防范恶意利用不动产登记实施“三角诈骗”

摘要：“三角诈骗”是诈骗罪中重要的刑事犯罪构成论，是经司法实践检验后提炼出的一项重大理论成果。最高人民法院“人民法院案例库”收录的《杨某诚等诈骗案——骗取不动产登记后办理抵押贷款行为的性质及犯罪数额的认定》这一典型案例，对不动产登记实务工作作出了高度警示，即必须规范

“三角诈骗”是诈骗罪中重要的刑事犯罪构成论，是经司法实践检验后提炼出的一项重大理论成果。最高人民法院“人民法院案例库”收录的《杨某诚等诈骗案——骗取不动产登记后办理抵押贷款行为的性质及犯罪数额的认定》这一典型案例，对不动产登记实务工作作出了高度警示，即必须规范开展不动产登记活动，严防不法行为人恶意利用不动产登记平台实施相关违法犯罪，从而有效防范可能导致的不动产登记国家赔偿责任或其他法律责任风险。

【经典案例】

2017年3月至2018年12月，被告人杨某诚偷拍被害单位某置业公司开发的某小区安置房产权登记所需相关材料并进行伪造后，伙同被告人韦某、何某，利用伪造的材料骗取不动产登记中心的信任，申领了10套安置房的不动产权证书。经鉴定，上述安置房市场价值共计1769万余元。杨某诚将案涉房产进行抵押，向个人及小额贷款公司借款824万余元，韦某、何某分别获利9.59万元、24.2万元，杨某诚将余款用于偿付个人债务等。案发后，杨某诚主动投案并如实供述犯罪事实。

江苏省扬中市人民法院于2019年11月14日作出刑事判决：被告人杨某诚犯诈骗罪，判处有期徒刑11年，并处罚金20万元(其余判项略)。宣判后，没有上诉、抗诉，判决已发生法律效力。

【裁判要旨】

行为人伪造材料骗取不动产登记中心信任，将他人房产等不动产登记在本人或指定的其他人名下，实现对房产等不动产的非法占有和控制的，符合诈骗罪的犯罪特征，构成诈骗罪。

行为人骗取产权登记后，犯罪既遂，犯罪数额应当按照被诈骗房产的市场价值计算，之后实施的抵押贷款等处分赃物行为不影响对犯罪数额的认定。

【法理精解】

本文援引的“入库案例”属典型的“三角诈骗”范例，值得予以解析。

一、厘清借助不动产登记行为实施“三角诈骗”的刑事责任。

由于我国采取不动产登记生效原则，不动产登记机构的登记行为具有物权法意义上的处分效力。杨某诚等人通过伪造材料，骗取不动产登记中心的信任，将案涉房产登记在本人或指定的其他人名下，被害单位因而失去了在法律处分权方面对不动产所有权的控制力，该犯罪行为系典型的“三角诈骗”,符合诈骗罪的犯罪特征和构成要件。

杨某诚等人骗取的直接标的物是案涉房产，在完成不动产登记并领取不动产权证书后，其已从法律上实现了对房产处分权的非法占有和控制，即其犯罪状态已然既遂。只要该不动产登记效力未被否定，则杨某诚等人即有对该房产采取再处分的法律空间，其处分的价值额即为该房产的市场价值。因此，房产的市场价值即杨某诚等人的诈骗数额。

至于杨某诚等人取得案涉房产后，另行采取抵押等方式进行融资套现，属于在犯罪既遂后对赃物进行再处分的行为，抵押借款金额不影响以房产市场价值为基础的犯罪数额的认定。加之，抵押授信额度可大可小，且根据金融监管的有关规定，其可获得的贷款授信额必然要小于房产本身的市场价值额，故从严厉打击犯罪的角度，也应认定房产市场价值额为其犯罪金额。

同时，犯罪行为人利用骗取来的不动产再度实施抵押、转让等再处分行为的，即便该不动产权证书在形式上是“真实的”,但在实体权利要件上行为人依然是在“使用虚假的产权证明作担保”,故仍可在原诈骗罪既遂的基础上另行构成贷款诈骗罪或其他犯罪，故而存在数罪并罚的法律空间，而非其再处分行为一律被不动产诈骗行为所吸收。

