摘要：先复盘一下观宸一期，今年初，建发房产和中国金茂在丰台新宫板块推出了观宸，凭借着高配宋风园林+四环罕有的「双会所」配置（具体业态以后续运营方为准），一上市就成了北京楼市顶流，被业内称为“长安街以南必看”的新盘。

最近，北京楼市新盘分两种，一些楼盘迟迟不敢开盘，一些楼盘是加推再加推。

前几天，建发金茂观宸突然官宣，9月要立刻加推二期。

老徐的不少粉丝反映，有些猝不及防，一期还在热销中，这又上了二期，开发商这是什么操作？

来跟大家梳理下：

先复盘一下观宸一期，今年初，建发房产和中国金茂在丰台新宫板块推出了观宸，凭借着高配宋风园林+四环罕有的「双会所」配置（具体业态以后续运营方为准），一上市就成了北京楼市顶流，被业内称为“长安街以南必看”的新盘。

3月底开盘至今半年时间，已经网签280套、金额27亿（数据来源：天朗房网，截止至8月31日）。

不管从网签率，还是网签套数，今年五环内新开盘的项目，都没有超过建发金茂观宸一期的。（数据来源：天朗房网）

并且由于网签滞后，项目上实际成交量已经接近80%左右，老徐为什么知道呢？因为最近不少粉丝看中建面约130平左右的户型，但项目反馈，基本已经断货了。

所以到这里，大家应该知道，为什么建发金茂观宸着急推出二期的原因。

先说一下大家最关心的，建发金茂观宸二期和一期的差别。

首先是户型选择，这次二期全部是四居户型。

一期的时候，除了四居之外，还做了建面约111㎡三居户型，关注观宸三居的可以尽快入手了！

结果经过半年的市场反馈，标志性的大门、顶配宋韵中式园林、四向铝板为主的立面、双会所配置、高使用率户型、10万+级精装等，受到了更多再改/终改家庭的喜爱。

于是，在二期直接把面积段做得更加纯粹，全社区都是四居户型。

四居按照面积大小，从建面约113㎡起步，建面约116㎡、建面约136㎡以及建面约150㎡以上，主力户型是建面约130㎡左右的四居。

这也是建发金茂观宸的大爆款，从空间上看，像极了其他楼盘建面160平以上的户型，景观视野也很好，基本上去现场看了没有不喜欢的。

建面变大了，圈层更纯粹了，整体的居住体验自然不能落下，所以观宸二期延续了一期【双湖】的水系设计，湖景=难得，湖景+湖景=平蹚四环新盘。

要知道北京城里带湖的楼盘是很难得的，当年紫玉山庄五期能喊出过亿的价格，很大程度上靠的就是社区里8万平的湖景。

除了有湖景可观，现在大家看一个小区的品质溢价，除了铝板石材和精装修，地库星空顶之外，最重要的就是水，空气质量，以及窗外景观，这些无形的东西，才是现在改善人群最看重的。

观宸的设计师团队，本身就是非常擅长打造景观的，一期里面“一园两轴山水九境”的园林景观，搭配“九亭八水、多棵名贵古树、飞瀑叠石、泗水归堂、国风连廊、汴水虹桥”等中式园林精髓。

而且目前已经部分实景呈现，整个市场都非常惊艳。

建议大家看中湖景的，可以关注北侧楼王大四居高层，不仅能直面湖景，还能看到整个中式下沉庭院，贼精致的窗景就在你家。

与其说观宸二期园林做得多好，不如说二期园林和一期融合的妙。

因为我们会发现，观宸一期和二期在园林设计上做了联动，两边不是独自美丽，而是有互补有融合，这么一来，园林呈现的完整度会更高。

两边加起来占地5.63万方，对标拙政园的体量，主打一个让当代名园走进私家庭院。

就连一期和二期之间的市政道路，也被观宸打造成景观大道，景观大道规划约186米，再现钓鱼台银杏大道的独特光景。

园林里还有几个亮点，值得单独拿出来和大家分享：

第一，归家仪式感，建发金茂观宸在一二期都做了宋韵大门搭配四进院落的布局。

一般的小区，会做两进，最多三进。但四进十分罕见，因为需要搭配非常多的园林要素，建发房产这是自己卷自己啊。

第二，观宸的园林，都是用的很多名贵大树移植，有堪称国宾礼遇的迎客古松、象征如意满堂的帝王海棠、寓意基业长青的御苑国槐，以及事事如意的吉祥柿树和银杏等等。

这样带来的景观效果，和宋韵建筑的搭配，才是最合适的。

最近带了不少粉丝去看观宸的实景园林以及内部的会所，大家的反馈都是看了就迈不开腿了。

此外，建发金茂观宸还做了一个非常“聪明”的设计：一期二期的业主会所可以实现地下连通。

一期的会所本身就自带一个特别大的恒温泳池，所以二期做了羽毛球、乒乓球、健身等等设施，甚至还有一个豪华的篮球场。

比如说业主在一期会所游完泳还想去练练器械，不用走太多弯路，更不用怕着凉，可以直接穿到二期会所去。

而且一二期都是下沉会所+架空层的双会所配置，加一起就是约5000㎡的会所，包含22大主题功能场景。（具体业态以后续运营方为准）

这么一来，观宸会所能提供的运动场景更多元了，不管是大朋友还是小朋友，都能有地可玩。

另外考虑到业主锻炼的时候穿得会轻薄随意，观宸特意把会所和楼栋做了连通，也就是说，未来你穿着泳衣披着毛巾就能出门，走地下通道也不会冷，像极了度假酒店的体验。

双会所功能互补，还体现在阅读区，私宴厅、咖啡厅、儿童活动区等等。

最后，是户型部分。

一期的户型大家都已经很熟悉了，咱重点来分析一下首次加推的户型。

建面约116平四居，是典型的四叶草户型，四个房间面积都很宽敞，客厅面宽还能做到约3.7米（轴线尺寸），非常惊艳。

这得益于观宸的好房子使用率。与此同时，大家注意下观宸户型有个特点，边户特别注重观景，东向/西向开窗，一下把景观和采光都做到位了。

再来看建面约136平的四居，目前一期剩的不多了，关注的需要抓紧啦。

热卖的原因很简单，它从面积段到总价到楼栋位置，都不错。

属于爱马仕里面的伊芙琳29款大象灰般的存在，到货秒无那种。

总结来说，观宸二期全方位的迭新，不是在追求单一元素的升级，旨在实现一期二期约17万方建面的联动共营。

从地块到社区，从独立到联动，一二期通盘打造了“一街两园四境会所”，此时小区的居住属性已经不再是简单社区的概念。

既让业主的生活方式得到了多维升级，也给京楼提供了一个全新概念，是小区，亦是城市的微缩生态体系。

来源：老徐聊房