江路板块在G05地块挂牌之前，也有长达19年没有宅地出让，且地块出让面积仅4498.63平方米，较低的起拍总价，对于房企来说拿地门槛不高，一旦拍地很容易引起土拍大战。
两相比较之下，就能看出来临时换下河西台湾名品城、换上珠江路G05，南京蛇年首场土拍这“调兵遣将”背后的精心策划和用意。
同时除此之外，珠江路G05今天68轮竞价成交背后，对于2025年南京楼市还有极其重大的作用和意义！
02.
低开高走！2025南京楼市的后市格局被打开！
地王的另一个重要作用就是提升一座城市的房价天花板，这一点珠江路G05地块同样做到了，今天上午该地块竞拍68轮尘埃落定后，南京房产圈内就立刻有人对该项目未来首开价格做出了客观评估，评估价格出来着实令人震惊
3.78万/㎡的楼面成交价，未来新房开盘价格卖到6万+/㎡？预测当然是偏低的！按照圈内预估珠江路G05的首开单价起码要达到7万+/㎡，甚至局部房源、房型首开单价将破8万/㎡。
珠江路G05鸟瞰
判断的依据非常简单！从去年开始，南京主城频频出让迷你地块，而且基本上“出一块、火一块”，南湖大士茶亭的中铁G15，龙江金基泷樾府（龙江G16）,鼓楼滨江绿城金基沁百合（西站G50），而且这些迷你项目的放风开盘价格都不低，中铁G15的放风价在5万+/㎡；绿城金基沁百合的放风价格在5万+/㎡。而金基珑樾府（龙江G16）的首开放风售价甚至超过了6万/㎡。
去年出让的这三幅主城迷你地块中，金基珑樾府的地段、拿地价格和出让规模与珠江路G05是最相近的，难免圈内会拿这两个项目进行对比。
金基珑樾府围挡
金基珑樾府位于龙江高教区，地块出让规模也只9700平方，不足1万方，拿地价格32571元/㎡；
珠江路G05位于新街口珠江路板块，地块出让规模只有4498.63平方，拿地价格37874.77元/㎡；
无论从哪个维度来说珠江路G05都要比金基珑樾府要高一个段位，自然在新盘售价上，珠江路G05也要高出一些。
再者之所以金基珑樾府敢问鼎6万+/㎡，除了金基品质，还在于项目内部打造了精致的人工湖和园林。为此金基牺牲了大片可供建楼的用地面积。
金基珑樾府人工湖效果
然而珠江路G05地块南侧本身就是一片遗址公园规划用地。
而且根据可靠消息，这片遗址公园与珠江路G05地块之间无遮无挡，遗址公园未来完全可以视作小区的景观的一部分，怡人的环境增加了市中心楼盘的改善属性。
提升房价也就是在所难免！珠江路G05地块容积率上限2.6，建筑限高70米，圈内预测该项目未来将打造2栋14F的高端四代豪宅，总户数可能只有50-60户左右。
正因为珠江路G05盘量小，位置顶流，一经开盘可能瞬间就会售罄，据此很大可能将南京主城新房价格牢牢焊死在7-8.5万/㎡，这样一来南京房价天花板自然的也就被提升了。
与此同时，今天选择珠江路G05地块作为蛇年土拍“头炮”项目，很明显南京今年的土拍策略是“低开高走”，而珠江路G05的火爆成交，打开了2025南京土拍后续“地王辈出”的想象空间。
要知道珠江路G05的起拍楼面价是比较低的，仅为26481.3元/㎡，但就是这样一块2万+/㎡起拍价地块，却激烈竞拍了68轮，那么接下来的将要竞拍的，地段更好，体量更大的地块，岂不是更要拍出高价？
4月23日，蛇年第二场土拍紧接着就要开始！挂牌的9幅地块之中，大校场的G07地块必然是这场土拍的主角。
G07地块是今年大校场十拿九稳的“地王”地块，该地块位于位于佳营路以南，祥天路以东。据说土地出让方南部新城管委会对于这幅地块的出让价格是有明确的心理预期的，要求起步出让单价不得低于3万/㎡。
为了这个市场准入价格，从去年下半年开始，南部新城管委会几乎洽谈了所有的KFS，但3万+/㎡的起拍价仍然没有谈下来，所以该地块一直也没有挂牌。
直到今年3月底，佳营路地块终于以G07的身份正式挂牌，且起拍价定在了30163元/㎡，且地块容积率被调降至1.2。
再加上今天珠江路G05地块出让“大火”，似乎已经为大校场G07接下来的高价拍卖做了好了铺垫。
本周一（3月31日），南京又挂出10幅新地块，遍及河西、九龙湖、青龙地铁小镇、浦口城南中心、五桥、桥林、六合马鞍、龙袍新城等多个板块。10幅地块即将于4月30日正式拍卖
其中位于河西中绿博园的G28地块当之无愧成为这场土拍最耀眼的主角！
河西中绿博园的G28
这幅地块就是大名鼎鼎的“河西中农研所地块”，也是今年出让的首幅河西地块，对今年南京房价走势起到风向标的作用。
河西农研所G28地块，容积率只有1.8，且起拍楼面价目前定在了35857元/㎡，要知道河西中自2024年3月8日，招商拿下G01地块以来（招商金陵序），已经有1年没有新宅地出让，加之2月份台湾名品城地块取消出让的消息，更增加了市场对于河西中宅地的饥渴度。
今天珠江路G05竞价出让，大校场G07大概率也将高价出让，两项因素加起来，完全可能抬升河西农研所G28地块的最终成交价格。
2025南京土拍，一幅“低开高走”的推盘策略，已经清晰的铺陈出来！
主编简介：
苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。
来源：苏北哥说房南京
