商业地产“关店潮”真相：不是行业不行，而是玩法彻底变了

摘要：近年来，“关店潮”的阴影悄然笼罩，一家家曾经热闹非凡的商场相继停业，空置的店铺、冷清的走廊，成为城市商业版图上的落寞伤疤。从一线城市的老牌商场，到二三线城市的新兴商业体，关店的消息不断传出。据了解，2024年至少38家商场宣布闭店，2025年这股浪潮仍在延续。

近年来，“关店潮”的阴影悄然笼罩，一家家曾经热闹非凡的商场相继停业，空置的店铺、冷清的走廊，成为城市商业版图上的落寞伤疤。从一线城市的老牌商场，到二三线城市的新兴商业体，关店的消息不断传出。据了解，2024年至少38家商场宣布闭店，2025年这股浪潮仍在延续。这不禁引发了大众的广泛关注与思考：商业地产到底怎么了？是行业发展已至尽头，还是背后另有隐情？事实上，商业地产“关店潮”的背后，并非行业本身失去了生命力，而是其玩法正在经历一场彻底的变革。在新的市场环境、消费趋势以及技术发展的冲击下，传统的商业地产运营模式逐渐显露出疲态，而那些未能及时适应变革的商业体，只能在浪潮中被淘汰。

数据背后的残酷现实

商业地产关店潮已成为不争的事实，大量商场的关闭在行业内外引起轩然大波。联商网的统计数据直观地展现了这一严峻形势：2023年，有21家知名商场宣布停业闭店；到了2024年，这一数字急剧攀升，至少38家商场闭店。进入2025年，关店的脚步仍未停止，长沙阿波罗商业广场、大连大商麦凯乐西安路店等纷纷加入闭店行列。

从地域分布来看，关店现象遍布全国各大城市，无论是一线城市的成熟商圈，还是二三线城市的新兴商业区域，都难以幸免。在北京，老牌的西单商场宣布闭店升级，王府井百货部分门店停止经营；在上海，伊势丹百货关闭多家门店，太平洋百货和六百百货进行重建改造。这些曾经在城市商业中占据重要地位的商场，如今却面临着关店或转型的命运。

关店的商场类型也十分多样，涵盖了传统百货商场、高端购物中心、策展型商业以及奥特莱斯等。其中，“老百货”成为关店重灾区，运营10年以上的商场在关店总数中约占76%。这些老百货商场大多面临着业态老化、设施陈旧、竞争力下降等问题，在新兴商业体的冲击下，逐渐失去了市场份额。

外资商场同样未能逃脱关店潮的影响。伊势丹百货先后关闭上海梅龙镇广场、天津滨海新区伊势丹以及天津伊势丹南京路店三家门店；成都伊藤广场也于2024年2月28日正式关闭。外资商场在进入中国市场初期，凭借先进的管理经验和品牌资源，曾获得过一定的市场份额，但随着市场竞争的加剧和消费需求的变化，部分外资商场因未能及时适应本土市场，逐渐陷入困境。

传统玩法的困境剖析：

为何难敌关店潮

1、业态与品牌同质化严重。

在传统商业地产的运营中，业态和品牌同质化问题十分突出。走进不同城市的商场，常常会发现相似的品牌布局，从服装、餐饮到娱乐，几乎千篇一律。这种同质化现象使得消费者无论逛哪一家商场，都难以获得独特的消费体验，自然也就缺乏忠诚度。

以餐饮业态为例，在许多商场中，常见的连锁餐饮品牌几乎占据了主导地位，而具有特色的小众品牌却寥寥无几。这些连锁餐饮品牌虽然在口味和服务上有一定的保障，但缺乏差异化，难以满足消费者日益多样化的口味需求。在服装零售方面，也是以常见的大众品牌为主，缺乏时尚感和个性化，无法吸引追求潮流的年轻消费者。

同质化的业态和品牌布局，导致商场之间的竞争主要集中在价格和租金优惠上，这不仅压缩了商家的利润空间，也使得商场的盈利能力受到影响。而且，当消费者对商场的新鲜感消失后，客流量就会逐渐减少，最终导致商场陷入经营困境。

