摘要：本周（2025年8月25-29日）中证REITs全收益指数收于1073.33点，周度上涨1.06%，终结了8月以来的三周连跌。周内来看，周一至周三强势修复，累计涨幅达到1.49%，周四至周五整体又回调了0.43%。我国已上市的73个REITs项目总市值收于21
摘要
本周（2025年8月25-29日）中证REITs全收益指数收于1073.33点，周度上涨1.06%，终结了8月以来的三周连跌。周内来看，周一至周三强势修复，累计涨幅达到1.49%，周四至周五整体又回调了0.43%。我国已上市的73个REITs项目总市值收于2188亿元，环比增长了1.33%。
大类资产角度，本周转债市场大幅回调，中证转债指数周度下跌了2.58%，是REITs、股票、债券、期货中唯一收绿品种，而沪深300/中证500/COMEX黄金均有2%以上的涨幅。
►二级市场
上周REITs八大板块集体收跌后，本周全线修复，65只REITs上涨，仅8只收跌。消费设施板块涨幅最大达2.34%，其中物美消费、百联消费两只热门REITs上涨4%。物美消费地处北京区域，又提供了2024-2028年的业绩补偿机制，资产质量和分配保障好。百联消费地处上海五角场区域，2024年末的年化分派率高达5.5%左右。目前消费设施板块的物美消费、百联消费、华威市场的预测分派率仍在4%以上，值得关注。
8月以来跌幅最大的租赁住房板块本周上涨1.83%，板块分派率降至2.97%，具有扩募概念的深圳安居、城投宽庭、厦门安居和华润有巢对应的分派率预计分别为2.64%、3.13%、2.75%和2.86%，债市企稳后可以重点跟踪租赁住房板块的走势。汇添富上海地产租赁住房的预计分派率在4%以上。
7月高速公路板块各项目仍存在分化，东部经济活跃区域车流量和路费收入同比表现更好，如江苏交控、南京交通。部分路段因受到天气影响和竞争路段分流效应，同比下滑明显。
本周各REITs整体成交情绪边际下滑，日均换手率0.63%，环比下降0.14pct。2025年9月解禁的项目共有3个，分别是博时津开产园（2025/9/19）、华夏大悦城商业（2025/9/20）和易方达广开产园（2025/9/23）。
在二级市场大幅调整的背景下，各底层资产的出租去化压力仍在，可以优先关注有“业绩兜底条款”的REITs项目，主要有重庆两江、招商科创、津开产园、金隅智造工场、南京建邺、华威市场、物美消费、易商仓储、蛇口住房、特变电工新能源。
► 一级市场
华夏凯德商业REIT获批，为国内首单外资消费REITs，底层资产有2个，长沙雨花亭项目的出租率为96.50%，估值7.69亿元；广州云尚项目的出租率为95.82%，估值18亿元。本基金主要原始权益人凯德商用的关联方凯德中国信托拥有部分资产的优先收购权，可能会影响本基金扩募资产的范围。
风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。
本周（2025年8月25-29日）中证REITs全收益指数收于1073.33点，周度上涨1.06%，终结了8月以来的三周连跌。周内来看，周一至周三强势修复，累计涨幅达到1.49%，周四至周五整体又回调了0.43%。中证REITs（收盘）指数收于846.89点，周度亦上涨了1.06%。截至2025年8月29日，我国已上市的73个REITs项目总市值收于2188亿元，环比增长了1.33%。
大类资产角度，本周转债市场大幅回调，中证转债指数周度下跌了2.58%，是REITs、股票、债券、期货中唯一收绿品种，沪深300、中证500、COMEX黄金均有2%以上的涨幅。商品方面，碳酸锂、多晶硅、氧化铝等多个“反内卷”商品品种跌幅3%以上。
01
二级市场
1.1 价格：全线修复，消费设施领涨
上周REITs八大板块集体收跌后，本周全线修复。消费基础设施板块涨幅最大达2.34%，其中嘉实物美消费、华安百联消费两只热门REITs上涨了4%左右。嘉实物美消费地处北京区域，又提供了2024-2028年的业绩补偿机制，资产质量和分配保障好。华安百联消费地处上海五角场区域，2024年末的年化分派率高达5.5%左右，2025年初至今价格也上涨了34.13%，已为投资者提供了丰厚回报。目前消费设施板块的嘉实物美消费、华安百联消费、易方达华威市场的预测分派率仍在4%以上，值得关注。
8月以来跌幅最大的租赁住房板块本周上涨1.83%，具有扩募概念的深圳安居、城投宽庭、厦门安居和华润有巢4只REITs本周分别上涨0.45%、0.72%、3.79%和1.87%，对应的现金分派率预计分别为2.64%、3.13%、2.75%和2.86%，债市企稳后可以重点跟踪租赁住房板块的走势。汇添富上海地产租赁住房的预计分派率在4%以上。此外，需留意本月底解除限售的北京保障房（2025/8/31）、厦门安居（2025/8/31）和深圳人才安居（2025/8/31）的抛售压力和大宗交易机会。
