乔红玉：让一条街，不止一条街

摘要：首开集团同信公司商管团队开新生活商管公司负责人。负责运营项目“首开LONG街”，先后获评2022年十大“北京最美街巷”、2023年北京城市更新最佳实践项目、第二批北京市旅游休闲街区、2024中国城市更新优秀案例。

乔红玉：

首开集团同信公司商管团队开新生活商管公司负责人。负责运营项目“首开LONG街”，先后获评2022年十大“北京最美街巷”、2023年北京城市更新最佳实践项目、第二批北京市旅游休闲街区、2024中国城市更新优秀案例。

2025年，乔红玉团队获评2025年北京市劳动模范集体称号。

乔红玉“朋友圈”的更新频率不太高，每条都像一场小型烟火秀。

朋友圈文字背后炸裂着青春燃动外加全程高能，比如春风沉醉的微醺广场夜话、承包年轻人逛吃乐购的悠长地图，或是高校社团街舞我命由我不由天的“不服来战”。没有自我标榜招商数据，鲜见三不五时领导视察，清一色高能+直给，配文简短自带BGM：“点亮初夏松弛夜”“宿命对决出火花”“露天喝酒聊天局”等等诸如此类，看了“上头”。

滑动这些异彩纷呈的即时动态，很难想象乔红玉是地产集团的项目操盘手。但当你站在全长650米的首开LONG街，看傍晚人潮从四面八方涌向霓虹闪烁的广场，听露天舞台下此起彼伏的浅吟高唱，一定笃信不疑：这位把15万平方米“滞销商办”演变成“片区情感枢纽”的姑娘，骨子里是个“氛围组资深策划能手”。

话说乔红玉的人生转型比项目演进更戏剧化——心理学本科出身，29岁通过竞聘成为首开集团同信公司创新业务小组负责人。2020年接手首开LONG街项目时，这里是一片被双向四车道割裂的水泥森林，二十几栋灰白楼体沉默矗立，车道如同冰冷结界，将15万平方米商业体切成碎片……她却在尚待完工的玻璃幕墙后，看见未来的生活剧场。

如今，首开LONG街成为昌平首屈一指的“城市乐享生活中心”，同时收获2022年十大“北京最美街巷”、2023年北京城市更新最佳实践项目、第二批北京市旅游休闲街区、2024中国城市更新优秀案例等诸多荣誉。

LONG街南区入口处

接手项目5年，正式“开街”2年，乔红玉的朋友圈成了项目最好的进度条，与此同步，作为首开集团同信公司商管团队开新生活商管公司负责人的乔红玉，也带领团队获评2025年北京市劳动模范集体称号。轻盈转身，完成了从“地产销售”到“城市运营者”的蜕变。

缘起：

片区居民的“急难愁盼”

北京首开LONG街地处回龙观，城市中轴线北延经过。

“初次考察，我的第一反应是‘项目面积太大了’，第二反应是‘周边区域太旧了’。”回忆第一次踏入首开LONG街项目现场的情景，乔红玉记忆犹新。彼时的她，刚刚接手首开LONG街转型工作。该项目最初定位为可销售商办产品，但2017年“326政策”出台，让原本预期的销售逻辑遭遇滑铁卢。

“2020年，首开集团判断这片区域具备商业运营的可能，加之我们团队在相近区域成功运营过4000平方米的社区商业，对创新型工作有股子冲劲儿，因此决定将首开LONG街由销售转为自持运营，并交由我们这个年轻的团队负责。”乔红玉介绍说。

这一“政策+市场”的双重契机，赋予了首开LONG街转型的机遇，也把乔红玉推上了台前。

众所周知，经过二十多年的发展，作为超大社区的回龙观和天通苑，已经汇集了超百万常住人口，伴随而来的则是区域愈发凸显的弊病：交通拥堵、配套短缺、职住分离等问题，也成了老百姓口中的“睡城”。

为改变这一局面，2018年“回天行动计划”出炉，2021年“回天五年行动计划”接续实施，计划层层深入、实施策略步步为营，积极解决居民最关心、需求最紧迫的问题。

初到回龙观，乔红玉和她的团队面临严峻挑战：片区整体商业品牌定位低、空间老旧，产业方面办公氛围弱、分布零散，无法匹配日益增长的消费升级需求，尤其缺乏一座具有影响力的商产融合城市综合体担纲“门面形象”。

以上种种，几乎成为当地居民的“急难愁盼”。“在首开LONG街开幕之前，最近的综合商业体距离片区至少5公里，且首开LONG街属于回龙观核心地段，人口众多，消费需求高”。乔红玉告诉记者：“面对居民的迫切需求，我们深知这不仅是商业项目，更是一份沉甸甸的城市责任。”

首开集团做城市更新，算的不是短期经济账。

作为“样本”，首开LONG街更不是简单的单体建筑更新，而是站在区域整体环境提升和城市功能升级的角度上，构建完整的城市街景和生活方式，并积极推进产业资源导入，激活办公和商业，为区域发展贡献力量。

改造：

LONG街之变

最初的首开LONG街，并非今天模样，它更像一串写字楼，散、空、人车混行，毫无商业氛围。面对记者，乔红玉毫不隐讳：“我们开始也不知道该怎么改，但思路就是让它变成一条真正的街。”