2、空间规划与运营模式陈旧。

传统商场的空间规划往往遵循着固定的模式，一层多为美妆、珠宝等高端零售，二层到五层以服装、潮牌为主，餐饮和娱乐业态则通常位于高层。这种布局在过去或许能够满足消费者的购物需求，但在如今消费趋势发生变化的情况下，却暴露出诸多问题。

餐饮和娱乐业态未能形成良好的互动，消费者在购物过程中，很难实现从购物到餐饮、娱乐的自然过渡。商场的动线设计也常常不够合理，消费者在商场内行走时容易迷路，影响购物体验。而且，传统商场对空间的利用效率较低，一些角落和闲置空间未能得到有效开发，浪费了宝贵的商业资源。

在运营模式上，传统商场主要以收取租金为主要盈利方式，对商家的运营支持较少。商场与商家之间缺乏紧密的合作关系，无法共同应对市场变化。商场的营销活动也往往缺乏创新，大多是简单的打折促销，难以吸引消费者的关注。

3、忽视消费者体验与需求变化。

随着社会的发展和生活水平的提高，消费者的需求和购物习惯发生了深刻的变化。如今的消费者不再仅仅满足于物质层面的需求，更注重精神层面的体验和情感共鸣。他们希望在购物过程中，能够享受到舒适的环境、个性化的服务以及独特的消费体验。

然而，传统商业地产在运营过程中，往往忽视了消费者的这些需求变化。商场的环境设计缺乏美感和舒适度，服务人员的专业素质和服务意识有待提高。商场在业态布局上，也未能充分考虑消费者的多元化需求，缺乏亲子、文化、艺术等体验式业态。

而且，随着互联网的普及和电商的发展，消费者的购物方式发生了巨大的转变。线上购物的便捷性和丰富性，吸引了大量消费者，对传统商业地产造成了巨大的冲击。传统商场未能及时跟上这一变化趋势，在电商的竞争中逐渐失去优势。

新玩法的探索与实践：

破局之路在何方

1、场景化与体验式商业的崛起。

为了满足消费者对体验的追求，越来越多的商业地产开始探索场景化与体验式商业的发展模式。通过打造独特的场景和体验，吸引消费者前来消费，并延长他们的停留时间。

一些商场利用屋顶和露台空间，打造出屋顶花园、运动场地、星空餐厅、露天酒馆等特色场景。南京金陵天地的天台因“曼哈顿分顿”打卡照而走红，吸引了众多消费者前来拍照打卡、瞰夜景、逛市集；南通雅诗阁圆融广场的百米高天台，能俯瞰城市天际线，做起了求婚、派对生意。这些独特的场景，不仅为消费者提供了全新的体验，也成为商场的特色卖点，吸引了大量客流。

商场的地下B1层也成为了打造体验式商业的重要区域。不少B1层通过转型为潮流市集、微型社交场、年轻人聚落，吸引了众多年轻消费者。南京景枫中心B1层下沉广场的“再地”区域，满眼是色彩饱和的轻食店、酒吧、精品小店等，绿植、马赛克砖等街景元素随处可见，让消费者有一种“边逛边玩”的松弛感。

2、数字化与智能化运营的应用。

在数字化时代，商业地产也开始积极应用数字化和智能化技术，提升运营效率和消费者体验。通过大数据分析，商场可以深入了解消费者的需求和行为习惯，从而实现精准营销和个性化服务。

一些商场利用智能停车系统，方便消费者快速找到停车位；通过智能导航系统，帮助消费者在商场内快速找到目标店铺。商场还可以通过线上平台，为消费者提供在线预订、排队取号、积分兑换等服务，提升消费者的购物便捷性。

数字化营销也是商业地产新玩法的重要组成部分。商场可以通过社交媒体、短视频平台等渠道，进行线上宣传和推广，吸引更多的潜在消费者。一些商场还通过举办线上活动、直播带货等方式，拓展销售渠道，提升销售额。

3、多元化业态融合与创新。

为了满足消费者日益多样化的需求，商业地产开始尝试多元化业态融合与创新。除了传统的购物、餐饮、娱乐业态外，还引入了亲子、文化、艺术、体育等多种业态，打造一站式的消费体验。

