摘要：新政出来了以后，大家最关心的不是外环涨跌，不是外环哪里值得买、能买几套，而是——

新政出来了以后，大家最关心的不是外环涨跌，不是外环哪里值得买、能买几套，而是——

买外环，到底免不免房产税？？

仔细阅读一下政策原文，大家发现买外环还是要交，那么问题来了：

我在外环外买了几套，得交多少钱？

现在环境下，你还让我交房产税？你到底想我买，还是不想我买？

1

房产税，到底是多少钱

上海的房产税，是从2011年就开始征收的。

2011年1月28日起，上海在全市范围内施行《上海房产税实施细则》。符合征收条件的家庭，从2011年底就开始每年年底缴纳房产税了。

很多人，对房产税具体要交多少钱，没概念。我们先举个例子：

三口之家，他们首套房在联洋，面积150平，购入单价10万，新政后在唐镇买了第二套房，面积120平，单价8万，两套总面积相加为270㎡。需要交多少房产税？

房产税的计算公式：本年度应缴房产税 = 按人均免征60平计算超出部分面积 × 新购房单价 × 70% × 税率（0.4%或0.6%）

* 新购房单价≤94446元，税率为0.4%

* 新购房单价＞94446元，税率为0.6%

两套房子总面积270平，免征面积180平，有90平需要征收房产税。而唐镇这第二套房，单价80000元/平，那么他们在2025年要交房产税：

90×80000×70%×0.4%=20160元

如果他们是新婚小夫妻，又要交多少钱？

免征面积从180平减少为120平，第二套房就要全面积征收（最大不超过第二套的面积）：

120×80000×70%×0.4%=26880元

这次的825新政，关于房产税，其实没有任何变化。
唯一区别是，以前外地户口、外籍人士，需要有三年有效居住证，才能免房产税（当时只能买一套），如果买房时没居住证，那等后面办出来了，把已经缴纳的钱退还给你。
所以这个口子本来就不严。

而现在，只是说不要居住证了，直接给你免掉。

2

外环不免房产税，买个P

现在新政是鼓励大家买房，只要符合基础的限购条件（1年个税或社保），外环外随便买几套。

其实对于外环外比较好的几个板块，比如唐镇、南翔、徐泾、周浦、上大等等，大家还是感兴趣的。小魔女在直播的时候，也有很多人问。
不过，这个时候放开了大家想去买外环，自住的比例只是一部分，另外还有很多人认为，现在楼市是一个低点，所以才想买进。
比如，曾经站上10万高位的唐镇三兄弟，现在只要7-8万。

比如，曾经7.5万+的南翔华润中央公园，现在只要5-6万。

确实价格都还可以了。

但是如果买了外环，不管是自住还是投资，短期内楼市不可能上涨，最多就是稳住。

当下好不容易树立了好不容易相信政策会有用，至少不会大跌，我愿意去买，但额外要增加2-3万的房产税（按上文120平案例计算），折合到租金，每个月大概是2000多。

相当于每年多出一块2-3万的持有成本，压力还是很大的，这还是按照120平的举例，如果再买的大一点，比如250平，就要5.6万。

夫妻两个人，他们首套房在联洋，面积150平，购入单价10万，新政后在唐镇买了第二套房，面积250平，单价8万，两套总面积相加为370㎡。需要交多少房产税？

两套房子总面积370平，免征面积120平，第二套房要全面积征收：

250×80000×70%×0.4%=56000元

那买了第三套，要交多少？目前还没有细则，小魔女预估，后面无限买外环，应该和第二套是一样的标准。

那如果第二套、第三套都是120平（按上文120平案例计算），那房产税也要上到5万+。

每年要付出去5万，大家做这件事就会很犹豫了。
所以领导们，你出外环外随便买的政策，又不改房产税，你到底是想让我买，还是不想让我买？
如果大家的呼声高了，也许房产税这个能够松动一下。

比如825之后，我新买外环外的房子，可以暂不计入房产税，并且有一个明确的时效，比如五年以内都不计入房产税。
这样或许大家才能鼓起勇气买外环的房子。

毕竟大家买的是外环，又不是市区。你说买市区大家也就交了，买外环还要交税，大家心理总归是不爽的。

3

不买，是房产税的锅吗？

现在政策出了，好像因为房产税，大家对要不要买外环非常犹豫。

但，对买外环犹豫，真是因为买了要交房产税吗？

恐怕不见得。

其实最内核的，还是大家对于楼市短期没有信心。
如果大家觉得短期楼市能稳住并且反弹，就不会在乎买一套外环120平960万的房子，要交2.02万的房产税(上文案例）。

20160/9600000=0.21%，一年房产税只占房价成本的0.21%。

大家短期对楼市没有信心，才会被这0.21%而影响。因为在没信心的情况下做一件事，我们就很容易对这件事变得挑剔。

比如你要买一个沙发，你没有完全喜欢上它，你就会挑它的皮质够不够好、颜色够不够好。

但如果你足够喜欢这个沙发，哪怕它有一点小划痕，你都能够接受。

就好像你找男朋友，就是因为不足够喜欢他，所以觉得他一米七九，差1厘米不到一米八，你接受起来总是有心理障碍，或者不接受。

但如果你足够喜欢，他一米七你也接受了。

现在关于外环为什么不免房产税，大家讨论很热烈。

一方面是反映了大家对于中长期的楼市还是有些信心的；

另一方面也反映了大家短期缺乏信心，才会因为0.21%去影响买房的决策。
如果大家对现在楼市很有信心，如果现在买了房，马上能反弹10%，谁还会在意那0.21%。
所以，这才是最根本的原因，也是当下最真实的情况。

