摘要：观点指数 多个指标全面承压，八城办公租金单价持续走低现阶段，全国办公楼市场长期面临着投资、销售、建设等多方面的压力，市场仍处于存量消化与信心修复的关键阶段。办公租金表现上，2025年7月，重点8城平均办公租金单价为2.7元/平方米/天，环比下降0.83%，较上

观点指数 多个指标全面承压，八城办公租金单价持续走低 现阶段，全国办公楼市场长期面临着投资、销售、建设等多方面的压力，市场仍处于存量消化与信心修复的关键阶段。办公租金表现上，2025年7月，重点8城平均办公租金单价为2.7元/平方米/天，环比下降0.83%，较上年同期下降12.07%，且重点八城租金均值已连续多月呈波动下行走势，办公楼市场整体仍处于供需失衡的调整周期。

办公业务收入面临挑战，超半数写字楼样本项目出租率下滑 从样本企业数据来看，2025年上半年，82%的样本企业内地写字楼业务收入较2024年同期下滑，跌幅区间从4.23%至24.64%不等，内地写字楼租赁市场整体承压、表现疲软。项目经营层面，截至2025年6月，观点指数统计的52个写字楼样本项目的出租率水平从29%到100%不等，整体平均出租率对比上年年末下降1.9个百分点至81.1%。

中小企业发展趋于平稳，产业园区物业成核心布局载体 2025年7月中国中小企业发展指数（SMEDI）为89.0，与上月持平，8个分项指数表现为2升2平4降。期内办公空间服务商扩张积极性有所回温，以德事TEC、高格办公空间、BEEPLUS、创富港等为代表的样本企业均有新项目亮相，据观点指数监测，本期新增签约/开业的项目共计7个，对比上个报告期有所增长。

商办投资市场表现疲软，市场对高风险资产态度谨慎 据观点指数不完全统计，本期仅录得1单内地商办资产成交案例，交易金额约8.86亿元，对比上个报告期，商办投资市场表现疲软。近期由房企债务危机引发的法拍项目成为市场主流，此类项目普遍面临产权复杂、续建成本高等问题，市场对高风险资产保持谨慎态度。

多个指标全面承压，八城办公租金单价持续走低

据国家统计局披露的数据，2025年1-7月，全国办公楼开发投资额和销售额累计值分别为2043亿元和1637亿元，分别同比下滑17.8%和4.6%。

同期办公楼新开工面积和竣工面积累计值分别为898万平方米和790万平方米，两者均出现同比下滑，跌幅分别为21.3%和1%。新开工面积的大幅下滑意味着未来一段时间内，办公楼的新增供应将减少，有助于缓解市场的供需矛盾。不过，竣工面积的下滑幅度相对较小，且仍有一定规模的存量项目进入市场，在当前需求疲软的情况下，短期难以扭转供过于求的格局，部分重点城市的存量去化周期可能进一步延长。

现阶段，全国办公楼市场长期面临着投资、销售、建设等多方面的压力，市场仍处于存量消化与信心修复的关键阶段。

短期来看，市场的复苏依赖于宏观经济环境的改善以及企业信心的修复。长期则需要通过产业升级、资产优化及模式创新等路径，来重构市场平衡。

办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测其办公物业平均租金走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

2025年7月，重点8城平均办公租金单价为2.7元/平方米/天，环比下降0.83%，较上年同期下降12.07%，且重点八城租金均值已连续多月呈波动下行的走势，办公楼市场整体仍处于供需失衡的调整周期。

同比表现上，75%的城市办公租金出现同比下滑，其中北京、上海等核心城市同比降幅均超10%，重点城市写字楼租赁市场持续面临较大压力，经济复苏对写字楼市场的拉动作用尚未充分显现。

具体来看，北京办公租金平均单价长期独占鳌头，2025年7月办公租金环比下滑3.41%至3.96元/平方米/天。

从7月重点城市的数据来看，办公楼市场租金整体下行的趋势未改，但区域分化已成为市场的主旋律。观点指数认为，现阶段，办公楼市场在供需博弈中逐步接近阶段性底部，预计后续租金下行的速率将进一步放缓，但企稳回升仍需等待明确的需求复苏信号。

同时，产业多元化、新增供应可控、拥有高端载体的核心城市，其办公楼市场可能率先企稳，而依赖单一产业、供应过剩的城市仍需经历更长的调整期。

对写字楼业主而言，需通过精准招商、产业适配、运营赋能等策略，应对租金压力，维持项目的稳定经营。

办公业务收入面临挑战，超半数写字楼样本项目出租率下滑

写字楼企业经营层面，7-8月期间，已有部分商业地产企业披露了2025年中期业绩。

其中，以嘉里建设、恒基地产、陆家嘴集团等为代表的企业写字楼管理规模实现进一步增长，有助于提升其市场份额与品牌影响力，增强其在写字楼运营领域的抗风险与持续盈利能力。