转机来自集团领导的现场考察——“能不能把中间的双向四车道改成步行街？”一个灵光乍现的想法，激发了整个项目团队的改造热情。于是，规划中的道路被彻底颠覆，15万平方米的楼体被重新组织：南区集中商业，北区办公，二三层之间增设连廊，打通动线。

谈到改建细节，乔红玉如数家珍：“之所以坚持建设连廊，是因为南北两侧楼栋之间联系松散，不利于人流循环。连廊，不仅增强了连通性，还为二三层商铺提供了展示与进出通道，在‘非标’商业中，动线是成败的关键。”

“我们用了一年半的时间反复推演多个方案，最终敲定如今的版本。”乔红玉说。整个设计围绕可持续运营来展开——不是做一个“惊艳三个月”的项目，而是能跑十年、二十年的街区。

LONG街不是普通的购物场所，而是多维度的活动场所，人们在这里会聚，阅读、休憩、交流与娱乐

版本、方案是落在纸面的根基，最重要的工作则需要一对一以“人”来撬动。诚然，再好的空间，没有品牌入驻也无从谈起。

问题随之而来：首开LONG街作为“非标”室外商业，在品牌方眼中充满不确定性。招商，成了项目最“煎熬”的一段时期。“传统品牌习惯于标准化购物中心，有图纸、有样板间，效果一目了然。但首开LONG街的‘图’怎么看都像办公楼。”乔红玉和小伙伴很无奈，加之疫情期间线下限制严格，招商团队的工作仿佛在“卖一座还没诞生的城市”。

品牌方的三大疑虑不无道理：首开此前缺乏此类项目经验，知名度不足；户外商业场景难以想象，担心人流冷清；回龙观长期商业空白，缺乏消费数据支撑。

破局：

把内容做成社群连接的“钉子”

破局的战术？没有捷径。“一点点撬动，一家家去谈。”乔红玉说。

团队从主力品牌突破，先拿下完美影城、家家悦连锁超市这样的区域首进品牌，再通过星巴克、Wagas、站点PIZZA、LAVAZZA等潮流名品建立项目形象。关于这艰辛的过程，乔红玉轻描淡写，只反复强调了一句话：“真诚，有的时候是必杀技。”

招商只是开始，真正让首开LONG街“燥”起来，是一系列扎根社区的运营活动：暑期办街唱，吸引周边“码农乐队”组团参赛，上演北部IT男“夜生活名场面”；年底搞跨年，万人现场大表白，街区广场共同倒数迎新年；小长假手游争霸赛，专业战队现场PK，LED大屏实时转播……难怪网友时不时在弹幕上敲碗，首开LONG街也太“好”玩了。

街唱现场，提供更多元的精神生态，更高层级的商业生态是LONG街改造的初衷

“首开LONG街并非为了热闹而热闹，而是要把内容做成社群连接的‘钉子’。”乔红玉介绍。比如2025年3月推出成人夜校，开设油画、美妆、架子鼓等课程，六七个班次开班即满——目标不在营收，首开LONG街的运营团队正在培育熟客和用户黏性。再比如之前举办的一场儿童教育分享会，乔红玉团队邀请某知名女企业家担任主讲，免费开放不带货，也是爆满。

这何尝不是在做“街区信任”？居民信你，品牌才信你。

通过各种黏性极强的“上头”活动，你大概也能猜到，乔红玉身边聚集着一群活力无限、创造力爆棚的85、90后小伙伴。创造力是把双刃剑，乔红玉懂得稳定节奏的重要性，她强调“执行力第一”：只有把每一步做扎实，创意才不会空转。“首开LONG街不会复制粘贴CBD精品商场或大型MALL的创意活动，我们需要思考——回龙观居民需要什么？”

以此长街，服务社群。

城市，

不是由几栋楼决定的

截至目前，首开LONG街南区商业全面开业，北区办公区也已吸引智慧城市、网络安全类企业入驻，入驻率近七成，项目正向“生态友好型产商融合体”升级。2025年5月，南区的客服中心将改造为猫咖与寄存的融合空间，贴近宠物社群需求；面向银发经济、母婴场景的服务也在规划中。首开LONG街不是“做完就好”的地产项目，而是一个持续进化的生活容器。

挑战当然还在。如何在运营饱和后继续创新？如何抵御租金竞争？如何持续激活社群？这些问题，需要以乔红玉为代表的首开LONG街运营团队给出答案。但她相信，只要保持试错的精神，保持对“人”的理解，总能找到出路。

毕竟，未来的城市不是由几栋楼决定的，而是由人以及他们的生活方式共同建构的。

乔红玉与首开LONG街的故事，是场跨越岁月的深耕：从一块地，到一条街；从销售逻辑，到生活场景；从一个人，到一群人的共同创作。历经政策挑战、团队试错和社区共创，最终成为回龙观50万居民的活力中心。

这些故事不仅体现了个人成长，也折射出首开集团从开发商向城市运营商的战略转型。未来，首开LONG街将在执行力与创造性思维的平衡中，继续探索包容性与可持续性发展，为城市更新树立新标杆。