今天跟大家探讨了下房产税，也欢迎大家在我们文章的评论区留言和互动

那关于房产税到底怎么算，我们也把公式和举例放在下面了，大家可以根据自己的需求和情况测算一下。

房产税收谁的？

A.上海户籍家庭（夫妻一方或者两方为上海户口），在上海新买第二套及以上房屋的，征收房产税。

以家庭为单位，原来与父母共有的不算。

这里的新买，指2011年以后买的，且以缴纳契税办理房产证为界定标准。2011年以前买的，不论有几套房，都不征收。

以家庭为单位，不论唯一一套是公寓也好，别墅也罢，不论多大面积，都不涉及房产税。

B.外地户籍家庭（夫妻双方都是外地户籍），首套住房免征。

以前，免征和退税的标准是居住证满3年。办产证时居住证满3年，直接免征。如果当时没满，那么等满了3年可以去所在区的房地产交易中心税务窗口申请办理退税。

现在，直接免征，不需要居住证。

第二套及以上房屋，参考上海户籍家庭。

买了二套就一定要交房产税吗？

在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60㎡（即免税住房面积，包括60㎡）的，其新购的住房暂免征收房产税；

人均超过60㎡的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。

小魔女解析

面积的计算方式，第一套记为S1，第二套记为S2。

家庭成员人数的计算方式，不以房产证上有几个人的名字为核定标准，可以包括未成年子女，至于能否包括夫妻双方父母，需要满足三个条件（夫妻双方父母为本地户籍，在本地无住房，户口在本房屋），再到税务窗口申请。可以计入的人数记为N。

能否免征，主要看(S1+S2)与N×60的关系，下面，数学题来了：

如果(S1+S2)≤N×60，那么免征。

如果(S1+S2)>N×60，就要征税，我们将应税面积记为S。当N×60>S1时，应税面积S=(S1+S2-N×60)；当N×60≤S1，应税面积S=S2。好吧，这一段看起来很晕，是不是想起了数学课。

别急，咱们捋一捋思路，继续往下看。

具体交多少钱呢？

上海应税住房年应纳房产税税额(元)=新购住房应税面积×新购住房单价×70%×税率

应征面积：如上文所述，记为S。

税率：0.6%或0.4%（看新买住房的价格是否超过应税临界价格）。

小魔女解析

上海每年会公布一个房产税纳税的临界价格，2025年的标准是94446元

当新购住房单价≤94446元/平方米，税率：0.4%；

当新购住房单价＞94446/平方米，税率：0.6%；

新购住房单价，如何确定，是网签买卖合同的价格吗？在各区交易中心，对每套房屋都会有一个核定价格。新购住房单价，取网签合同价和核定价格的较高者，记做P。

按照目前的规定，此后的第二年，第三年......，这个P都不变。

相应的，如果P >应税临界价格，则税率按照0.6%计算；如果P

如果我是6月份买的，

那么当年的房产税如何计算？

税款从纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。

当年度应纳税款=年应纳税额÷12个月×当年度应纳税月份数

小魔女解析

就是按当年剩余月份（记为n），在12个月中所占的比例来计算。

不足一个月的，这个月份不计入。

怎么交税？带什么材料？

A.付费通

纳税人可直接登录付费通网站按照网上流程缴税。付费通网站常年受理个人住房房产税逾期税款缴纳业务，纳税人可在付费通网站缴纳逾期税款和滞纳金。

B.部分银行

纳税人可到就近的上海银行、上海农村商业银行、中国邮政储蓄银行(自营)在本市办理个人业务的营业网点，使用银行卡或现金缴税。

C.税务专窗

应税住房所在区的房地产交易中心税务窗口，服务时间为周一至周日办公时间。应税住房所在区税务局办税服务厅个人住房房产税专窗，服务时间为周一至周五办公时间。

小魔女解析

请大家于当年12月31日前缴纳房产税，逾期将对滞纳税款按照万分之五/天加收滞纳金。到银行和税务专窗缴税时，产证上有名字的其中一个人携带身份证原件即可办理。

各种情况的房产税怎么界定？

“夫妻双方在婚前各有一套房产，结婚以后人均面积超了，那么房产税要交吗？”

“婚前和父母共有的房产，婚后又买房，人均面积超了，那么要交房产税吗？”

“子女成年了，给他买一套房，妈妈的名字也在上面，房产税要交吗？”

“夫妻名下两套房，离婚两套房都归老婆所有，房产税会变化吗，怎么计算？”

”如果丈夫再买一套，然后复婚了，房产税怎么算？”

“生了二胎以后，房产税是不是要重新计算了，那月份变化怎么计算？”

“既然二套才开始收，首套是不是越大越好？”

上述的问题我们很想一一回答大家，但恐怕会更复杂一些。

其实到底要不要交，交多少，有个最简单最高效的办法，就是找我们来算，专业的事交给专业的人。

来源：魔都小魔女地产观