具体来看，随着上海新岸商业中心建成，恒基地产在内地的收租物业组合拓展至约1340万平方英尺，其中写字楼楼面面积增长至950万平方英尺，占比71%。

据观点指数了解，恒基地产收租业务以写字楼为核心，近年来新建项目招商成果显著。其中广州的星寰国际商业中心甲级办公楼以及上海的星瀚广场项目于2025年6月底的出租率均超八成。

同时积极推进新商业项目的发展，如深圳超420万平方英尺的云荟大厦项目已接近完工阶段。新项目陆续落成后，预计将提升租金收入，成为经常性收益增长的动力，保障业务长期发展，强化市场竞争力。

得益于杭州、天津及深圳前海新综合用途发展项目的落成，截至2025年6月底，嘉里建设内地投资物业组合应占楼面面积增长至1341.5万平方英尺。其中办公楼业态应占楼面面积增长至710.1万平方英尺，出租率稳定在90%。

新综合用途发展项目的落成，丰富了嘉里建设的投资物业组合，使得其在办公、零售、公寓等多个领域上的布局更加完善，为其后续业务发展和收益提升奠定了坚实基础。

嘉里建设在业绩公告中指出，办公楼物业仍是其内地投资物业组合的主要收入来源。但受经济前景不明朗、办公室市场供过于求的双重冲击，企业租户为降本增效，采取削减成本、优化空间举措，出现租约重组、缩减租赁规模或搬迁行为，给办公室物业出租与收益稳定带来压力，加剧了市场竞争与运营的难度。

同期陆家嘴集团持有在营甲级写字楼数量增长至36幢，总建筑面积为245万平方米，对比上年年末增长3.81%。据业绩公告披露，陆家嘴集团2025年半年度的办公物业租赁现金流入为13.35亿元，比2024年上半年减少3.41亿元，同比下降20%。

数据来源：企业业绩，观点指数整理

据观点指数监测，已披露2025年中期业绩的11家样本企业/基金写字楼业务收入从1.52亿元到13.35亿元不等。

从样本企业的数据来看，2025年上半年，82%的样本企业内地写字楼业务收入较2024年同期下滑，跌幅区间从4.23%至24.64%不等，内地写字楼租赁市场整体承压、表现疲软。

现阶段，受到经济前景不明朗、写字楼市场供过于求等因素的影响，企业租户倾向于削减成本、优化空间，导致写字楼出租率下降、租金下调，进而使得企业的写字楼业务收入受到冲击。

其中越秀房托、恒隆地产、太古地产、嘉里建设以及汇贤产业信托等为代表的商办运营商依托核心城市核心商圈项目维持相对稳定的出租率，收入跌幅均控制在合理区间，整体表现相对稳健，风险可控。

另外，金地商置以及北辰实业写字楼业务收入实现逆势增长。

据企业业绩显示，2025年上半年，金地商置在管商办项目租赁及相关服务总收入达约6.54亿元，同比增长7.9%。其中，深圳威新科技园1、2期及3期项目出租率均实现同比增长。

从规模维度来看，对比2024年6月底，金地上市（含联营及合营企业）持有在运营的商办项目总建筑面积从107万平方米增长至117万平方米。从数据来看，规模扩容叠加运营管理效能提升，成为驱动其商办业务收入增长的核心动力。

项目经营层面，从样本企业披露的办公楼运营数据来看，整体办公楼项目呈现“多数下滑、少数回升”的分化态势，一线核心项目与非核心项目、不同城市能级的表现差异显著。

数据来源：企业业绩，观点指数整理

具体来看，截至2025年6月，观点指数统计的52个写字楼样本项目的出租率水平从29%到100%不等，整体平均出租率对比上年年末下降1.9个百分点至81.1%。其中对比2024年12月和对比2024年6月的出租率数值出现下滑的样本项目占比超过五成，办公楼租赁市场仍处于调整阶段。

城市维度上，上海、广州、深圳、杭州、昆明、沈阳等地的样本项目平均出租率保持在80%以上，项目经营较为稳定。

其中，部分上海核心商圈项目出租率出现小幅下滑，如上海恒隆广场对比2024年末下滑5个百分点至82%，陆家嘴集团旗下上海成熟甲级写字楼平均出租率下滑3个百分点至77%。下滑幅度虽然可控，但也体现了核心区同样面临租户流失的压力。

