降息在即？两个重大信号出现！

摘要：要说2025年楼市最大的悬念是什么？目前来看，应该就是降息！今年大降息的预期从去年年底就开始吹风，但至今尚未落地，买房人心理都憋着一股劲！

大家好，我是苏北哥！今天是3月25日，农历二月二十六，别看这个3月开盘的楼盘不多，大事可是不少……

01.

降息在即？两个重大信号出现！

要说2025年楼市最大的悬念是什么？目前来看，应该就是降息！今年大降息的预期从去年年底就开始吹风，但至今尚未落地，买房人心理都憋着一股劲！

上周末，鼓楼幕府迎来了2025年南京楼市首个新盘，中建宁悦府，也是一个第四代住宅，首开推出2、5号楼268套房源，户型涉及3款，112㎡小3房、137㎡大三房和143㎡四房，自然是少不了空中露台，层高，南北阳台，高得房率等产品关键词。

宁悦府首开楼栋分布

143㎡户型效果图

这里北哥要为宁悦府说一句话，这个项目可能是迄今为止，南京楼市“最用心开盘”的一个四代宅楼盘。

为什么这么说呢？你看它销许均价虽然在43981元/㎡，但为了吸引买房人，宁悦府在首开优惠方案上可谓下足了功夫。

根据南京房媒的统计，该案首开起码设置了7重优惠ZC，从开盘前的验资优惠，到开盘中现场优惠，在到买房下定后的按时签约优惠等等，总体算起来宁悦府的优惠方案能为买房人剩下相当于总房款20%的费用，绝对算的上是诚意满满。

再加上，宁悦府所在的幕府片区还是29中+拉小学区房。

开盘当天，南京房媒也是鼎力支持，“横扫”，“冲顶”，”刷爆”、“王炸”等振奋人心的字眼频频现于手机端，不断挑动购房人神经，感觉当天开盘不到场，简直亏了一个亿。然而剧情很快发生了180°翻转，开盘的喧嚣声还在耳畔，就有相关房媒曝出了宁悦府去化真相。

宁悦府开盘现场

报道该消息的房媒称，开盘当天就在现场目睹一切，宁悦府首开虽然摇号，但是真正买的人并不多，从上午9点到10点45，一个多小时内，包含了摇号开盘全过程，最终现场卖出房源在92套左右，仅占开盘房源的3.7成。

据此下定论，宁悦府首开可谓“叫好却未叫座”，为何是这个结果？其实这也不能完全说宁悦府的产品不好，没有吸引力，而是反应出当下买房人的一种心态，大家都在等降息，降息之前买房，明摆着要多花钱，要是你想买房，估计也要等等。

想想去年降息幅度达到了多少？商贷，LPR从去年2月份一路降到10月份，降幅达到了60BP，达到了历史之最，4.2%降到了3.6%，200万贷款30年就能省下18万；公积金从首套3.1%直接降到了2.85%，200万30年可省下8万。

如果今年能再降息，谁不再等等呢？至少媒体端的宣传一直是说“今年的降息幅度比去年还要大”！然而从去年10月份起今年3月份，5年期LPR已经维持5个月没有变动，不断测试着买房人的耐心，每晚10点的抖音直播间里，“关于何时降息落地？”也是粉丝们问得最多的问题，没有之一！

前几天的文章，北哥为广大粉丝分析过有关降息的ZC内容表述的上变化，去年12月9日首次GC会议提及降息，实说执行适度宽松的货币ZC，明确提及2025年将“适度降准降息”

今年3月两会期间，YH行长在面对记者提问时，是说“择机降准降息”。

一个“适度”、一个“择机”表述显然不同，前者所说的是降息的幅度，而后者所指的降息时间。目前降息的幅度国内的说法比较一致，累计降息75BP，其中新发房贷降息幅度50BP；存量房贷降息幅度25BP。

现在就是降息时间问题，目前不好判断。然而要进一步降息，银行端、金融端的调整动作就是降息的重要信号。比如去年的大降息，银行存款端就曾连连下调存量利率，一共下调了6次，国内六大行3年期大额存单已经降到历史低点，最高仅1.9%。

众所周知，银行必须保证净息差，以保证其正常运转，而国内公认的净息差红线是1.8%，也就是说贷款利率至少要在3.6-3.7%左右，这也就是目前LPR的数据水平。

然而过低的存款利率也会给银行带来直接危害，那就是储户减少，银行存款总量降低，没有更多的钱拿去放贷，所以现在国内银行做出了两项调整，第一：年后部分银行适当回调了存款利率，一些头部银行的存款利率恢复到了2%以上，如浦发银行，最新3年期大额存单达到2.15%。

