摘要：突发! 政府突然出手! 首付1%时代要来了吗? 房价要爆还是要崩? 一个大坑正等着首次置业者去踩! 澳洲低于100万的好房子即将消失!【澳房策383】
【澳洲房产】突发! 政府突然出手! 首付1%时代要来了吗? 房价要爆还是要崩? 一个大坑正等着首次置业者去踩! 澳洲低于100万的好房子即将消失!【澳房策383】
本周一发生了一件让整个澳洲房产界都炸锅的大事。政府突然宣布了重磅政策调整。这个调整有多震撼呢？我可以毫不夸张地说，它将彻底改变澳洲房产市场的游戏规则。如果我告诉你，从10月1日开始，你只需要拿出7万5千澳元的首付，就能买到一套价值150万的悉尼房产，而且不用交那笔好几万澳元的贷款保险，你会怎么想？是不是觉得我在开玩笑？但这就是现实！政府这次不仅提前了政策实施时间，还做了四个史无前例的重大调整。这些调整不仅会让无数首次置业者狂欢，更可能引发一场房产市场"震荡"。但很多人不知道的是，这背后隐藏着一个可能让人倾家荡产巨大的陷阱。同时也为聪明的投资者创造了一个千载难逢的赚钱机会。今天这期影片，我会详细解析这个全新的政策，它会如何影响未来12到18个月的房价走势。什么说我们正在走向"1%首付时代"？我会告诉你作为首次置业者和投资者，应该如何在这波政策红利中抓住机会，避开风险。
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Home Guarantee Scheme
本周一, 澳洲政府宣布全面加码 Home Guarantee Scheme (HGS), 不但实施时间提前到了今年10月1日，还把条件大幅度放宽。这个HGS计划是怎么回事呢？
比如你买一套房子100万澳元，一般是首付20万，银行贷款80万才能买下来。或者可以给5万澳元首付，银行给你贷款95万，假设贷款能力够的情况下需要单独缴纳一笔贷款保险(Lender’s Mortgage Insurance/LMI)，这样也能买到房子。当然银行怕你月供还不上，所以超过8成贷款，这个保险是必须要买的。那95万贷款要给多少保险费呢？$44,000澳元。当然根据不同银行，保险公司以及申请的时间点不同，实际费用可能会有些差别，同时这笔钱买家可以选择一次性掏现金，也可以让银行借给你，打在贷款里面。虽然可以不掏现金，但是这笔钱也够多了，都快赶上5万澳币的首付了。很明显LMI是那些首付不够20%人群买房的巨大障碍。
政府就是针对这个问题专门给出了解决方案。买100万的房子，买家还是支付5%首付，银行贷款还是95%。但是政府对于房价的15%提供担保。在买家不能按时支付月供的时候，政府会出面支付。那银行就不用因为超过8成贷款而要求买家购买贷款保险LMI了。实际上政府充当了保险公司的角色，而不是很多人认为的政府出钱占15%股份，或者政府贷款15%给买家。买家还是100%拥有房产，还是直接还月供给银行。卖房子的时候跟卖普通房子没什么区别，不像是有些州政府提供的担保一样，2年之内不能卖。只是买家在申请HGS的时候有些限制。原来的HGS政策分成三个子政策，每个政策要求的最低首付不一样，最低2%。但是因为大多数人用的是HGS下面的First Home Guarantee计划，而Regional First Home Buyer Guarantee又会被First Home Guarantee 取代，新的政策变成只有两个子政策，1是First Home Guarantee 最低5%首付，2是Family Home Guarantee 最低2%首付，针对特殊家庭状况设置的。
在本届工党政府竞选的时候，HGS是一项重要政策，就是想让首次置业买家支付更少的首付，能跟银行贷更多款，能买得起更高价格的房子。本来在正常实施中的。不过这次加码之后大不一样了。
1.在升级版的HGS计划中，取消了申请人数上限。之前每年只有35000个名额，现在的名额变成无上限。政府的预估是第一年会多20000个申请。
2.取消了申请人收入上限。之前单独申请人年收入最高$125,000 夫妻加总最高$200,000。而现在完全没有收入上限。理论上讲，申请人一年赚100万澳元，也能申请。
3.大幅度提高了房价上限，悉尼从90万提高到150万。墨尔本从80万提高到95万。布里斯班从70万提高到100万。这个价格区间可以买到入门级别不算太差的独立别墅了。在首府城市之外房价上限也有大幅度提高。
4.申请人必须是澳洲公民或者澳洲PR，首次置业，买新房旧房都行，用来自住，还要在过去10年没拥有过澳洲房产。
为什么政府这次会提前加码呢？1.现在的住房可负担性实在太差了。因为房价快速上涨，原来的价格限制让很多人，尤其是在大城市的人，根本没法找到符合政策条件又喜欢的房子，无法获益。人们存够首付的时间变得更长，首次置业买家和所在家庭都面临更大压力，租房转买房更难了。2.为了更公平。过去的政策排除了高收入人群，这次把收入高但是也在为买首套房犯难的人包括进来。3.取消了收入和人数限制，提高房价上限，刺激需求。让人们能够负担得起更高的房价。4.这也是本届政府上任之后开始兑现竞选承诺的一个表现。