同时，多城市非头部项目持续疲软，如武汉恒隆广场、天津金融街南开中心等非一线核心项目的出租率持续低于70%，且呈下滑趋势，非核心城市或区域的办公楼需求支撑不足。

值得一提的是，以太古地产、嘉里建设、恒隆地产、恒基地产等为代表的企业，旗下部分优质写字楼项目抗跌性较强。如广州太古汇、上海浦东嘉里城、恒基名人商业大厦等项目出租率稳定在90%以上，杭州嘉里中心实现上涨，其核心优势在于高端定位、租户结构优化以及跨业态协同等。

从样本项目出租率数据来看，项目区位溢价持续凸显，商办运营商运营能力分化加剧。同时，产业适配性逐步成为项目经营的新变量，与区域主导产业高度匹配的项目其出租率表现更为稳定。

数据来源：企业业绩，观点指数整理

租金单价表现上，观点指数监测的样本写字楼项目平均租金单价从2024年12月的171.91元/平方米/月，降至2025年6月的164.32元/平方米/月，半年内整体租金跌幅为4.41%。

样本项目中，租金下跌的数量占比高达94.74%，办公租金下调已成普遍现象。

从城市维度来观察，不同区域的表现差异明显。天津、重庆等地办公楼项目租金跌幅处于较高水平，两者的平均租金跌幅均超10%。

而广州、深圳、杭州等地办公市场相对稳定，租金变动幅度较小，显示出较强的抗跌性。

从不同城市的租金表现来看，办公楼市场在整体下行周期中，局部区域因经济基本面、产业结构、供需关系差异等因素，对办公楼市场的支撑作用存在显著差异。

不过，观点指数注意到，核心商圈的优质写字楼项目抗跌性突出，如广州国金中心、北京华贸中心等写字楼依托成熟配套与高端客群，租金稳定性显著高于非核心项目。

从数据来看，办公楼租金市场进入深度分化期，区域分化特征显著，核心资源成避险的关键。现阶段，对业主而言，需加速存量优化，通过升级老旧物业、聚焦核心客群、调整租金等举措稳定出租率。同时，对企业租户而言，当前写字楼市场为低成本获取优质空间提供了窗口期，核心城市核心商圈的高性价比物业，值得重点关注。

中小企业发展趋于平稳，产业园区物业成核心布局载体

办公市场细分领域，据中小企业协会发布的最新数据显示，2025年7月中国中小企业发展指数（SMEDI）为89.0，与上月持平，8个分项指数表现为2升2平4降。

数据来源：中小企业协会，观点指数整理

分行业表现上，建筑业、交通运输业、房地产业以及社会服务业等服务业及周期性行业涨幅显著。

从数据来看，7月SMEDI总指数稳定在89.0，连续两个月未出现波动，短期中小企业整体运行态势趋于平稳，不过仍低于100的景气临界值，这也表明经济复苏动能尚未完全传导至中小企业群体，企业经营压力仍存。

未来，随着稳就业、稳预期政策的持续落地，以及内需潜力的逐步释放，中小企业有望延续平稳复苏的态势。

作为办公空间行业需求端重要的来源之一，中小企业发展态势与办公空间服务市场的需求结构、运营模式及行业趋势紧密联动。

数据来源：观点指数不完全统计

从报告期内办公空间服务商新增项目开业/签约的不完全统计数据来看，期内办公空间服务商的扩张积极性有所回温，以德事TEC、高格办公空间、BEEPLUS、创富港等为代表的样本企业均有新项目亮相。据观点指数监测，本期新增签约/开业的项目共计7个，对比上个报告期有所增长。

城市布局上，本期深圳以3个项目成为样本企业布局的核心城市，主要基于深圳作为科技创新与中小企业集聚的高地，存在大量初创团队、跨境企业及灵活办公需求旺盛的行业，为灵活办公空间行业的发展提供了天然土壤。

同时，广州、无锡、南京、天津等地各有1个新签约/开业项目。样本企业新项目选址集中在一线城市及部分热门城市，同时办公空间服务商更多是选择在已有一定市场基础的城市深耕。

入驻物业类型选择上，本期产业园区成办公空间服务商布局的核心载体，其中创富港、BEEPLUS、高格办公空间等企业均有新项目落地在产业园区内，包括创富港中粮新安产业园、BEEPLUS深圳科技园金融基地以及高格无锡连云港专精特新产业园项目。