浦发银行大额存单页面

第二适当控制储户资金流出率，不仅5万全取现目前需要提前预约，而且现在大部分银行规定“新客户每日转账金额不得超过1000元”，未来转账限额依客户的信用及表现，逐步提升。

为什么忽然出台了这样一条规定，其中一个目的当然是为了保证银行资金池充盈，未来有款可贷。

做好了这一系列的ZC准备之后，接下来可能就是降息了。就在5天前，国内多家银行集体发声密集调降理财产品的业绩比较基准，这应该就是今年降息的重要信号。

根据财联社3月20日消息，国内多家银行旗下理财子公司陆续下调了理财产品业绩比较基准，不少理财产品业绩比较基准跌破2%，有的理财产品业绩比较基准一口气下调200BP。

3月18日，浦发银行旗下浦银理财发布公告，将调整“浦银理财季季开6号理财产品”业绩比较基准，涉及到的8类产品份额，调整后业绩比较基准下限均跌破2%；

3月13日中银理财发布公告，对旗下“稳富、稳富增强、悦享”等多款理财产品业绩基准进行调整，原本上限高达3.8%的基准利率，降至目前的2.2%。

根据中国证券报报道，这轮银行理财业绩基准调整力度很大，大部分理财产品利率已经降至存款利率附近。

理财产品虽不是存款，但也是银行吸储的利器，如今全面降息，是否是为下一步留下空间呢？

另外，还有一个信号，近日XZ出台，消费贷额度提升，利率低于房贷。

近日一份名为《关于发展消费金融助力提升消费的通知》的文件出台，其中提高鼓励银行放贷，把消费贷额度从30万提高到50万，期限从5年提高到7年。

值得注意的是此次“新消费贷的利率”，根据相关媒体走访部分银行得知，利率大概在2.5-2.7%之间，注意啊目前南京的首套房贷款利率在3%。

一些圈内人士分析，这批消费贷会否会以补充贷款的形式进入房贷领域，毕竟目前国内存量房贷利率还在4%；新房贷利率普遍还在3%。如果用消费贷款补充房贷，那不是非常划算吗？

其实在以往的楼市发展历史中，也发生过类似事件，比如2021年以前楼市上行期，很多人急于买房投资，用经营贷补充房贷，引发了不少的争议和纠纷。而此次的消费贷会否也会进入楼市呢？或者说，GC为了堵住消费贷进入楼市，不得不消除消费贷与房贷之间的利率差额，如果真这样，房贷降息也就不远了！

02.

3月南京楼市真实行情流出！江核又有楼盘成交首套房，价格惊人！

说完了降息的问题，我们来看下3月份南京楼市的真实行情，你以为今年金三楼市看似平静的表面下，却是暗波汹涌。

新房方面就在上周（3月17-23日），南京金三楼市的第三周，新房成交量创今年开年以来新高，全周南京成交新房1527套，环比三月第二周大涨22.4%。

不仅成交量大幅上涨，而且新房成交均价也出现了明显上涨，达到了27593元/㎡，同比大涨13.32%，可谓是走出了“量价齐升”的行情。

同时根据克而瑞数据统计。3月至今，南京新房成交同比已经上涨47%。3月份目前已经累计成交4381套，预计到月底，整个3月将成交新房5868套，成交量环比将大涨31%。

从成交的具体片区来看，秦淮、雨花、江北新区、浦口等主城及近郊因供需格局优化，市场企稳向好的态势逐步稳固。尤其是秦淮区、江北新区销售增幅最为明显，环比涨幅位居全市第一、第二名，3月数据还未完全出炉，且看2月份秦淮、江北新区成交量涨幅达到41.1%和23.8%；浦口区和雨花台区环比增长12.7%和2.9%，根据GF数据，随着近期市场销售流速加快，库存去化周期持续缩短，截至2月末，全市已连续9个月保持在18个月以内的合理区间。

与此同时，3月第三周的南京二手房成交数据也已出炉，3月17-23日，南京全市成交二手房2258套，环比3月第二周（3月10-16日），微跌2.6%，但周成交量仍保持在2000+套高位。

虽然成交量环比上周微跌，但实际上，从3月中旬南京二手房成交已经处于高位，3月第二周（3月10日-16日），南京全市二手房成交2318套，创下今年新高。