摘要：上一轮救市，是2015年，当时是全国各大城市启动了棚改，本意是救三四线城市的楼市，没想到绝大部分资金都涌入到了一二线城市，把一二线城市楼市点燃了，慢慢辐射到三四线城市。

房地产正在上演一出反转剧情！

上一轮救市，是2015年，当时是全国各大城市启动了棚改，本意是救三四线城市的楼市，没想到绝大部分资金都涌入到了一二线城市，把一二线城市楼市点燃了，慢慢辐射到三四线城市。

这一轮救市，除了旧改和房票制度以外，最大的亮点，就是让新建商品房的质量升级，从而带动改善需求。

这就好比，为了刺激家电消费，现在我们推出了新一代电视机，假设叫做AI传感电视，这玩意的体验感比普通电视强太多了，于是大家纷纷把旧电视抛弃了，都去买AI传感电视。

结果会导致一个现象，那就是普通电视最后一文不值，只能当垃圾卖了！

当你明白了这个道理，你就知道，现在你手里面的房子，其实已经不值钱了，尤其是二线以下城市，当新产品袭来的时候，旧产品已经无人问津了。

01，产品代际出现了

那你知道，新房子和旧房子区别有多大吗？远超你的想象：

1，首先是面积大，同样是139平米的户型，旧房子，尤其是老旧电梯房小区，3梯8户、10户那种，得房率只有75%，139平米户型，实用面积大概只有104平米。

而新产品，你可以把它理解为第四代住宅，这种房子，在成都、杭州、广州、长沙等地已经很普遍了。

得房率动不动高达140%、160%，甚至是180%。还带独立入户厅、南向大花园、北向大花园，生活阳台、景观阳台、卧室砸飘窗的面积，合在一起，139平米的房子，实用面积高达180平米。

你想一下，如果同样是卖5万元一平米，你会买旧产品，还是新产品？旧产品还有人买吗？

2，功能属性不一样，旧房子，小区没有啥配套，会所没有、健身房没有、茶室、书房、多功能宴会厅、社交厅，下沉花园、恒温泳池，这些玩意旧房子都没有，而新房子这些通通都有。

都说由俭入奢易，由奢入俭难！你一旦看到了好产品，你还会喜欢旧产品吗？当你走进第四代住宅的时候，你的脚都开始走不动路了，原来这里的房子比五星级酒店还舒服。

这就好比，你已经习惯用触屏手机，你还会用诺基亚功能机吗？

当年苹果手机推出来的时候，大家连夜排队抢购，现在第四代住宅推出的时候，比连夜排队抢购还夸张，不信？你去成都麓湖走一走，有钱你都买不到，因为供不应求，冻资+抽签，买第四代宅全靠运气！

接下来怎么做？不用我多说了，把手里面的旧产品都卖了，置换一套核心城市核心地段的新产品，诺基亚手机现在不卖，将来只会沦为废品。一旦保障房出来了，你旧房子更没竞争力了，租都没人租！

当然，买对产品，只是买房的一个步骤而已，最关键一步，还是要买对城市，中国有2000多个城市，其实就相当于2000多只股票，未来长期能够上涨的城市，其实不会超过20个，准确来说，也就11个。如何选对城市呢？别急，我慢慢告诉你答案！

02，降息到底对谁有利？

最近银行的存款利率和贷款利率都降了，我接下来说一下，降准和降息，对哪些人是有利，对哪些人不利。

是的， 你没看错，降息这事，并不是对所有人都有利，必定会伤害一部分人的利益，只是大家肉眼看不出来。

降息，说白了就是给公积金贷款的人发福利，上面想通过降息来刺激消费，但降息真的能刺激消费吗？不见得！

首先，这次降息的力度很有限，就降了0.1%，就是个蚊子腿而已，而且降息不等于直接发钱，这只是对负债的人有好处，对存款理财的人，那就变成了坏事，这就是存钱的人补贴贷款的人，毕竟现在存款太多了，不降一降，经济会更加失去流动性。

其实从远期来说，我们的存款利息和贷款利息还会降，现在存款利息，已经跌到1.3%了，再过两三年，极有可能跌到0.5%，再过几年，就是存款零利率了。

既然存款利率无限接近于零，那么贷款利率很有可能从2.55%，降到1.5%。

因为我们经济增速放缓了，这是一个不可逆的过程，那么贷款利率必然也会降低，甚至为了鼓励大家发展经济，很多地方甚至会出现贷款补贴，就是未来，你可能贷款1000万，一年利息15万，但是为了刺激经济，很多时候，地方会补贴15万利息给你，让你实现免息贷款。

但这里面，补贴是有方式方法的，并不是你贷款的时候，就把利息补贴给你，而是要看你的资金用途，比如说你1000万，确实用在创业，工厂扩张，给员工加工资，升级设备和技术研发，那么政府会把利息在你还完贷款之后，再补贴给你。