一些商场开设了儿童主题乐园、亲子餐厅、儿童教育培训机构等亲子业态，满足了家庭消费者的需求；引入了书店、美术馆、博物馆等文化艺术业态，提升了商场的文化氛围和艺术品位；设置了健身房、瑜伽馆、攀岩馆等体育业态，吸引了运动爱好者前来消费。

而且，一些商场还将不同业态进行融合，创造出全新的消费体验。比如，将书店与咖啡馆、餐厅相结合，打造出“阅读+美食”的复合式业态；将美术馆与餐厅相结合，让消费者在品尝美食的同时，欣赏艺术作品。

成功案例解读：

新玩法下的商业逆袭

1、南京景枫中心：场景创新与品牌更迭的典范

在南京商业地产竞争白热化的格局中，景枫中心曾面临“客群老化、客流增长乏力”的困境。彼时，周边商业体多以传统零售为主，同质化严重，年轻消费者更倾向于选择具有新鲜体验感的新兴项目。为打破僵局，景枫中心跳出“重招商、轻体验”的传统思维，将“场景创新”与“品牌动态迭代”作为核心突破口，瞄准年轻客群对“社交化、个性化、在地化”的消费需求，重新定义商业空间的价值，最终实现从“平淡运营”到“现象级打卡地”的逆袭。

景枫中心的场景创新，在B1层下沉广场“再地”区域展现得淋漓尽致。这一区域并非简单的商业空间改造，而是围绕“年轻人聚落”的定位，构建了兼具潮流属性与社交功能的沉浸式场景。设计上，摒弃了传统商场规整划一的布局，采用“不规则动线+开放式摊位”的形式，搭配工业风装饰、霓虹灯带与绿植景观，营造出松弛自在的市集氛围；内容上，聚焦年轻群体喜爱的潮玩手办、小众文创、特色餐饮等品类，引入独立设计师品牌、本土手作匠人摊位，定期举办“潮玩展、livehouse演出、主题市集”等活动，让“再地”成为年轻人社交聚会的核心场域。每到周末，这里挤满打卡拍照的年轻人，甚至出现“一位难求”的排队场景，仅“再地”区域就贡献了商场30%的周末客流，成功将下沉广场从“客流死角”转化为“流量引擎”。

品牌更迭的高频率与精准度，是景枫中心保持新鲜感的另一关键。不同于多数商业体“半年一调、一年一换”的保守策略，景枫中心将品牌调整节奏提速至“平均每3天调整一个品牌”，尤其是B1层“再地”及核心动线区域，调整频率更高。这种动态调整并非盲目跟风，而是基于对市场趋势与客群需求的精准洞察：一方面，密切追踪潮流风向，及时引入当下热门的网红品牌、限定快闪店，例如在“Citywalk”热潮兴起时，引入本土特色茶饮快闪店；另一方面，深度挖掘在地文化元素，将南京的“民国文化、秦淮风情”融入品牌引进，比如引入主打南京非遗美食的小吃铺、以“金陵十二钗”为主题的文创店，既满足年轻人对“新鲜事物”的追求，又增强了商业体与城市文化的连接。

首店与特色品牌的持续引入，进一步强化了景枫中心的差异化竞争力。项目团队专门成立“首店挖掘小组”，通过行业展会、品牌洽谈会等渠道，积极引入“南京首店”“江苏首店”，甚至部分“全国首店”。例如，引入国际潮牌"Palace"的南京首店时，结合品牌调性打造专属主题空间，开业当天吸引超2000人排队，社交媒体曝光量超500万；引入本土原创设计师品牌"JOYCE"的首店时，为品牌提供装修补贴与流量支持，助力小众品牌快速打开市场，同时也为商场带来了追求个性化消费的客群。数据显示，景枫中心每年引入首店及特色品牌超50家，这些品牌不仅贡献了25%的销售额，更成为吸引年轻客群的重要“磁石”。

场景创新与品牌更迭的双重发力，为景枫中心带来了显著的经营成效。改造后的两年内，商场年轻客群（18-35岁）占比从45%提升至72%，周末日均客流突破5万人次，较改造前增长60%；销售额年均增长35%，其中B1层“再地”区域坪效达8000元/㎡/月，远超行业平均水平。更重要的是，景枫中心通过持续的创新迭代，成功树立了“南京年轻潮流商业标杆”的形象，成为小红书、抖音等社交平台上的热门打卡地，实现了从“区域型商场”到“城市级商业名片”的跨越，为商业地产如何通过“动态创新”激活空间价值提供了鲜活样本。