期内，高格办公空间先后在南京及无锡两地签约皇冠科技大厦与无锡连云港专精特新产业园项目，延续了其聚焦长三角、绑定产业生态的扩张策略。

其中南京皇冠科技大厦坐落于江宁硅巷产业核心区域，周边汇聚了头部金融机构、科技创新企业及高端人才，是驱动南京经济高质量发展的重要引擎。高格的入驻将依托区域金融科技、总部经济的产业基础，聚焦高付费能力的高端商务企业。

另一落地的高格办公空间项目签约落户无锡连云港专精特新产业园，建设规模1万平方米，投资额1亿元。该项目由高格办公主导实施规划设计、招商运营及后期管理的全周期服务。据了解，该项目落地省级创新试点园区，瞄准高端装备制造、新一代信息技术、医药与大健康等专精特新产业。

据观点指数了解，自2011年深耕长三角区域以来，目前高格办公空间业务已覆盖上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、合肥、徐州以及金华在内的9大城市，管理面积超40万平方米。

德事选择天津嘉里中心·企业广场，延续其高端商务空间的定位。据了解，这是德事与嘉里建设继上海、深圳、杭州、香港等地成功合作后的第6个项目。

该全新办公中心位于天津嘉里中心·企业广场18层，中心提供多元化的办公解决方案，包括私人办公室、灵活工位、会议室以及共享区域等，满足从初创团队到大型跨国企业在不同发展阶段的全方位需求。

商办投资市场表现疲软，市场对高风险资产态度谨慎

商办资产交易市场方面，据观点指数不完全统计，本期仅录得1单内地商办资产成交案例，交易金额约8.86亿元，对比上个报告期，商办投资市场表现疲软。

数据来源：观点指数不完全统计

据观点指数了解，本期成交的浦西佳程广场交易方式为司法拍卖，项目评估价约19.28亿元，以总价约8.86亿元的低价成交。

据了解，该项目于2025年1月首次拍卖，起拍价为13.49亿元，此后连续4次流拍，直到8月1日第5次降价至8.856亿元才最终成交，较首次起拍价缩水约4.66亿元，降幅达34.4%。

该项目位于上海市静安区彭浦新村街道，是一个集商业、办公等业态于一体的综合项目，总建筑面积约15.39万平方米。项目由香港佳程集团于2012年启动开发，原计划打造成包含5A甲级写字楼、购物中心及精品酒店的商业综合体，但2016年底因开发商资金链断裂停工。

项目竞得方为上海信秀复一号企业管理有限公司，穿透股权显示，信达持有该合伙企业99.995%的份额。

此次成交价格仅为评估价19.28亿元的4.6折，楼面单价低至5755元/平方米，远低于同期静安区同类物业，为后续的运作预留了较大的提升空间。

随着中国信达的入场，停工近10年的浦西佳程广场有望迎来实质性进展。

另外，观点指数发现，近期由房企债务危机引发的法拍项目成为市场的主流，其中包括上海浦西佳程广场、广州佳兆业中心、广州奥园总部大楼、上海青浦正荣中心等均因开发商资金链断裂进入司法程序。此类项目普遍面临产权复杂、续建成本高的问题，较难吸引买家，市场对高风险资产保持谨慎态度。

其中广州佳兆业中心项目是本期流拍案例中起拍价格最高的项目，总起拍价27.22亿元。该项目总建筑面积约47.4万平方米，原规划为集国际高端SOHO、总部写字楼、展销公园、公交总站于一体的超大型产业综合体，本次司法拍卖标的为除3号楼外的资产。

上述流拍案例并非个例，近两年已出现不少商办资产流拍的案例。现阶段，商办市场整体仍处于去库存阶段，投资者对商办资产的买入信心不足，更倾向于观望而非抄底，尤其是对存在风险的法拍资产。

同时，部分出险房企的商办资产位于非核心地段、存在产权或债务瑕疵，而当前投资者更倾向于核心城市核心地段、无风险、高流动性的资产，导致风险资产供过于求，优质资产供不应求。

值得一提的是，2024年通过阿里法拍平台成交的洛娃大厦AB座，现已改造为水滴大厦，并于8月11日作为水滴公司总部正式启用。从资产收购到落地使用，周期约1年，改造效率较高，满足企业自身办公扩张需求。

据观点指数了解，洛娃科技实业集团曾是国内日化行业重要企业，后因经营不善进入破产重整，通过法拍变卖核心资产实现债务清偿。

项目所属的望京区域科技、金融等类型企业集聚，同时项目位于中关村科技园区朝阳园政策区，具备产业政策红利与区位优势，对于水滴公司而言，有利于实现资源整合与业务协同。

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来源：观点机构