二、厘清借助虚假诉讼行为实施“三角诈骗”的法律责任。

伪造材料骗取不动产登记后与伪造证据实施虚假诉讼并在获得“胜诉”裁判后申请强制执行受害人财产的诈骗原理是一致的，即诈骗行为人并不直接“欺骗”受害人，而是借助行政主体或司法机关享有的国家权力，通过欺骗第三方且借助第三方“力量”的方式，“强力”取得受害人的财产，此即“三角诈骗”。

通过本案例，引申研究虚假诉讼类“三角诈骗”案中法律责任问题，有利于打击犯罪，保护公民、组织的合法权益。

首先，行为人以伪造证据的方式提起民事诉讼，意图非法占有他人财物而构成犯罪的，不能一概认定为虚假诉讼罪，而是应当以“三角诈骗”责任原理追究其诈骗罪的刑事责任。

笔者认为，“三角诈骗”犯罪构成的根本要害在于，该类诈骗行为已经突破了诈骗行为人与受害人之间一一对应的“欺诈—受骗—自愿交付”的犯罪构成范式，即诈骗行为人并不直接向受害人虚构事实，也不是向受害人直接取得诈骗财物，而是借助第三方尤其是法院的司法权，通过强制执行受害人财产的方式，达到非法占有受害人财物的目的。如果受害人被判败诉且遭到司法保全或强制执行，则受害人未被诈骗行为人“蒙蔽”,当然也不是“自愿交付”被骗财物，而是明知民事案件的“原告”在实施诈骗，但又被迫交出财物(如被强行扣划财产)。如此一来，传统的诈骗罪理论就无法机械套用到以虚假诉讼为手段所实施的诉讼诈骗类构罪要件上来。

因此，在虚假诉讼的情况下，因行为人捏造事实而被骗的是法院，法院在受蒙蔽的情况下处分的是民事被告的财产，遭受损失的是民事被告，受骗人与被害人并非同一主体，而是发生了分离。

其次，虚假诉讼罪属于妨害司法秩序罪范畴，而诈骗罪属于侵犯财产权犯罪，二者虽在犯罪手段或案件事实方面可能存在交叉，但侵害的法益完全不同。

根据最高人民检察院与公安部《关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)》关于虚假诉讼罪立案标准的规定，可正确界别虚假诉讼罪与诈骗罪的不同构成要件。在所有针对虚假诉讼罪的追诉条件中，没有一项涉及“犯罪金额”或“非法占有”情节，其应予立案的六大类情形之共同点，都指向的是“妨害司法秩序”这一法益，而没有任何关于“侵犯财产”法益的立案条件。因此，虚假诉讼罪不要求以犯罪数额作为构罪条件，而诈骗罪则必然涉及受害人财产损失数额问题。

三、不动产登记机构应当注意规范履职，防范可能产生的法律责任。

不动产登记机构工作人员应当规范履职，防范登记机构及其工作人员的法律责任，主要适用下列几项原则。

一是登记机构对形式审查和实体审查均负有法定责任。登记人员要严格遵循登记程序与规范，同时对登记材料尽最大可能履行实质审查职责。

二是要遵循《民法典》关于登记错误的行政赔偿原则。因登记错误造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可向造成登记错误的责任人进行追偿。

三是要遵循因果关系归责原则。由于第三人提供虚假材料导致行政机关作出的行政行为违法，造成公民、法人或者其他组织损害的，法院应当根据违法行政行为在损害发生和结果中的作用力大小，确定行政机关承担相应的行政赔偿责任；行政机关已尽到审慎审查义务的，不承担行政赔偿责任。

四是强化反欺诈工作意识。登记机构在履行职责中发现的“欺诈类”犯罪线索，或是由法院或检察机关移交的犯罪线索，均应通过“行刑衔接”或“行刑反向衔接”制度规则给予妥善处置。

（作者为北京大成律师事务所高级合伙人）

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编辑：黄俊飞梁楠（实习）

初审：郑雪蕾

审定：李军晶

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