摘要：从重庆的指导价新政到武汉的业主集体砍价，从镇江的空置房折扣到兰州的阶梯收费，这场始于2023年的降价风暴已席卷全国十余个省市，平均降幅达20%-50%。

近年来，一场席卷全国的物业费“降价潮”悄然兴起。

从重庆的指导价新政到武汉的业主集体砍价，从镇江的空置房折扣到兰州的阶梯收费，这场始于2023年的降价风暴已席卷全国十余个省市，平均降幅达20%-50%。

这场涉及37.5万家物业公司、超850万从业者的行业变革的背后，既有政策的引导与市场的博弈，也有业主维权和行业重塑。

这远远没有想象中的那么简单！

三方“博弈”

物业费“降价潮”实际上是政策、业主和物业公司三方博弈后的成果。

这些年，多地政府通过出台“空置房物业费减免”和“政府指导价”政策，直接干预物业费定价。

例如：重庆自2024年6月起实施新规，电梯住宅物业费最高限价1.9元/平方米·月，无电梯住宅最高1.35元/平方米·月。

武汉将中心城区住宅物业费分为五级，最高等级电梯住宅收费不得超过3.84元/平方米·月。

江苏镇江、甘肃兰州等地对空置6个月以上的房屋实施30%-50%的物业费减免。

这些政策都从本质上压缩了物业公司的利润空间，扭转了业主和物业公司之间不平等的现状，不仅让物业公司调整收费标准的同时，也让业主议价有可依照的标准。

业主群体逐渐打破以往对物业公司的“沉默接受”，通过法律手段和集体行动争取权益。

典型案例包括：

重庆金樾山别墅物业费，从4.5元骤降到2.09元，是在小区业委会的强势推动下，以 “服务质量不达标”为由，炒了旧物业公司的鱿鱼，由新物业公司把价格打下来。

柳州维美物业推出“0元物业费”模式，计划用小区停车费、广告位租金等公共收益填补缺口。据了解目前电梯里京东到家的广告已经轮播，停车场月卡销售激增300%，总收入超过了“下调物业费”之前的金额。

《民法典》的实施进一步强化了业主权利，规定解聘物业需“双过半”业主同意，为维权提供了法律保障。

房地产市场的下行导致物业行业从增量扩张转向存量竞争。

据统计，2023年全国物业管理企业数量达37.5万家，较2018年增长59.8%，而同期房地产新开工面积连续五年下降。

物业公司为争夺有限市场，不得不以降价或创新服务模式吸引客户。

例如：

重庆长城物业主动将恒大未来城项目物业费下调至1.9元/平方米，以避免业主流失。

武汉绿地海珀御观从7.6元/平方米降至3.84元/平方米，降幅近50%。

“物业费下调”是把双刃剑

物业费下调虽然对于业主来说能够减少支出，但是对生活其他方面来说或许是一个伤害。

降价直接减轻了业主的经济负担。以重庆某别墅区为例，物业费下调后，100平方米住宅年支出减少约2800元。

但部分业主担忧服务质量同步缩水。例如降费可能导致电梯停运、安保空岗。

如何平衡价格与服务，成为物业行业亟待解决的矛盾。

物业费收入占企业总营收的80%以上，降价直接冲击利润空间。

头部企业如万物云尝试推出“弹性服务包”，将保洁、维修等项目拆分为必选和自选，通过差异化定价缓解压力。

而中小物业公司则面临更严峻的生存考验，部分企业甚至因无法覆盖成本而退出市场。

政策调控需兼顾民生与行业健康。

例如，兰州市将空置房物业费减免纳入房地产新政，旨在降低持有成本、刺激购房需求；但法律界有人指出，此类政策可能与《民法典》“物业费全额缴纳”原则冲突，易引发纠纷。

如何在行政干预与市场规律间找到平衡点，考验地方治理智慧。

所以“物业费下调”并不是一劳永逸的事情，需要各方协调来满足各方权益，这是一场持久战。

上海会推行物业费降价？

那么作为中国物业管理的标杆城市的上海，会跟进这次的“降价潮”吗？

实际上上海在下调物业费这件事上早就有了“现实基础”和“政策基础”。

上海作为超一线城市，物业费普遍高于全国水平。

根据之前上海市房屋管理局数据统计，在2020年以前，上海的平均物业费处在较低的水平，在1.15-2.18元/月·平方米之间。

多层的物业费平均值为1.49元/月·平方米，高层的物业费平均值为2.18元/月·平方米，其中长宁区的高层物业费均值达到了3.24元/月·平方米，位居榜首。

但是随着这些年新房物业费不断提高，物业费在10元以上的项目比比皆是，更有一些市中心豪宅项目达到了20元以上的水平。位于外环外的五大新城，新房物业费的水平在3.5-5.5元/月·平方米之间，也远远超过平均值。

所以按照这个收费标准的话，上海实际上迫切需要出台一个针对新房物业费的规则，将越来越贵的物业费给打下来。

近年来，上海业主对“高收费、低服务”的投诉逐年增加。例如：

2023年浦东某小区因物业擅自上调费用引发集体诉讼；

静安区多个老旧小区业主呼吁参照武汉模式，引入政府指导价。

这些案例表明，降价诉求在上海同样存在市场基础。

上海尚未出台统一的物业费指导价，但《上海市住宅物业管理规定》明确“物业费标准由业主大会与物业公司协商确定”，这为降价提供了法律依据。

除了推进《住宅物业管理规定》修订、引入动态定价机制之外，上海还在做着其他的尝试。

智慧物业普及：徐汇区田林街道试点AI客服系统，工单处理效率提升40%；

存量资产盘活：黄浦区老西门街道通过物业费证券化融资8000万元，用于设施改造。

若实施分级定价，上海售后公房物业费可下调25%-30%而不影响基础服务，但需配套建立能耗分摊透明化机制。

但是“下调物业费”面临的阻力也很大。

比如上海物业公司与开发商关联紧密，部分企业依赖高收费维持利润，降价可能遭遇抵制。

业主对降价的期待与物业公司成本压力之间存在矛盾，需建立“质价相符”的评估体系。

上海小区规模大、业主构成复杂，组织集体行动成本较高，业委会覆盖率不足50%，老式里弄产权分散，老公房物业费收缴率常年徘徊在65%左右。

所以上海落地“下调物业费”还需时日。

全国物业费降价潮不仅是价格的波动，更是物业管理行业从“管理”向“服务”转型的标志。

对上海而言，降价既是挑战，也是推动行业升级的契机。

通过政策引导、技术创新和业主参与，上海有望在保障服务质量的前提下，探索出一条符合超大城市特点的物业费优化路径。

来源：大一