摘要：时光流逝，不可胜数！转眼间，3月份就要结束，2025年即将跨入4月的门槛！回首往昔，似乎蛇年春节的欢愉气氛还未走远，眼看不过多久就将进入初夏！

大家好，我是苏北哥！今天是3月29日，农历三月一日，也是3月份最后一个周末！

01.

当下楼市最难解的问题，有答案了！金基嘉玥首套二手房成交！

时光流逝，不可胜数！转眼间，3月份就要结束，2025年即将跨入4月的门槛！回首往昔，似乎蛇年春节的欢愉气氛还未走远，眼看不过多久就将进入初夏！

3月的南京楼市很平静，不知道4月份会如何？排在首开名单里的楼盘并不少，比如紫金山东麓的金基山和月、鼓楼滨江绿城金基沁百合、奥体建设河西丹荔云府、金基小行G12、金基鼓楼龙江泷樾府等等。北哥之前的文章里就提示过，2025年南京楼市的首发阵容华丽之极（几乎没有刚需盘），但何时能真正开盘上市？与买房人见面，可能还需要等一个合适的时机。

换句话说，如果等到以上这些新盘悉数开盘上市，那时的南京楼市可能是另一番模样，南京楼市必须完成如此这般的产业转型升级，这是早已排在2025年的工作计划表中的，看了这话，懂的自然懂！

还说3月，南京楼市的3月很平静，但是南京之外，全国楼市却不平静！而且不只是不平静，甚至是风起云涌，地王频出。

3月3日，国企上海静投置新以4.87亿元拿下上海静安寺一幅占地仅2100平的迷你地块，楼面价高达16.23万/㎡，刷新了全国住宅用地单价

3月27日，建发以约33.47亿元的成交总价，约合41200元/㎡的成交楼面价，拿下了位于成都金融城三期（下文简称“金三”）的H10地块，大幅度刷新了成都宅地单价新高。

3月28日，上海再出地王！大华集团以24.8564亿元总价，拿下上海静安N070302单元111-21地块，折合楼面成交价92659元/㎡，溢价率高达32.31%

3月28日，杭州出地王！经过102轮竞拍，建发以34.3463亿元拿下杭州蒋村低密地块，折合楼面价达到88029元/㎡，溢价率达到115.39%，“这块地不仅成为杭州土拍历史上最高单价地王，更让杭州土拍单位地价首次突破8万/㎡天花板”

有人看到这些信息，都有点“蒙圈”了！不是说市场下行，房价下跌吗？为啥一下子出了这么多“地王”？然而懂行的，了解一些地产知识的老铁们也许知道，楼市圈子流传着一条行业发展铁律叫作“淡季出地王”！

为什么会如此，淡季出地王对我们买房人有什么影响，面对地王频出的时代，我们买房人应该怎么做？是继续观望？还是今早下手买房？我想这是很多买房人都想问的问题。下面北哥来为您解惑！

首先，“淡季出地王”说明了房地产市场的底层逻辑和属性，它明显是一个周期性市场！站在房企的角度而言，在下行市场中，恰恰是抄底的最佳时机，此时出手拿下地王，等待下一个周期的市场行情来到，就能获得不菲的投资收益。所以就连房企都有抄底思想，我们买房人怎么对抄底一无所知呢？

第二，可能有的粉丝要喷了！这些地可是地王啊，北哥你怎么说房企抄底？别急！听我慢慢说！因为恰恰在淡季市场，ZF才会拿出压箱底的好地，反之如果是旺季市场，房企更大概率是花大价钱买“边角料地块”，很多房企深谙此道，所以价格再高也得拿下，比如上海静安寺，何等地段？20年前已经没有宅地供应了，如今“一旦供地”，机不可失！

第三，地王对于买房人的启示！房企拿地王对我们买房人有什么影响？咱该观望还观望呗？非也！要知道“淡季地王频出”其实是非常高明的一种房地产推盘策略！要知道楼市不仅是一种市场经济，也是一种舆论经济！而“地王”是楼市圈子里最容易引发舆论效应的一个“关键词”，也最容易把社会分散的关注力重新聚焦于楼市。

