摘要：今天中午，新乡屹立置业，以总价42513万人民币，拿下位于郑州南站北侧、管城金岱产业园的10号地块，折合楼面地价4678元/㎡。

上图：摘地喜报

今天中午，新乡屹立置业，以总价42513万人民币，拿下位于郑州南站北侧、管城金岱产业园的10号地块，折合楼面地价4678元/㎡。

由于争抢激烈，地块产生17.72%的溢价。

说实话，楼八万万没有想到这块地能产生如此高溢价，不过，这是好事，地市房企向来以冷静著称，他们看好郑州市场，说明郑州房地产市场未来可期。

【1】

土地竞拍

感谢关注《楼八地产研究所》。

我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。

回顾一下地块的基本情况。

上图：10号地位置图

地块占地约54.53亩，容积率2.5，限高80米，起始总价36113万元，起始亩单价662万/亩，起始楼面价3952元/㎡。

至保证金缴纳截止日6月25日，共有3家单位报名参与，但背后却是4家房企的影子。

第一参与者：鑫联

鑫联是南阳本土房企，郑州徐辉设计的深度合作伙伴，其代表作水岸云墅是南阳第四代高端豪宅的代表作品。

企业总体发展稳健，开拍之前，对该地块也是势在必得。

第二参与者：峰创（通派系）

一直以来，峰创都是通派的股东，近期，通派在中原颂二期、热电厂和武汉接连出手，资金略显紧张，此次找来了峰创。

严格意义上说，我们也可以把峰创看做通派系。

第三参与者：屹立

屹立，是新乡本土房企，多次参与诸如司法警官学院等地块的拍卖，一直未能如愿，此次也是志在必得。

开拍前，各方也是摩拳擦掌，跃跃欲试。

今天上午9时，拍卖开始，各家企业也正式开始出价。

开始后，3家单位轮番报价，开拍近40分钟的时候，3家单位已经出价25轮，总价达到40113万元，溢价率达到11.08%，楼面价至4414元/㎡，直逼东风路地块。

这次土拍节奏很快。

官方要求单次加价是5分钟/次，200万/次，但，3家房企的平均出手速度在1.5分钟/次，显然等不及了。

其中，通派地产最为凶猛，单次200万/次的加价幅度被通派直接翻5倍，单次加价1000万！这万一他是最后一手，岂不是白扔800万？

我们宣布：郑州楼市今年命名“通派年”。

看到通派如此“跋扈”，屹立也决定“嚣张”一次，把单次加价幅度由“200万/次”增加至“400万/次”。

看到通派和屹立在加价上血拼，鑫联并不着急，它不紧不慢的增加了报价速度，每次对方报价后，鑫联都是“秒加”，以速度战胜重量。

时间又过了5分钟，到9点45分的时候，此时的总价来到了41313万元，溢价率14.4%，楼面价4546元/㎡。

难道要突破5000元/㎡大关？

时间再过5分钟，到9点50分的时候，此时的总价来到42113万元，溢价率16.61%，楼面价达到4634元/㎡。

此时，在场上厮杀的是屹立和鑫联，第一节拿下10分10板的通派发力太猛，中场休息一下，喝点水，不知道会不会最后时刻上演绝杀？

上午10点，最终，经过多轮的出价，屹立置业摘取了管城区10号地块，笑到了最后。

【2】

预计产品

土拍结束后，《楼八》傻眼了。

不知道巩义兴瑞此时此刻什么心情，应该是乐得憋不住了，《楼八》把话放着，在相同产品档次的情况下，东风路地块的整体均价一定比这个地块高。

真不知道大家是咋想的，不说了。

如果不出意外，拿地企业的规划方案应该已经做得差不多了。

不过，《楼八》也从自己的角度来分析一下产品方向。

对比周边的在售楼盘，信达棠樾七里的位置比该地块要好很多、很多。

信达项目首批开盘品质改善，卖得很火，一定程度上加剧了该地块的争抢态势。

近期，信达又加推了毛坯售价15500元/㎡的3号楼，根据泰辰监控，66套去化17套，去化率26%好。

由此可见，南部片区还是刚需市场，品质多次改善的基因并不是很强。

所以，该地块的区位特性决定了最好的产品方向还是基础型的品质改善。

来看地块的基本禀赋。

如下图：

上图：管城10号地块片区

地块北侧是南三环城市快速通道，西侧为规划高中，南侧为规住宅用地及小面积配套商业用地，东侧的现状是物流产业。

注意！东侧的这个物流属于临建，而土地的规划则是一个大型的滨河城市公园。

54.53亩地，2.5的容积率，再基于周边远景规划条件，纯小高并不适合该地块，“高低配”实为最佳方案：

①北侧有南三环噪音影响，必做流量高层，以略高于成本价出售，难度不大，面积段建议100-110㎡；

②西侧规划的是一所高中，对住宅的影响有限，可为品质高层，可实现小幅度溢价，面积段建议110-130㎡；

③东南紧邻大型公园以及河流，可做溢价型高端洋房产品，面积段130-150㎡产品。

当然，以上面积段建议是以得房率100%为前提，实际相当于周边140-200平米面积段。

洋房不靠产品和位置，纯物业形态。

特别说明：北侧高层的东边户、以及西侧高层的东边户，十分适宜做“亚星观樾”类型的私密型四代边侧露台，洋房不太适宜。

走量的产品，依靠楼下即有的地铁口和南三环，可实现快速去化，毕竟首置首改对地铁尤为钟爱。

溢价的产品靠洋房，毕竟，东半区的四环内洋房产品还是蛮稀缺的。

【3】

竞争格局

前段时间，和一个地市老板聊天。

他的企业在下面的一个县城，这个县城的市场容量巨大，年现房消化量在3000套以上，他的企业独占1/3的份额。

它最新开发的一个楼盘，是其十年经营之大成作品：阔气大门，地下会所，游泳池等等都有，且不管县城楼盘适不适合做泳池，反正有。

而售价呢，只有6000元/㎡左右，考虑到其2000元/㎡左右的楼面价，其开发成本空间极小。

在河南，地市以及县城售价6000-7000元/㎡的楼盘品质并不差，特别是我看了金沙县城售价6000元/㎡的房子，丝毫不亚于郑州当下主流的楼盘。

所以，地市楼盘大多只有3000-4000元/㎡的开发空间，一旦他们对此进行极致的标准化，过惯了奢侈生活的大城市房企就没土地竞拍优势了。

原来听说朋友讲，他负责的一个楼盘，景观合同是1700万，层层那个啥，最后干活的单位拿到的不足700万，可怕不？如果一个人只吃不胖，那肚子里大概有蛔虫，说得很通透。

但，优秀的地市房企肚子里是没蛔虫的。

毕竟，地市企业开发的楼盘楼面价普遍在2000-3000元/㎡，而市场售价多在5000-7000元/㎡之间，肚子也容不下蛔虫。

总之，对于地市房企，不论万祥，还是通派，还是鑫联，这一类在地市成长起来的优质房企来到郑州之后的竞争力一定是很大的。

所以，管城10号地，虽然是高溢价，但是地市王者房企操盘，还是有利润空间的，毕竟人家拿地前想得也很出。

结语

楼八的话

虽然多年没有土拍，但不可忽视的是，郑州南站所在的管南地区是郑州目前唯一“价值高速上升期”的新区。

现在郑州所有的新区，几乎重大利好的价值已经全部释放，只有管南地区的“郑州南站”这一重大利好的价值还没有释放，而且该工程投资巨大，且进展速度很快。

一句话，管南前景无限！恭喜中建五局！

来源：一一聊房