高速公路板块披露7月份经营数据，各项目仍存在分化，东部经济活跃区域车流量和路费收入同比表现更好。华泰江苏交控REIT 2025年1-7月的日均收费车流量和路费收入累计同比均上涨15%以上，主要是江苏区域经济持续恢复，周边路况对项目路段的引流效应，以及“江苏省城市足球联赛”火爆、跨城观赛需求增加推动。华夏南京交通高速公路REIT因扬溧高速改扩建施工，2025年7月1日至2026年1月31日，中断G4011扬溧高速镇江南互通至上会互通段双向交通，对本项目车流量持续诱增，1-7月路费收入累计同比已+9.10%。部分路段因受到天气影响和竞争路段分流效应，车流量和路费收入同比下滑明显。
个券层面，本周65只REITs上涨，仅8只收跌。涨幅靠前的分别是国泰君安济南能源供热（+5.70%）、中航易商仓储物流（+4.29%）、嘉实物美消费（+4.22%）、华安百联消费（+3.91%）。跌幅靠前的是工银蒙能清洁能源（-2.62%）和中航京能光伏（-1.30%）。
1.2 流动性：成交活跃度环比下降
受权益市场情绪高涨、债市调整以及近期上市的两只数据中心REITs交易量减少的影响，本周各REITs整体成交情绪边际下滑，日均成交额6.37亿元、日均成交量1.43亿份、日均换手率0.63%，环比分别下降12.32%、16.98%、0.14pct。
分板块来看，本周日均换手率靠前的是新型设施（1.60%）、市政环保（1.10%）和租赁住房（1.02%），消费设施板块换手率最低，本周日均仅0.45%。新型设施的数据中心属于近期上市项目，投资者打新策略陆续交易完毕后，成交数量有所下降，本周日均换手率下滑了1.57pct，但主力净流入率仍有1.54%。产业园区的主力净流入率达到2.35%，部分园区出租率优于市场且分派率较高，具有投资性价比，如华夏合肥高新、华夏金隅智造工场、华安张江产业园。
个券层面，本周交易活跃度前三的分别是华泰南京建邺、华泰宝湾物流和华夏华电清洁能源，日均换手率分别为2.9%、2.5%和2.0%，价格涨跌幅分别为+3.68%、+3.77%和-0.43%。华泰南京建邺进行2025年度第一次分红（0.647元/10份），华泰宝湾物流进行2025年度第2次分红（0.8939元/10份），权益登记日均为8月29日。
2025年9月解禁的项目共有3个，分别是博时津开产园（2025/9/19）、大悦城商业（2025/9/20）和易方达广开产园（2025/9/23）。近期市场交投情绪有所回落，提示关注近期解禁项目带来的潜在交易压力和大宗交易机会。
1.3 估值：市场修复下园区、消费、仓储分派率仍在4%以上
从中债估值收益率来看，本周消费设施板块变化幅度最大，整体减少了0.20pct至2.48%。仓储物流（4.90%）、产业园区（4.52%）和交通设施（4.44%）估值收益率靠前，板块内个券数量较多、估值分化较明显，具有挖掘空间。
从现金分派率角度看，市政环保项目分派率下降幅度最大，整体减少了0.14pct至6.05%，主要是国泰君安济南能源供热REIT大涨影响。产权类项目分派率较高的分别是产业园区（4.28%）、消费设施（4.23%）和仓储物流（4.03%），租赁住房板块现金分派率减少了0.06pct至2.97%。
在二级市场大幅调整的背景下，各底层资产的出租去化压力仍在，可以优先关注有业绩保障、弹性较大、具有收益分配调节机制的REITs项目，相关标的整理如下：
02
一级市场
2.1 华夏凯德商业REIT获批
2025年8月27日，华夏凯德商业REIT正式获得证监会注册批复，成为国内首单外资消费REITs，项目底层资产为广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭。
长沙雨花亭项目于2005年正式运营，建筑面积为75,430.60平方米，共5层（地上4层，地下1层）；广州云尚项目于2015年正式运营，建筑面积为92,974.39平方米（包括地下车位的建筑面积），共10层，其中地上6层，地下4层。截至2025年3月末，长沙雨花亭项目的出租率为96.50%，估值为7.69亿元；广州云尚项目的出租率为95.82%，估值为18.00亿元，两个项目估值合计为25.69亿元。
长沙雨花亭项目主要服务于周边社区居民，主要客群是周边亲子家庭及26-38岁之间追逐时尚和流行的人群，核心客群为周边可支配收入相对较高的品质家庭，以及收入水平中等偏上的城市青年、学生、白领和公务员等。2022-2024年及2025年1-3月，长沙项目营业收入分别为7,526.87万元、8,221.92万元、8,725.55万元和2,193.28万元，净利润分别为2,176.35万元、2,480.77万元、2,861.51万元和767.51万元，近三年及一期的平均出租率有小幅波动，但均超过95%。项目固定租金收入占比约65%，抽成租金收入约占2-2.5%，物业管理收入约占20%。
