摘要:很多人没有看前天住建部的发布会,更不懂其中的隐性表达,只是在关注“层高不低于3米”、“要建安全、绿色、舒适”的好房子。
很多人没有看前天住建部的发布会,更不懂其中的隐性表达,只是在关注“层高不低于3米”、“要建安全、绿色、舒适”的好房子。
你们看到的都是未来,我看到的却是腾腾的寒意。
可以先下个结论:从2025年起,平均房价企稳甚至回升,但你手里的老破小会持续贬值。
注意,这里的老破小=2022年之前购买的高容积率、低得房率、品质差、面积小的上一代高周转住宅产品。
如果你持有1套或者更多的房子,都要面对大量四代住宅、高得房率新一代住宅的冲击,不仅是产品体验的刺激,而且是不可避免的价格雪崩。
这不是危言耸听,是正在发生的血一般的事实。
从四代住宅到“3米层高”,“好房子”的标准也许没有确定,但新房高端化是无疑的。
这几年政策大力推动住宅产品高端化、品质化、改善化,我能想到的核心理由无非是两条:
1.更好的房子和居住空间,刺激业主“卖旧换新”,这也是当下最主流的改善需求;
2.老房子卖不动了,就换个噱头。同时对新房和二手房做差异化,把新房看成最新一代的产品,试图淘汰掉上一代的老房子。
从偷面积、到高赠送,新一代产品不仅鼓励从规划层面通过容积率新规提高得房率,现在还可以在层高上做文章。
而过去20年的房子,因为容积率规划条件限制,高端改善与刚需的区别,只能在户型和总面积上取胜,装修和建标也只能是“附属条件”。
但现在的设计新规,鼓励开发商直接从容积率(偷面积、四代住宅)上想办法,私家入户电梯厅、露台、花池、飘窗、空调机位,现在还加上起步3米的层高——在过去,这可是主要卖点——新房明显更加高端化、品质化,居住体验和空间效率彻底完爆存量二手房。
从逻辑上看,这个趋势利好新房销售,对于存量二手房是非常不利的。
如果你再关联上之前的首套房贷利率下调、首付比例下降、交易税费减免等刺激政策,你会发现所有的政策都在围绕“新房”展开,甚至可以看到一盘大棋。
因为,只有新房销售好转才能让房价统计数据更好看,也才能刺激开发更多拿地,有效提升土地出让金。
这个逻辑非常简单,我可以举两个案例:
1.招商·林屿境,从去年开盘,高得房率+四代住宅,典型“产品力为王”,得房率高过周边项目10%,价格还不高,结果就是开一栋楼清一栋,前几天还有人找我帮忙预定月底开盘的房源,怕选不到房子。
2.万祥·紫庐。作为地市入郑的新兵,拿地价格比隔壁金茂便宜了3000元/平,自己又有总包、材料、设计等产业链优势,建造运营成本更低,从去年11月开盘到现在,去化的七七八八了,靠的是“得房率高+性价比高”,现在已经琢磨拿新地块了。
这两个案例,再加上这几年热卖的越秀天悦江湾、中海时光之境等,都指向了一个逻辑:通过产品迭代,开发商去化快、能赚钱,有信心拿地,政府有更高卖地收入……
这是产品迭代的“暗线”逻辑,也使未来楼市发展主要趋势。
早上直播的时候,有个粉丝问我:房票什么时候能买二手房?
我回答说:永远都不可能。
这不是我武断,实在是大家压根不懂“房票”的逻辑——房票形式上是货币化安置,实质上是新房“定向去库存”,拆了你的房子,没有安置房补偿款,只有房票。房票还必须只能购买新房。
救新房,帮新房去库存,政府可以得到的税费、土地出让金和其他收入。
救二手房,是图那仨瓜俩枣的契税、个税和印花税吗?
所以,引出第二个判断:现在和未来的市场,只属于改善居住需求,跟刚需无关,二手房更惨。
政策的出发点,既是要解决当下问题,更要保证未来,那么“保新房,弃二手”这个选择就非常简单了。
未来,随着更多政策推动的“好房子”的出现,新房和二手房的脱钩越来越明显。
你会看到未来的新房和存量二手房会明显分化。虽然都叫做房子,承担“房子是用来住的”之刚需作用的,主要是存量二手房,而新房则越来越作为高端、品质和改善的对象。
而这个变化,建立在开发商拿地成本不变甚至下降,只需要政府在政策上“开口子”就行了。
所以,这个政策口子开的越大,新产品优势就越大,二手房降价就不可避免。
所以,新房是政策的宠儿,但有房的老业主,则是楼市革命的受害者。
最近郑州的四代住宅很火,通派龙湖·中原颂和正弘序的产品一经推出,市场上全部是追捧的声音。
这两个项目不仅会卖得非常好,价格大概率也会刷新区域天花板,摸高2w/平以上。
这样下去,你会发现从统计上看,新房价格不仅在止跌、企稳,甚至在悄悄回升。但与此同时,周边的二手房可能不受带动,反而更进一步加速下跌。
房子是居住属性+金融属性。新一代产品的推出,在居住体验上碾压二手房,也剥夺打压了二手房的金融增值可能。
目前的新一代住宅,户型方正,南北通透,卫生间厨房洗衣房储藏间等等都有预留且安排合理,层高更高,有赠送阳台,飘窗等等,甚至精装带地暖中央空调、架空层+会所+星空车库,明显哪儿都更好,产品价格也确实更贵,但这都跟存量二手房没关系,二手房只会持续阴跌,不打骨折根本卖不出去。
过去号称140/160/180/220的高端户型,得房率按照75%测算,实际使用面积也就是110/120/135/165,这也是目前四代住宅的主流面积段。
换句话说,政策简单通过“改规划”的方式,就彻底瓦解了过去所谓“品质好房”的核心卖点,面对未来更多新一代产品进入二手房市场,老房子还有机会吗?
所以,对于“好房子”的心态一直是矛盾的:一方面好产品的确带来了更好的居住体验,但另一方面,也实实在在的逼着老业主“割肉”。
尤其是2016~2022年买房的那一批业主,产品品质差、规划差、价格高、亏钱多,不仅被市场套牢,现在又被政策“背刺”,这难道合理吗?
这种政策通过牺牲一代家庭的方式,换取房地产市场的“改朝换代”,我虽然理解,但依然很愤怒。
难道当初买房的人都活该吗?凭什么?
来源:深圳二手房