摘要：当房地产市场进入深度调整期，高端住宅市场却呈现出强劲的虹吸效应。回顾2024年，观宸、长嘉汇、华侨城等项目量价双收，中心城区“越豪越好卖”的特征明显。其中总价约600万的观宸热销34.4亿，荣登中心城区成交金额、成交面积TOP1；启元、华侨城、国浩18T等套均
当房地产市场进入深度调整期，高端住宅市场却呈现出强劲的虹吸效应。回顾2024年，观宸、长嘉汇、华侨城等项目量价双收，中心城区“越豪越好卖”的特征明显。其中总价约600万的观宸热销34.4亿，荣登中心城区成交金额、成交面积TOP1；启元、华侨城、国浩18T等套均价超300万的高端住宅项目亦表现不俗，成交金额接近10亿。
这一现象体现了持续五年的供需变革。克而瑞数据显示，中心城区涉宅地成交面积五连降，但城市级板块（T1/U1/U2）涉宅地成交面积占比却五连升，其面积占比从5%涨至30%，“城市聚焦核心、开发商做精不做量”成为市场共识；
另一方面，500万以上豪宅成交占比从2020年4.22%攀升至8.%，而2025年开年的1-2月成交占比已高达8.19%，五年间豪宅近乎翻倍的增幅显示出市场对高品质住宅的需求提升，且开发商已从重规模转向重品质的开发理念。
这一系列现象揭示了重庆新房市场需求结构升级的显著特征，一方面带来产品力持续升级，产品将从“居住功能”向“生活体验”转型，另一方面豪宅全面入市且热销，产品红利的持续释放也对于城市房价稳定与资产价值保值持续赋能。且这并不是个例，回顾其他城市，比如成都早在5年前就已出现类似现象：
成都— “量缩价涨”后，高端化和品质化发展持续赋能城市资产价值
克而瑞数据显示，早在2020年成都5+2区域的涉宅地就进入“量缩价涨”的态势，倒逼房企从规模竞赛转向价值深耕，城市产品不断升级 ，随之带来的是房价五连涨，优质板块高端项目数量持续增长。2024年住宅市场呈现结构性升级—120-130㎡的改善产品成为市场主流，140-144㎡品质改善和200㎡以上豪宅成交占比持续扩大1个百分点，2024年诞生13宗楼面价超2万元/㎡的高端地块均位于城市高价值板块，城市的资产价值及城市活力得到充分释放。
因此，“500万”级产品陆续亮相，140-144㎡和200㎡以上高端及豪宅产品在新房市场中的份额扩大，呈现出一定的“价值共性”：
♦稀缺地段：项目均为城市核心区域，板块内土地断供，新产品供应稀缺
♦优质资源：现有配套成熟且品质较高
♦产品创新：多为四代宅产品
这一趋势映射出经济调整周期中，充分挖掘土地价值、客户需求洞察与产品迭代能力深度融合，才能实现产品较强的抗周期性，城市资产价值的稳定性。
进入2025年，重庆高端新房项目即将迎来多个新面孔，均位于城市核心板块，且套均总价均超过500万，这为重庆新房价格突破天花板提供有力的市场基础。
龙湖礼嘉项目：户型面积区间约143-200㎡，部分户型总价段将在500万左右；
金茂璞印金开：处于金开大道的高地，紧邻金山公园，产品为207-240㎡大平层，预估总价段约600-1000万；
华润置地嘉宸：北滨路滨江四代宅，户型面积区间约140-183㎡，预估大户型总价将在400-600万；
联发·嘉和府：观音桥板块四代宅，户型面积区间约125-185㎡，预估最高总价将超500万；
重庆长嘉外滩二期：弹子石板块140-300㎡四代宅，预估最高总价将超500万；
中交·金地公园ONE：中央公园板块300㎡大平层产品，套总价超600万；
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因此可预见，高端住宅全面入市于房价稳定与资产价值保值，乃至整个城市房地产行业的回暖，具有深远且专业化的正面效应。
01
提振市场信心，稳定资产价值
购房者对高端产品的积极反馈将传导至整个房地产市场，促进房价回归稳定，显著提升市场信心，减少恐慌性抛售和过度降价行为。
同时，高端产品的热销将强化核心区域的资产价值，为整个房地产市场的资产定价提供重要参考，有助于资产价值的整体稳定。
02
行业回暖的催化剂
随着高端住宅产品的持续热销，市场信心逐步修复，购房者的消费预期得到显著提振。这一趋势不仅推动了高端市场的繁荣，也对改善型及刚需市场形成了积极的溢出效应，从而带动房地产行业的整体复苏。
03
倒逼房企转向“做精不做量”的策略
高端住宅项目的毛利率普遍高于刚需盘，这一利润差异倒逼房企转向“做精不做量”的策略，同时在推进“好房子”的背景下，叠加设计新规的助力，重庆产品力将全面持续进阶，实现房价稳定及资产价值的提升，增强城市活力。
后记：随着近期核心区断供板块加速供地，比如五里店新房断供2年、新牌坊土地断供3年、南坪板块土地断供2年，且地块整体素质优，优质地块的集中亮相将提升土地市场热度，增强开发商信心，所引起“蝴蝶效应”将保持重庆市场的热度，无论是房价还是产品方面都将迭代提升到新的高度，具体待如何，我们拭目以待，请持续关注克而瑞重庆。
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来源：重庆房产测评