广州云尚项目位于广州白云新城CBD核心区，辐射整个广州北部区域约160万消费群体，目标客群以白云区及周边区域的商务人士、年轻消费群体和家庭消费群体为主。2022-2024年及2025年1-3月，广州项目营业收入分别为15,486.41万元、16,274.60万元、16,470.69万元和4,782.44万元，净利润分别为-4,938.67万元、-4,270.17万元、-9,550.83万元和-15,193.98万元，项目净利润为负主要受非现金因素影响：一是每年约7,000万元的固定资产折旧与长期待摊费用摊销；二是每年约4,000万元的长期借款财务费用。项目固定租金收入占比超过50%，物业管理收入约占20-25%。
值得注意的是本项目的扩募收购资产范围可能受到限制的风险。本基金主要原始权益人凯德商用的关联方凯德中国信托（CapitaLand China Trust，以下简称“CLCT”）拥有部分特定零售资产的优先收购权（Right of First Refusal，以下简称“ROFR”），可能会影响本基金扩募收购资产的范围。
截至2024年12月31日，凯德商用及其实际控制人旗下适用于凯德中国信托所拥有的出售ROFR相关零售资产及综合体下属零售资产数量合计15处，其中9个项目为购物中心，6个项目为商业综合体，估值合计约328亿元。与此同时，凯德商用及其实际控制人旗下还拥有不适用于ROFR的其他零售资产及综合体下属零售资产合计20处（包括来福士广场等项目），上述项目的零售资产部分估值合计约509亿元，未受到优先收购权限制的基础设施项目储备充足。
截至2025年8月29日，年内剩余潜在发行项目7-8单左右。具体来看：
当前已发售待上市的有1单（中金唯品会奥特莱斯2025-8-27基金合同生效），获批待发行1单（华夏凯德商业资产2025-8-27），交易所已反馈8单（中信建投沈阳国际软件园2025-8-11、华夏安博仓储物流2025-7-17、华夏中海商业资产2025-7-15、华夏中核清洁能源2025-7-9、创金合信电子城产业园2025-7-2、建信建融家园租赁住房2024-4-15、华夏万纬仓储物流2024-4-15、建信金风新能源2023-10-22），交易所已受理2单（华夏湖北交投楚天高速2025-8-22、中航天虹消费2025-7-29）。
2.2
本周其他要闻
1.【华泰南京建邺REIT】公告2025年度第一次分红，每10份派现0.647元，共计派发2588万元，权益登记日为8月29日。
2.【华泰江苏交控REIT】公告2025年度第一次分红，每10份派现3.6723元，共计派发14689.2万元，权益登记日为8月29日。
3.【华泰宝湾物流REIT】公告2025年第二次分红，每10份派现0.8939元，共计分配2681.7万元，权益登记日为8月29日。
4.【鹏华深圳能源REIT】公告2025年度第一次分红，每10份派现1.55元，共计派发9,300万元，权益登记日为9月1日。
5.【易方达广开产园REIT】公告2025年第一次分红，每10份派现0.590元，共计分配4,720.00万元，权益登记日为9月2日。
6.【红土创新深圳安居REIT】公告2025年第二次分红，每10份派现0.4706元，共计分配2,353.00万元，权益登记日为9月2日。
7.【中金厦门安居REIT】公告2025年度第二次分红，每10份派现0.5934元，共计派发币2,967万元，权益登记日为9月2日。
8.【华夏首创奥莱REIT】公告2025年第一次分红，每10份派现0.7975元，共计分配6380.00万元，权益登记日为9月2日。
9.【平安广州广河REIT】公告2025年第一次分红，每10份派现3.5元，共计分配2.45亿元，权益登记日为9月2日。
10.【红土创新盐田港REIT】公告2025年第二次分红，每10份派现0.5012元，共计分配4,779.59万元，权益登记日为9月2日。
11.【建信中关村REIT】公告2025年第一次分红，每10份派现0.1780元，共计分配1602.00万元，权益登记日为9月3日。
12.【中信建投国家电投新能源REIT】公告2025年第三次收到国补应收账款回款。基础设施项目公司收到国网江苏省电力有限公司支付的国补应收账款回款5,120.02万元，已回款的国补应收账款平均回款周期为2.13年。
13.【招商基金蛇口租赁住房REIT】拟2025年9月2日15:00-16:00于招商基金网络直播间举办2025年中期业绩说明会。
14.【华夏大悦城商业REIT】拟2025年9月4日15:30-16:00于网络直播间举办2025年中期业绩说明会。
15.【浙商沪杭甬REIT】拟于2025年9月4日13:30-16:00举办2025年第一次投资者开放日活动。
16.【博时津开产园REIT】拟于2025年9月9日下午14:30于天津经开区天河数字产业园8号楼一层路演大厅举办2025年第二次投资者开放日活动。
风险提示：
公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。
基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。
资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。
来源：新浪财经
