摘要：去年第四季度，因为毛租金收益率和自由现金流的减少，大多数类型的住宅物业作为潜在投资的吸引力有所下降。新西兰全国三居室住宅的毛租金收益率从去年第三季度的5.8%降至第四季度的5.6%。

去年第四季度，因为毛租金收益率和自由现金流的减少，大多数类型的住宅物业作为潜在投资的吸引力有所下降。新西兰全国三居室住宅的毛租金收益率从去年第三季度的5.8%降至第四季度的5.6%。

在同一时期，自由现金流，即扣除抵押贷款后的租金收入，周收入从90纽币降至74纽币。

Interest.co.nz对全国主要城市地区的三种主要住宅投资物业——三居室住宅、两居室单元/公寓和一居室单元/公寓的毛租金收益率和现金流进行了计算，这些地区的租赁活动相对活跃。

这为全国范围内住宅物业投资的相对吸引力提供了可比性，并展示了其随时间变化的趋势。 结果总结在下面的三张表格中，并附有计算方法的说明。

总体而言，数据显示，去年第三季度到第四季度期间，三居室住宅和两居室单元/公寓的收益和现金流均有所恶化，而一居室单元/公寓则表现突出，不仅回报率远高于其他类型的物业，而且在第三季度和第四季度之间有所改善。

特别值得注意的是，奥克兰地区三居室住宅目前的回报率非常低。

这些住宅的租金收益率低，范围从奥拉基区的3.1%到马努雷瓦-帕帕库拉区的5.0%，而且所有地区在支付完抵押贷款后均出现负现金流。

对于投资者而言，实际情况可能比这些数字所显示的更为严峻，因为现金流数据未考虑空置期或支出（如税费、保险及维修保养）的影响。

因此，投资奥克兰三居室住宅的投资者需要有充足的资金来满足这些物业的持续现金流需求。 这也意味着他们将完全依赖资本增值来实现盈利，而在当前市场中，这一点并不确定。

数据显示，当利率再次上升时，投资者的现金流可能会变得更加脆弱，而这一点在未来某个阶段是不可避免的。

两居室单位/公寓的表现有所改善，但仍然不尽如人意。

在第三季度和第四季度之间，新西兰全国的总收益率和现金流均有所下降。尽管在大多数地区，抵押贷款支付后的现金流仍保持正值，但其水平低得令人失望，投资者在支付所有开支后可能仅剩微薄的零钱。

在这一组中，只有一居室单位/公寓在第四季度的总租金收益率和现金流有所上升，分别达到了9.2%和每周205美元。 这表明投资者有可能从他们的投资中获得合理的收益。然而，对于一居室公寓，尤其是在奥克兰，仍需注意一些潜在问题。

许多位于奥克兰市中心的一居室单位被称为“鞋盒公寓”，其市场需求可能会因海外学生人数的波动而变得不稳定。

此外，奥克兰中央商务区的许多公寓都是租赁产权。 租赁物业的现金流在未考虑土地租金支付时看起来非常可观，但一旦计算上这些费用，情况就会大为不同。

备注 ：毛租金收益率是基于在每个地区每种类型物业的REINZ下四分位数售价购买物业，并结合来自租赁服务的年度中位租金数据。现金盈余/赤字是指在支付完抵押贷款后剩余的租金收入。

假设物业以40%的首付款购买，抵押贷款支付是基于第三季度5.68%和第四季度5.61%的利率，均为20年期。收益率和现金流数据均未考虑空置期或其他支出，如税费、保险或维修保养费用。

当某种类型的物业在季度内销售或出租数量过少，无法生成可靠数据时，物业详情将标记为n/a（不可用）。

来源：南部奶爸