2、深圳万象天地：多元业态融合的商业标杆

在深圳这座“商业创新之城”，万象天地自开业起便跳出传统购物中心的框架，以“街区+mall”的独创模式，打破了“室内封闭空间”的局限，构建了一个兼具“开放式体验”与“一站式消费”的商业生态。这一模式并非简单的空间组合，而是基于对深圳消费者“追求自由、热爱社交、注重体验”需求的深度洞察——将开放式街区的“休闲感、社交性”与购物中心的“便捷性、全业态”相结合，让商业空间从“购物场所”升级为“生活方式目的地”，最终成为深圳商业地产领域难以复制的标杆项目。

“街区+mall”的空间设计，为万象天地的多元业态融合奠定了基础。项目分为“开放式街区”与“室内mall”两大部分：街区部分以“漫步式体验”为核心，规划了多条主题街道，每条街道搭配不同风格的建筑立面与景观设计，例如“水广场”周边环绕特色餐饮与咖啡品牌，“高街”聚焦国际高端时尚品牌，消费者可在阳光与绿植间自由穿梭，享受逛街的松弛感；室内mall则涵盖了美妆护肤、亲子儿童、家居生活等全品类业态，满足消费者“一站式购物”的需求。这种设计不仅提升了空间的通透感与舒适度，更通过“街区引流、mall转化”的动线设计，实现了不同业态间的客流互补，例如消费者在街区享受下午茶后，可自然流入室内mall购物，有效延长了停留时间，项目整体平均停留时长达4.5小时，远超行业2小时的均值。

多元业态的精准组合，是万象天地吸引全客群的核心竞争力。项目在业态规划上摒弃“重零售、轻体验”的传统思路，构建了“国际品牌+潮流业态+文化艺术+特色餐饮+亲子服务”的全维度业态矩阵：零售方面，汇聚了LV、Gucci等国际奢侈品牌，以及Supreme、AAPE等潮流品牌，同时引入本土设计师品牌集合店，覆盖不同消费层级；体验方面，引入IMAX影院、高端健身会所、亲子游乐中心，满足家庭与年轻客群的休闲需求；文化艺术方面，专门规划“艺术空间”，定期举办画展、雕塑展等展览，甚至将艺术装置融入公共空间，让消费者在逛街时能随时接触艺术。这种“全业态、高复合”的组合，使得万象天地既能吸引追求高端消费的高净值客群，也能留住喜爱潮流文化的年轻群体，还能满足家庭客群的亲子需求，实现了“全客群覆盖”。

丰富的文化艺术活动与时尚事件，进一步强化了万象天地的“城市文化地标”属性。项目团队将“活动运营”视为核心工作之一，每年策划上百场主题活动，涵盖“时尚秀场、文化展览、品牌发布会、节日庆典”等多种类型：例如，每年举办的“深圳时装周”分会场活动，吸引众多设计师与时尚达人参与，成为城市时尚盛事；引入草间弥生、村上隆等国际知名艺术家的特展，展览期间日均客流突破8万人次，社交媒体话题阅读量超10亿；春节、圣诞节等节日期间，打造主题装置与互动活动，例如春节的“非遗文化市集”、圣诞节的“飘雪灯光秀”，让商场成为市民过节的首选目的地。这些活动不仅为商场带来了海量客流，更提升了项目的文化附加值与品牌影响力，使万象天地从“商业体”升级为“城市公共文化空间”。

开业多年来，万象天地的经营数据始终保持行业领先水平：日均客流稳定在6万人次以上，节假日峰值突破12万人次；年销售额超60亿元，坪效达1.8万元/㎡/年，远超深圳商业地产平均水平；会员数量超80万，会员消费占比达65%，复购率超70%。更重要的是，万象天地的“街区+mall”模式与“多元业态融合”理念，已成为行业借鉴的范本，多个城市的商业项目纷纷效仿其空间设计与运营思路。作为深圳商业的“名片”，万象天地不仅引领着城市商业的发展潮流，更重新定义了商业空间的价值——商业不仅是消费的载体，更是人们社交、文化、生活的重要组成部分。