03，什么是全要素生产工具流动性？

发展经济的本质是什么？是打通全要素生产工具的流动性，这个词是蒋老师的原创，所谓全要素生产工具的流动性，总结一句话，就是你自己生产出来的产品，你得卖出去变成钱。

简单来说，谁家的产品科技含量高，同时又很畅销，银行就越扶持谁。

那普通人，如何才能做到这一点呢？让全要素生产工具流动起来？

我先给大家讲一个故事，你看明白了，就会找到灵感：

在一个宁静的小山谷里面，分布着两个农场，这两个农场的老板，分别是张总和李总，他们都是种玉米的。

刚开始起步的时候，张总和李总的农村硬件设施都差不多，同时他们都雇佣了10个工人，都有5头耕牛，大家的耕地面积都是20亩，大家的劳动强度也差不多，所以，每一年，两家农场的收成都是一样的，基本各自都是20000斤的玉米。

但是突然有一年，李总的农场产量一下子涨到了30000斤，而李总的工人还是10个人，地还是20亩，问题出在哪了呢？

出在了技术创新上，张总跟往年一样，还是用同样的方法种玉米，而李总去了县城，参加了几次农业技术培训，回来开始按照新技术种玉米，同时李总把耕牛换成了手扶拖拉机，然后又装上了自动滴灌系统，精准控制水量，避免了水资源浪费，同时还优化了农田的布局，根据光照、风向做了调整，让每一株玉米都能享受到阳光雨露。

与此同时，李总每天还在玉米地里面直播卖玉米，不仅把多余的产量通过直播新渠道卖出去了，客单价也比之前批发给合作社的价格要高出不少，综合算下来，第二年，李总赚的钱，差不多是张总的2倍有余。

何为全要素生产工具流动性？就是你通过一系列科学手段，在现有基础上做生产效率和商品流通效率的提升。

我讲这个故事，其实是想告诉大家，买房是如何挑选城市的？

蒋老师每一年都要去中国核心城市调研，我发现一个客观存在的事实：

90%的城市的全要素生产工具流动性，其实已经落后了，这些城市在这一轮AI产业转型升级中，没有跟上来，没有使用最先进的工具，城市规划落后，产业园区落后，交通落后，甚至营商环境落后，这一点，可以通过一座城市的资金总量和增量看出来。

如果一座城市过去的资金总量很高，但是这几年资金增速降下来了，就说明一个情况，这座城市的全要素生产工具流动性不行，换句话说，没有跟上时代，落伍了。

总结：跨城买房的核心，是看一座城市的全要素生产工具流动性

这几年，哪些城市的全要素生产工具流动性非常不错呢？

第一个是深圳，深圳最近20年，高科技发展速度全球第一，所以高净值人群数量增速，全球第一，深圳的专利申请数量，在全球排第二，中国排第一，走在深圳， 大家的工作节奏很快，传统工业园区基本拆除，取而代之的是“工业上楼”，深圳面积太小了，要为工业争取发展空间，只能把厂房建高，建成类似写字楼的高度，这样，就为工业向空中争取了更多的发展面积。

与此同时，深圳这几年地铁建设规模在提速，规划了大量的地下隧道，这其实也是一座城市的全要素生产工具流动性的提升。

第二个城市是杭州，杭州今年走出了科技六小龙，有DeepSeeK，有中国目前数量最多的独角兽企业，民营企业500强数量，杭州几乎不输深圳，杭州的营商环境，这几年已经领先长三角其他城市，甚至领跑全国，这都是全要素生产工具流动性的提升。

第三座城市，是成都，成都天府机场到市区，有时速160公里的地铁，各大互联网公司、游戏公司、科技公司，纷纷把西部地区的总部基地，设在成都，从成都走出去的网红品牌、茶饮品牌，以及进入成都的奢侈品牌，基本上位于全国第一梯队，成都正在打造一座消费型中心城市，成都拥有2200多万人口，地处西部，腹地广阔，城市虹吸能力强，人才成本比东部沿海城市低，全要素生产工具流动性就起来了。

反观一些过去很成功的城市，比如说武汉、南京，过去也是强二线城市，以及像广州这样的一线城市，城市基础配套、规模、科创实力也很强，但是这几年在全要素生产工具流动性方面落后了，说白了，就是新技术、新兴产业的发力力度不够，导致转型慢下来了。

我们在买房的时候，其实是买这座城市未来5-10年的发展潜力，如果一座城市过去很强，但现在全要素生产工具流动性方面不足，我们是不宜介入的，很有可能你买进去，就是高位站岗，正好接盘了上一轮看多这座城市的业主。

一句话，过去牛，现在不一定牛，现在牛，未来不一定牛，如果买到一个潜力股呢？

要看这座城市的未来产业布局和领先优势，营商环境、科技创新速度、产业能级、交通、营商环境、资金总量和增速、专利申请数量、人才吸引力、国家专精特新小巨人企业数量，城市运营效率等多方面综合指标。

深圳现在很牛，是因为人家20年前就不遗余力发展高科技。

同样，一座城市未来要很牛，就要看它现在有没有在未来产业上，进行“豪赌”！没有这个胆量和魄力的城市，就不宜买入。

来源：楼市观察头条