摘要：观点指数（GDIRI）近日，汇贤产业信托发布2025年中期业绩。公告显示，在艰难的营商环境下，2025年上半年，汇贤产业信托的收益减少5300万元至11.05亿元，物业收入净额下降5700万元至6.08亿元。
观点指数（GDIRI）近日，汇贤产业信托发布2025年中期业绩。公告显示，在艰难的营商环境下，2025年上半年，汇贤产业信托的收益减少5300万元至11.05亿元，物业收入净额下降5700万元至6.08亿元。
在公告中，其表示收入下滑主要归因于零售及写字楼物业组合的租金收入减少，酒店物业组合的理想表现虽稍纾缓跌势，但难以改变整体下滑的趋势。
鉴于此，汇贤产业信托可供分派的总额较2024年同期减少46.9%至1000万元，分派金额减少乃因物业收入净额下降。而由于利息开支减少，分派金额的降幅得以收窄。
汇贤产业信托当前的困境固然与宏观经济下行、市场竞争加剧等外部因素相关，但其核心零售与写字楼业务运营面临的结构性挑战尤为关键。在“以价换量”维持基本盘之外，其更需寻求盈利能力的根本性提升。
业态分化持续
公告资料显示，汇贤产业信托的资产组合类型涵盖零售、写字楼、酒店及公寓，包括四个主要城市的物业，总面积超过110万平方米。
数据来源：企业公告，观点指数整理
从2025H1数据来看，汇贤产业信托的总体收入为11.58亿元，同比下滑4.6%，而物业收入净额也从6.65亿元下滑至6.08亿元，同比降幅为8.6%。
其中，收入占比较大的零售、写字楼业务收入双双下滑，分别录得2.96亿元和4.78亿元，同比下滑幅度分别达到9.2%和8.6%；而酒店物业收入同比增长9.6%至2.51亿元；服务式公寓的收入则呈持平状态。
实际上，这并非是汇贤产业信托整体业绩首次下滑。2024年汇贤产业信托当期总收入为23.37亿元，较2023年微降0.3%；物业收入净额则为13.03亿元，同比下降4.7%。
数据来源：企业公告，观点指数整理
如以核心的零售和写字楼物业来看，下滑持续时间则更长。从近三年的收入和物业收入净额同比情况来看，下滑情况并未得到改善，而且降幅呈扩大趋势。
至于酒店物业，虽然在疫情复苏之初录得亮眼收入表现，但近年来的增幅呈现收缩状态，且收入占比不如零售、写字楼业务，难以扭转整体业务表现。
总体来看，当下汇贤产业信托旗下不同类别资产均面临较大的业绩挑战。零售方面，汇贤产业信托旗下资产包括北京东方新天地和重庆大都会东方广场商场，两者合计有约22万㎡的零售面积。
市场表现上，其核心项目北京东方新天地所在的北京消费市场，2025H1零售销售额按年下跌3.8%。
租赁去化上，鉴于营商环境充满挑战，品牌零售商均对未来发展持审慎态度，削弱新设及扩大现有零售面积的需求，这也导致北京东方新天地2025上半年的租金水平出现下滑。
最新数据显示，2025H1北京东方广场东方新天地的平均出租率为 90.1%，低于2024年同期的91.8%，且新租赁及续租条款大多是在租金下调的基础上达成，这也导致租金水平从2024年同期的660元/㎡/月下降为587元/㎡/月。
写字楼方面，资产包括北京东方广场东方经贸城和重庆大都会东方广场商厦。宏观市场上，
经济下行压力引致全中国写字楼租赁需求下降，企业因业务缩减及裁员，从而缩小租赁面积甚至关闭其写字楼，租户亦倾向注重控制开支而非追求扩张。
这也导致业主继续提供具有竞争力的租赁优惠，以吸引及挽留优质租户，但以价换量策略同时也带来了租金水平的下滑。
2025H1数据显示，北京东方广场东方经贸城平均租金水平为248元/㎡/月，出租率为81.3%；而2024年同期则为263元/㎡/月，出租率为85.6%。
酒店物业方面，主要由四间国际连锁酒店组成，分别为北京东方君悦大酒店、成都喜来登酒店、沈阳丽都索菲特酒店、重庆解放碑凯悦酒店。
该业务板块目前表现最好，疫情后政府推行多项促进旅游及消费的政策，国内旅游复苏明显。上述因素带动下，其酒店物业组合2025H1的物业收入净额按年增长46.9%至4700万元。
核心资产突围
资产提升上，包括东方新天地（购物商场）、东方经贸城（甲级写字楼）、东方豪庭公寓（服务式公寓）、北京东方君悦大酒店（五星级酒店）在内的北京东方广场，作为汇贤产业信托最重要的资产，后续提升成效将对其业绩表现起到关键作用。
以北京东方新天地来看，项目的租金水平和出租率都亟待提升。运营策略上，为维持商场的出租率，运营方采取以价换量的策略，目前商场平均日租金为19.6元/㎡/天，同比下降11.1%；平均出租率为90.1%（2024年同期为91.8%），降幅稍缓，出租率维持在90%以上。
后续如何在不牺牲租金的前提下，稳住出租率，是其首要任务。聚焦项目本身，东方新天地具备一定的先天优势，如便利的地理条件有利于吸引客流、商业体量较大能容纳众多品牌等。
随着王府井大街的整体发展，王府中環和王府井喜悦购物中心加入竞争，东方新天地品牌吸引力有所减弱，部分高端品牌迁至其他商场，同时出现客流分流的问题。
以王府中環为例，该项目同样定位高端，近年来经过升级后重奢品牌占比有所扩大，已汇聚PRADA、BURBERRY、GUCCI等多家高端和个性化品牌，其中部分品牌由东方新天地退租进入，如宝珀、之禾、御木本等，分流了部分高端客流。
而王府井喜悦购物中心则聚焦于年轻化，引进众多潮流品牌，打造年轻、潮流的社交聚会场，对东方新天地的年轻客群也有所分流。
针对目前竞争，东方新天地需在自身竞争力提升上下更多功夫。一方面，需引入更多的品质零售店铺，突出品牌优势；另一方面，还可尝试聚焦差异化内容打造，满足消费者追求个性化、差异化消费的需求。
至于北京东方经贸城，该项目同样面临市场竞争激烈、入驻率下滑的问题。2025H1的平均出租率为81.3%，下降4.3个百分点；平均成交日租金为7.3元/㎡/天，同比下降9.4%。
该项目作为高端办公代表，吸引了众多金融及专业服务企业入驻，如毕马威、安永、德勤、银华基金等，后续可充分利用现有优势，深耕高价值客群，为高支付能力的行业如金融、律所等，提供定制化楼层或专属服务。
此外，项目还可继续提升楼宇的绿色、健康与智能化水平，吸引更多对ESG有高要求的跨国企业、新能源科技公司等优质租户，提升项目竞争力与议价能力。
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来源：金融界一点号