而房价的涨跌其实是有标杆性和带动作用的！一旦“新地王”诞生，这幅地块未来建筑的楼盘，及其房价就成了这座城市的新标杆，一旦地王项目引起热销，城市的房价天花板也就被顺利抬升了！而城市里其他在售项目的售价也会纷纷向地王项目看齐。一旦成势，房价“由跌转升”的目标也就能顺利达成。

就像南京楼市去年的销冠项目河西中绿城华发金陵月华，在这个项目去年6月底开盘之前，南京新房的单价天花板，可能还停留在6.5-7万/㎡左右（主要由河西南鱼背的中宁府、天琴华樟、伟星长江之歌等项目创造）。

后来绿城华发金陵月华的6.6米挑高墅厅户型出现，让8万+/㎡房价首次成为南京新房价格的天花板。

金陵月华墅厅样板间

在3月各地“地王频出”的时候，相信南京楼市也不会缺席这场盛宴，接下来，南京一定会跟进“制造地王”的推盘策略，4月份目前两场土拍时间已经确定。

4月2日，蛇年首场土拍的2幅挂牌地块之中，有一幅位于新街口珠江路板块。

该地块容积率仅1.01，是目前南京主城出让的最低密的一幅宅地，同时在这幅珠江路G05地块挂牌之前，珠江路已经有19年没有宅地出让。可谓真正南京压箱底的宝藏地块。

该地块用地面积仅0.46公顷，起拍价26418元/㎡。

4月23日，蛇年第二场土拍待出让地块也已经确定！9幅地块之中，大校场G07地块最为瞩目，该地块位于佳营路以南，祥天路以东。

目前大校场G07的容积率已经降低至1.2，起拍楼面价格达到了30163元/㎡，可以说是大校场历史上出让的最低密的一幅宅地。

况且，截止目前，由葛洲坝南京中国府2016年创造的河西南G14“地王”，45213元/㎡的成交楼面价至今还“无人超越”！可以说，“南京新地王虚席以待”

那么，各位粉丝，您认为珠江路G05和大校场G07谁更有可能晋级“南京新地王”呢？欢迎评论区留言！

说完了“地王话题”，我们再把视角转向南京买房人最关心的二手房市场！

如今各大楼盘的首套二手房成交话题非常热！尤其是南京目前“基本放开限售”，一些楼盘新房还没有卖完，二手房就实现成交了，自家新房和二手房打起价格战，也算是2025年南京楼市的一个奇观，更是买房人绝佳的捡漏机会。

如果首套二手房话题已经很热，如果再加上全市顶流板块的标杆楼盘首套二手房成交，两项BUFF叠加，那么将成为南京楼市的流量担当。目下这个流量担当的楼盘出现了，就是雨核板块的金基嘉玥。

根据确切消息，雨核数字大道以北，中央生活区里的金基嘉玥日前成交了首套二手房。

据悉这套房源为金基嘉玥30F大高层的低楼层房源，具体楼层大概在4F，户型面积为118.06㎡的三房两厅两卫，当初挂牌价格450万，最终砍价15万，以435万总价成交，折合单价在36845元/㎡。

这套房源成交周期达到了170天，接近半年，最终跌价仅15万，侧面说明房东对于自身小区房价和雨核的发展比较有信心，正所谓“低价不卖”，是金基嘉玥业主的明显心态。

02.

雨核最真实房价水平显露！都在雨花台区，“同区不同命”！这个板块房价有待重估！

数字大道北侧的中央居住区，自然是雨核的“核中核”，这片区域有中华中学学区傍身，街对面就是南京第二座华润万象汇，S3地铁贾西站也近在咫尺，且城市界面“干净”，没有安置房、动迁房掺杂。

雨核华润万象天地

雨核“核中核”地理分布

而之前，雨核成交的二手房源均为数字大道以南小区，如中海城南公馆、龙湖天钜等，目前房价在2.7-3.2万/㎡左右。

而数字大道以北的雨核“核中核”，由于一直没有次新二手房成交，加之该板块近期新房价格上涨速度奇快，买房人对于这里的真实房价不甚了解！如今金基嘉玥首套房成交，等于是给雨核“核中核”房价树立了参考标杆！