但是无论政府的意图是什么，我们最关心的是这项政策对首次置业者，对市场，对房价，对投资者会有什么巨大的影响。
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对首次置业者的影响
对于首次置业者来说，这次的政策首先是巨大利好。没有工资上限，没有位置上限，房价限制调高，可以2%-5%首付买房，不用给贷款保险，政府还不是股东，还款方式照旧，卖房没有任何限制。怎么看都只有好处。原来因为房价超过限制而买不到房的人，终于可以提高预算买到房子了。这对于很多首次置业的买家来说，简直就是救命稻草。有多大区别呢？就是能买上房和买不上的区别。但是取消了工资上限，其实对于富二代首次置业开了绿灯。他们可能买得起更高价的房子，但是为什么不去用5%首付押宝一套独立别墅呢？这是妥妥的20倍杠杆儿啊，炒股都没有这个来劲儿。尤其是在上涨的市场中，如果这些富二代能合理利用升级版首次置业政策，那绝对是抓到了赚钱的好机会。可以预见，未来使用这个政策的人不仅仅是有需要的首次置业者，还有任何符合条件的想要赚钱的首次置业者。实际上在帮助人们买到第一套房子的同时，也刺激了房产投资。政府预计每年多20000个申请，我自己的猜测是结果可能比这个要多很多。
5%首付的另一面是 95%贷款，买家只拥有房子的5%，另外95%归银行所有。如果房子涨价，一切都不是问题，但是如果房子价格下跌，问题就大了。澳洲房产1年时间下跌5%的情况其实并不少见。如果未来利率进入上涨周期，银行利率上升，月供上升，买家压力太大想要卖掉，但是碰巧房子同时在降价。即使是卖掉，扣除买入，卖出，持有成本，赔钱是肯定的。不但赔钱，还可能要倒找银行钱。如果一大堆只给了2%或者5%首付的人，加入卖房大军，入门级市场就会出现巨大波动。我想这个时候，政府给就必须要承担起担保人的作用了，站出来替买家还钱给银行。总之将会是一次市场震荡。在市场下跌的情况下，买家拥有的不是5%房子，而是100%的负债。
所以说在买房子的时候，绝对不能只顾着自住而忽略了投资的属性。如果只顾住着舒服，在市场下跌的时候跌得太多，就会出现负资产的问题。但是如果在购买首套房子的时候以投资赚钱和长期稳定增值为前提，去做购买决策，买家的个人财务情况在未来就会稳定很多，不至于被迫卖房。
对房产市场的影响
在政府宣布这项政策的时候，说实话我是有些震惊的，为什么呢？因为我第一个反应是入门级别房价又要涨了。这么低的首付，还没有名额和工资限制，10月1日开始将会有一大批买家入市。本来就已经供不应求的入门级房产市场，在售房源会变得越来越少。拍卖清空率会大幅度上升。
在涨价的同时，市场将会出现两种趋势。大城市的入门级房产涨价幅度会更高，由升级版政策引起的周边地区的房价上涨幅度有限。为什么呢？因为这次针对大城市的房价上限提高得更多。比如悉尼从90万提高到了150万，布里斯班从70万提高到100万。而其他地区提升幅度相对小了些。我自己的判断是未来12-18个月，大城市入门级别房产会比周边地区的入门级房产，按照百分比算，涨得更快。
政府其实是在用长期房价上涨更快作为代价，在短期内让一小部分人买得起房子。符合首次置业条件的人，和本来就对入门级别房产感兴趣的纯房产投资者，都会加入购买的行列。买家一多，房价就会上涨，房价一上涨，买家就会更多。这个循环什么时候会被打破呢，1是入门级房产均价已经全面超过房价上限，2就是开始加息周期，有一个发生，这股势头就会停下来。现在看来，未来12-18个月不太可能发生。
那么等悉尼的入门级别房产均价涨到150万之后，怎么办呢？人们工资上涨速度肯定没有房价快，攒钱的速度就更别提了。所以如果到那个时候政府也像今天一样，想要帮助首次置业买家上车，我看就要出台更强的补贴政策才行。也就是澳洲人缴的税去补贴给首次置业者，或者创造更多的信贷，去帮他们买房。也就是说，我们离1%首付时代越来越近了。
讲了这么多，我们应该如何应对这次政府的全新政策呢？
首次置业和投资者如何应对
如果你是首次置业者，而且符合条件的话，别犹豫，直接买。买房的价格尽量定在房价上限附近，因为能买到更理想的房产。反正5%首付，压的现金不多。但是一定要首先按照房产投资的标准去找房，因为这样找到的房子，能够扛住未来可能发生的市场调整，不至于让你在市场下跌的时候变成负资产，或者被迫卖房。也就是说，那些高密度公寓，没有什么稀缺性的公寓，或者一个区里面未来计划大量开发公寓的地方，就算了吧。价格涨也涨不快，一旦下跌大家同时抛售的话，你就等着被迫降价吧。如果你是按照自住舒服为首要条件来买房子的话，买到不涨价或者涨价慢的房子可能性会大很多。
对于房产投资者来说，如果你的预算够的话，可以看看大城市的入门级房产，因为涨得会比周边区域快一些。当然这是大方向，肯定有特例的。最重要的是一定要在10月1日之前买好，因为10月1日之后涨价速度会明显提高，你的购买成本也会大幅度上升，相应的投资表现就会降低。
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来源：Alex老师澳房策
