上海和青岛国资大举收资产之后

摘要：7月，上海印发《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》，明确支持国企通过产权收购、引入专业团队等方式实现整体运营，以“统一运营”破解分散管理困局。

在全国一二线城市，一场围绕核心城区的资产收储行动正在悄然展开。

7月，上海印发《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》，明确支持国企通过产权收购、引入专业团队等方式实现整体运营，以“统一运营”破解分散管理困局。

在青岛，作为城市更新核心区的市南区，瞄准核心城区的商业楼宇，以毗邻青岛火车站和栈桥景区的山东国贸大厦为试点，收购楼宇8个整层共计8000平方米，整合楼宇零散业权与经营权，启动“大业主式”更新改造。

信号已经非常明显。

今年7月召开的中央城市工作会议已经明确，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

这意味着，城市建设大扩张和产业投资大扩张的时代已经告一段落，城市创新活力正在回归核心城区。

但与此同时，核心城区的大量建筑老旧、产权分散，在功能与美学上难以满足年轻人群聚集与创意产业需求；“人产城”的再平衡对核心城区的城市规划、政策支持及服务配套提出了更高要求。

从这个角度来看，国资下场买楼只是序幕，一场从物理更新到场景塑造，从功能优化到生活方式营造的核心城区品质深度改造，将陆续上演。

不仅中国，放眼世界一线城市，其活力与价值也都在回归传统核心城区。

在纽约、伦敦、东京等城市寸土寸金的核心城区，一场关乎城市经济韧性与发展质量的空间革命正在进行。

比如，英国利物浦老城区的复兴、苏黎世西部工业区的转型，以及纽约“硅巷”、伦敦“硅环岛”的崛起，都是在核心城区更新过程中吸引年轻创业人群集聚，激活核心城区创新氛围，推动新兴产业与创意经济发展的典范。

这一变化背后的一个重要逻辑是，过去城市核心城区以满足制造业工人等群体的基本居住需求为主，而如今，随着高学历年轻人口激增并成为城市主力人群，他们对核心城区的生活场景、功能布局与生活方式都有了全新的需求。

在中国一二线城市，这种人群结构改变驱动的城市回归核心城区变化，更为明显。

以上海为例，七普数据显示，上海具有大学文化程度的常住人口数量达到842万人（2020年），比十年前增加338万人，增幅达67.1%，总人口增幅则只有8.0%。

更为重要的是，上海劳动年龄段人口大学文化以上比例显著提升。16-59岁人口中具有大学文化程度的人口占比达到了46.4%，比2010年提高20.2个百分点。

同样的人群结构变化也发生在青岛。根据七普数据，七普数据显示，青岛具有大学（指大专以上）受教育程度的人口为227.12万（2020年），相比于10年前的129.54万人，增幅达75.3%。

而青岛全市常住人口从2010年的871.51万人增加到2020年的1007.17万人，增幅只有15.7%。

高学历年轻人口成为城市的主力群体，他们更关注城市美学、人文氛围、生态可持续以及社交互动性，也在倒逼城市空间从“满足居住”转向“赋能生活”。

上海作为中国城市更新的先行者，已经涌现出诸如鸿寿坊、西岸梦中心Gate M、蟠龙天地、EKA·天物等一批具有代表性的城市更新项目。

鸿寿坊

他们有的是市井烟火气的现代演绎，有的是工业遗产的艺术重生，有的是创意园区的升级典范……这些项目各有特色，却同时体现了上海城市更新的共同理念：

尊重历史文脉但不拘泥于传统形式，注重美学品质但不停留于表面装饰，关注商业价值但不牺牲文化价值。

不仅上海，这股兼具城市美学与商业运营的城市更新浪潮，已经波及到了青岛、淄博等城市。

比如，在淄博这座积淀深厚的工业老城，坐落在淄川的“光的天空之橙·城市书房”成为城市美学现象级的文化休闲空间，迅速成为淄博年轻人青睐的网红打卡地与文化新地标。

光的天空之橙·城市书房

在青岛，也有几个最美城市书房及儿童运动中心、年轻力活力综合体、城市会客厅等正在设计打造中，建成后也将成为青岛新一批的城市美学与年轻活力兼具的文化新地标。

传统工业城市通过创意美学改造，与追求品质、时尚的年轻群体实现的一场双向奔赴。

这些文化新地标的背后，操盘者是来自上海的盛视天橙。

上海盛视天橙是2009年由陈嵩创立于上海徐汇的一家知名的文化创意产业标杆企业，2015年登陆新三板，其控股公司天空之橙控股集团常年深耕于空间设计、城市美学、短视频制作、商管运营、赋能咨询及新基建等多个前沿领域。

置身上海城市更新大潮中，天空之橙团队敏锐地注意到了创意设计在城市更新中的关键作用，从最初的“城市视觉设计者”进阶为“城市美学综合运营服务商”，重塑城市存量空间价值，探索城市扩容提质的无限可能。

2025年8月15日，由民建上海市委创意产业委员会、天空之橙控股集团主办的“城市美学与存量更新创新论坛”在上海天空之橙城市美学设计创新中心举行。

这场聚焦城市美学与存量更新创新的讨论，共吸引了来自国内20多个城市的80余名优秀企业家、各界商业精英参加，其中不乏风语筑、德必集团、锦和商管、罗曼股份等知名企业。

论坛现场，全国政协常委、上海市政协原副主席、民建中央原副主席、上海公共外交协会会长周汉民教授在主题为《上海在城市美学和存量更新方面的作为和经验》的演讲中表示，城市美学“早已超越单纯的视觉美感范畴，成为融合文化记忆、空间秩序、生态理念与人文关怀的综合体系”，而存量更新是“在既有城市肌理中进行的’微创手术’”。

上海交大文创学院院长张伟民教授和民建上海市委创意委执行主任、天空之橙控股集团董事长陈嵩都谈到了城市更新与年轻人吸引的关系。

张伟民表示，调研发现中国消费心理变化显著，年轻一代不再执着LV、爱马仕等大牌，更关注性价比、情绪价值与国潮，“高档商场冷清，演艺、二次元集会火爆” 的冰火两重天现象便是印证。若城市美学、城市更新脱离年轻人需求，商业难成功，更无可持续性。

陈嵩也表示，城市美学不该是空中楼阁，要在“水泥森林里写诗”——以空间设计美学让城市国美显年轻态，借商管运营美学传递情绪价值，用短视频美学炼就城市魅力视觉魔法。而情绪经济浪潮下，更要捕捉年轻人情绪共鸣，让更新后的空间成为情感联结场域。

而作为论坛活动发起人、总策划，陈嵩还用详实的案例介绍了项目具体操盘中的“导演思维”，“国内越来越多的爆火的人气文旅项目操盘人都是导演出身跨界来做的，像《只有河南，戏剧幻城》等项目。对于一个文旅项目的操盘人，除了运营、营销定位、资源整合等基础能力外，在这些之上还有一个更重要的能力就是‘叙事的能力’，如何把在地文化翻译成一个游客可以感知、可以体验的一个文旅产品。将文旅项目视为‘立体剧本’，强调空间即体验，重塑空间叙事和沉浸化体验为核心，会‘讲故事’的景区、商场才能真正抓住游客的心，所以现在很流行用‘导演思维’去策划设计文旅项目，甚至商场。”

这里尤为需要注意的是，城市更新不是一味地修旧如旧，或者单纯设计主导，而是将历史文脉、城市美学与居住空间、商业空间、公共服务等有机融合在一起。