那么金基嘉玥首套房成交，业主是赔是赚呢？

根据网房数据显示，金基嘉玥于2021年首开，按照当初新房买入价格，当时118㎡3房低楼层房源成交单价是在3.87万/㎡左右，算下来该小区首套房大概亏损2000元/㎡，总价大概亏损20万左右。（金基嘉玥当年有4300元/㎡装修包，如果算进去，大概整体亏损60万+）

金基嘉玥实景

如今市场下行，很多头部板块次新房成交，亏损100万+是常态，金基嘉玥二手房相比新房总价亏损20万，已经算非常保值了，超过了市场上95%以上的次新楼盘。

那么金基嘉玥首套二手房成交，显示出的雨核真实二手房价水平与同板块的新房价格之间差距是多少呢？

雨核数字大道以北目前唯一在售的新房楼盘只有建发璞云一家，从去年11月份万科朗拾雨核顺利收官后，建发璞云房价便一路上涨，4个月时间从当初的3.6万/㎡，涨到了如今最高4.2万/㎡实际单价，涨幅达到6000元/㎡。

建发璞云实景

建发璞云99㎡起步三房，总价目前已经从当初360万涨到了410-420万左右。

算下来就十分清楚了，雨核“核中核”房价体系，目前新房比二手房价格高出5000-6000元/㎡！这是不是说雨核新房价格“虚高”了呢？那倒也不是。

首先金基嘉玥首套二手房成交是低楼层房源，目前相关平台，金基嘉玥二手房挂牌价格仍然是很高的，价格最高的一套，挂牌单价已经达到4.95万/㎡。

4月23日雨核数字大道以北，也要出让一幅地块雨核G09，该地块是目前雨核历史上容积率最低的宅地，仅为2.4。

雨核G09位置

一旦雨核G09被房企争抢，地价被托高，雨核“核中核”房价可能在建发璞云的基础上继续上涨。届时金基嘉玥二手房成交价也可能被拉高。

雨核房价是稳了，但是南站板块房价最近却在大跳水！正所谓，同在雨花台区，同区不同命！

怎么说南站板块也是有不少标杆楼盘的，比如万科大都会、万科九都荟、万科尚都荟等等，传统印象中南站次新二手房价也是3.5万/㎡，甚至4万+/㎡的存在，可是近期南站房价行情却让人大跌眼镜。

南站曾经的标杆改善小区绿城深蓝，3月份最新成交数据显示，一套3室2厅建面约135.59㎡房源，成交总价380万，成交单价仅28025元/㎡，一下子为南京二手房价打上了“2字头”标签

从二手房平台展示的成交记录来看，这套房源价格击破小区成交底线，堪称小区最低成交价了。

绿城深蓝新房于2019年1月收官，销许均价约3.4万元/㎡，当时134套房源吸引了1388组买房人报名，综合中签率仅约10%，相当于10人抢1房，当时火爆程度可见一斑。

2023年3月，绿城深蓝正式登陆二手房市场，首套二手房成交价3.9万/㎡，随后一度冲上4.4万/㎡，如今相比起来，该小区房价近乎“腰斩”。

其实很多人没有发现，近几个月以来，南站跌入2字头房价的小区并不止绿城深蓝一家。感兴趣的买房人可以前去“捡漏”

比如万科都荟天地F区，今年2月份一套118.49㎡3房，成交单价仅为29875元/㎡

而同小区2023年高峰期房价，曾经冲上4.7万+/㎡

还有万科新都荟，3月份房价全面跌入2字头，其中单价最低一套房源，成交价格只有2.5万/㎡

要知道，万科新都荟曾经高峰期二手房成交价可是5.3万/㎡的存在。

旭辉铂悦秦淮，去年年底二手房成交价也曾降至2.9万/㎡

而该小区曾经高峰期房价也在5.2万/㎡以上。

反观南站以往的辉煌战绩，该板块曾经房价其实是不输河西南的存在，以南站首个商品房项目——万科九都荟为例：2017年，成交价3.85万/㎡；2019年，成交价4.8万元/㎡；2020年12月，成交价高达5.85万元/㎡，堪称1年涨1万元/㎡。2021年上半年更是疯狂，成交价从5.5万元/㎡一路走高直逼6.5万元/㎡。

总的来说，即使在下行市场中，南站板块次新房也属于超跌的存在。想捡漏的粉丝们可以重点关注！

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。

来源：苏北哥说房南京