摘要：很多人没有看前天住建部的发布会，更不懂其中的隐性表达，只是在关注“层高不低于3米”、“要建安全、绿色、舒适”的好房子。

很多人没有看前天住建部的发布会，更不懂其中的隐性表达，只是在关注“层高不低于3米”、“要建安全、绿色、舒适”的好房子。

你们看到的都是未来，我看到的却是腾腾的寒意。

可以先下个结论：从2025年起，平均房价企稳甚至回升，但你手里的老破小会持续贬值。

注意，这里的老破小=2022年之前购买的高容积率、低得房率、品质差、面积小的上一代高周转住宅产品。

如果你持有1套或者更多的房子，都要面对大量四代住宅、高得房率新一代住宅的冲击，不仅是产品体验的刺激，而且是不可避免的价格雪崩。

这不是危言耸听，是正在发生的血一般的事实。

从四代住宅到“3米层高”，“好房子”的标准也许没有确定，但新房高端化是无疑的。

这几年政策大力推动住宅产品高端化、品质化、改善化，我能想到的核心理由无非是两条：

1.更好的房子和居住空间，刺激业主“卖旧换新”，这也是当下最主流的改善需求；

2.老房子卖不动了，就换个噱头。同时对新房和二手房做差异化，把新房看成最新一代的产品，试图淘汰掉上一代的老房子。

从偷面积、到高赠送，新一代产品不仅鼓励从规划层面通过容积率新规提高得房率，现在还可以在层高上做文章。

而过去20年的房子，因为容积率规划条件限制，高端改善与刚需的区别，只能在户型和总面积上取胜，装修和建标也只能是“附属条件”。

但现在的设计新规，鼓励开发商直接从容积率（偷面积、四代住宅）上想办法，私家入户电梯厅、露台、花池、飘窗、空调机位，现在还加上起步3米的层高——在过去，这可是主要卖点——新房明显更加高端化、品质化，居住体验和空间效率彻底完爆存量二手房。

从逻辑上看，这个趋势利好新房销售，对于存量二手房是非常不利的。

如果你再关联上之前的首套房贷利率下调、首付比例下降、交易税费减免等刺激政策，你会发现所有的政策都在围绕“新房”展开，甚至可以看到一盘大棋。

因为，只有新房销售好转才能让房价统计数据更好看，也才能刺激开发更多拿地，有效提升土地出让金。

这个逻辑非常简单，我可以举两个案例：

1.招商·林屿境，从去年开盘，高得房率+四代住宅，典型“产品力为王”，得房率高过周边项目10%，价格还不高，结果就是开一栋楼清一栋，前几天还有人找我帮忙预定月底开盘的房源，怕选不到房子。

2.万祥·紫庐。作为地市入郑的新兵，拿地价格比隔壁金茂便宜了3000元/平，自己又有总包、材料、设计等产业链优势，建造运营成本更低，从去年11月开盘到现在，去化的七七八八了，靠的是“得房率高+性价比高”，现在已经琢磨拿新地块了。

这两个案例，再加上这几年热卖的越秀天悦江湾、中海时光之境等，都指向了一个逻辑：通过产品迭代，开发商去化快、能赚钱，有信心拿地，政府有更高卖地收入……

这是产品迭代的“暗线”逻辑，也使未来楼市发展主要趋势。

早上直播的时候，有个粉丝问我：房票什么时候能买二手房？

我回答说：永远都不可能。

这不是我武断，实在是大家压根不懂“房票”的逻辑——房票形式上是货币化安置，实质上是新房“定向去库存”，拆了你的房子，没有安置房补偿款，只有房票。房票还必须只能购买新房。

救新房，帮新房去库存，政府可以得到的税费、土地出让金和其他收入。

救二手房，是图那仨瓜俩枣的契税、个税和印花税吗？

所以，引出第二个判断：现在和未来的市场，只属于改善居住需求，跟刚需无关，二手房更惨。

政策的出发点，既是要解决当下问题，更要保证未来，那么“保新房，弃二手”这个选择就非常简单了。

未来，随着更多政策推动的“好房子”的出现，新房和二手房的脱钩越来越明显。

你会看到未来的新房和存量二手房会明显分化。虽然都叫做房子，承担“房子是用来住的”之刚需作用的，主要是存量二手房，而新房则越来越作为高端、品质和改善的对象。

而这个变化，建立在开发商拿地成本不变甚至下降，只需要政府在政策上“开口子”就行了。

所以，这个政策口子开的越大，新产品优势就越大，二手房降价就不可避免。

所以，新房是政策的宠儿，但有房的老业主，则是楼市革命的受害者。

最近郑州的四代住宅很火，通派龙湖·中原颂和正弘序的产品一经推出，市场上全部是追捧的声音。

这两个项目不仅会卖得非常好，价格大概率也会刷新区域天花板，摸高2w/平以上。

这样下去，你会发现从统计上看，新房价格不仅在止跌、企稳，甚至在悄悄回升。但与此同时，周边的二手房可能不受带动，反而更进一步加速下跌。

房子是居住属性+金融属性。新一代产品的推出，在居住体验上碾压二手房，也剥夺打压了二手房的金融增值可能。

目前的新一代住宅，户型方正，南北通透，卫生间厨房洗衣房储藏间等等都有预留且安排合理，层高更高，有赠送阳台，飘窗等等，甚至精装带地暖中央空调、架空层+会所+星空车库，明显哪儿都更好，产品价格也确实更贵，但这都跟存量二手房没关系，二手房只会持续阴跌，不打骨折根本卖不出去。

过去号称140/160/180/220的高端户型，得房率按照75%测算，实际使用面积也就是110/120/135/165，这也是目前四代住宅的主流面积段。

换句话说，政策简单通过“改规划”的方式，就彻底瓦解了过去所谓“品质好房”的核心卖点，面对未来更多新一代产品进入二手房市场，老房子还有机会吗？

所以，对于“好房子”的心态一直是矛盾的：一方面好产品的确带来了更好的居住体验，但另一方面，也实实在在的逼着老业主“割肉”。

尤其是2016~2022年买房的那一批业主，产品品质差、规划差、价格高、亏钱多，不仅被市场套牢，现在又被政策“背刺”，这难道合理吗？

这种政策通过牺牲一代家庭的方式，换取房地产市场的“改朝换代”，我虽然理解，但依然很愤怒。

难道当初买房的人都活该吗？凭什么？

来源：深圳二手房