摘要：·董铺湖板块同一小区差不多面积段的二手房，洋房价格往往要比高层、小高层高出3000元/㎡（数据参考：链家，丽丰璞羽山二手房）；

前两天，在与圈内几个朋友的聚会上，聊到一个很有意思的现象：低密改善产品正在成为合肥楼市的“硬通货”。

举两个直观的例子。

·董铺湖板块同一小区差不多面积段的二手房，洋房价格往往要比高层、小高层高出3000元/㎡（数据参考：链家，丽丰璞羽山二手房）；

·新房市场亦出现断崖式价差。合肥九区120㎡以下房源成交均价1.64万/㎡，120㎡以上房源成交均价2.36万/㎡，且面积越大、位置越好，单价越高。（数据来源：金刚石云数据，统计时间段：2025年1-5月）。

正因如此，一位想买低密住宅的朋友，今年把合肥几个新出的改善楼盘都看了个遍。但鲜有合心意的：要么位置偏，环境差强人意；要么价格高，钱包受不了；要么产品不满意，或得房率低、或楼间距窄……

直到，城改玉湖云境的出现。大蜀山旁、距董铺湖仅1.5公里、对望四季花海，项目一亮相就吸引了市场目光。更何况，作为区域首座新计容洋房，玉湖云境打造6-11层洋房，综合得房率高达100%！并且，放风均价2万/㎡左右！这配置与价格，实在太“硬核”了！

（意向效果图过程稿）

壹丨何以宜居？唯有湖山！

在合肥，城市中心的定义或许多元，但若论及哪里生态宜居，“大蜀山+董铺湖”的黄金CP，绝对独占鳌头。

前不久，城改玉湖云境实景示范区正式对外开放，吸引了业内外高度关注。仅端午期间，就有超200组客户到访。“再不下手，可能很难再买到这样的湖山洋房了！”这是笔者走在示范区里，听到最多的一句话。

实际上，也的确如此。当我们将视野拉到城改玉湖云境上空，一幅“湖山春晓图”跃然眼前：

·约31万亩的董铺湖，足足有300个天鹅湖那么大，营造出难以复刻的改善底色。值得一提的是，作为合肥人的“大水缸”，董铺水库200米范围内严禁开发。离湖1.5公里的城改玉湖云境的“湖景”含金量还在上升。

·与湖相望的，是合肥市区唯一一座山体——大蜀山，森林覆盖率高达95%，“城市绿肺”的称号实至名归。

·距离项目800米处，是约2944亩四季花海。春华秋实、四季更迭，也不过是窗外一隅。

青山远黛，近水含烟。可以说，当下合肥主城最宜居的一面，都藏在了城改玉湖云境。

（区位示意图）

生活资源的密度与厚度，同样令人惊喜。五十中东校蜀山中学、合肥安生学校、石牛路幼儿园环伺周边，朗朗书声，声声悦耳；长江西路、西二环等主干道交错，快速链接着新老城区……

不止高能配套兑现，城改玉湖云境所占位的大埔头片区，还有一个“隐藏款”BUFF——科学岛“第一门户”、“蜀山未来公社”。要知道，科学岛承担着大科学装置建设的核心使命。高知人才齐聚，科创活力涌动，为板块奠定了高端改善的基因。

在某一瞬间，城改玉湖云境宛如隐于城芯的“佳人”，自带高知、清幽的气质，且令人神往。

贰丨纯粹低密，方得改善！

主城芯、湖山间的优势叠加，让这片土地成为开发企业眼中的“香饽饽”。但经历过楼市周期的买房人也清楚地知道，并不是所有企业都能与之适配。

合肥城改的出手，给市场吃下一颗“定心丸”。至于原因，笔者大致总结为两点。

其一，是合肥城改的综合实力足够强大。成立42载，开发近60个项目，具备国家一级房地产开发资质，荣登“安徽省开发企业综合实力二十强”榜单……这样的“履历”，堪称大写的靠谱。

其二，是合肥城改自带改善基因。大家熟知的琥珀山庄、移湖观邸、观山隐秀等项目，皆出自其手。

于是，我们看到了区域首座新计容洋房住区——玉湖云境。

项目规划5栋高层、7栋洋房。其中，洋房地块整体容积率仅1.2，打造6-11F低密洋房。

纯粹，是笔者在参观城改玉湖云境后唯一的“观后感”。再具象一点，可以拆解为：纯粹的空间、纯粹的体验。

（意向效果图过程稿）

何为纯粹的空间？请看玉湖云境的答题卡：楼间距高达80米，洋房顶楼送露台，6F洋房一楼带院子！

这是什么神仙配置！让我们一一细品。

打破计容产品“楼栋密集”的刻板印象，城改玉湖云境直接将楼间距最大拉到约80米（7#、12#楼间距），居住私密性、观景视野感、日照采光，统统轻松拿捏。

（意向效果图过程稿）

所有洋房的顶楼，都赠送约27-68㎡露台。这简直就是为湖山花海量身定制！闲来邀三两好友，于此品茗赏湖，任晚风拂面，莫不惬意。

（意向效果图过程稿）

最让人拍案叫绝的，当属6F洋房首层自带约70-90㎡私属围合空间。欧阳修的“庭院深深几许，杨柳堆烟，帘幕无重数”，郑板桥的“欲筑一土墙院子，薄暮斜阳满树”，都在这里变得具象化。

（意向效果图过程稿）

那何为纯粹的体验？通俗来讲，就是通过场景的营造、高级生活方式的传递，去完成业主身份的构建。就像我们提到阿纳亚、良渚，便知是一群人、一种生活观的代名词。

在城改玉湖云境，这种身份的构建是通过建筑美学、场景语言共同完成的。

项目从湖山中汲取灵感，以超流体曲线勾勒“天使之翼”弧形门庭，搭配大面积石材，尽显归家仪式感。

同样的设计理念，亦被运用到建筑立面上。巨幅玻璃幕墙+弧形转角立面的组合，将玉湖云境的建筑颜值直接拉满。在蓝天白云的映衬下，建筑立面宛如一幅灵动的光影画卷，城市、湖山的绰约风华尽数倒映其中。这是玉湖云境表达的第一重“身份”标签——尊崇。

约3000㎡中央花园+约2000㎡休闲花园双园设计，与外部的四季花海相呼应；约730米全景夜光跑道，3D林荫式亲子乐园、约1600㎡多元主题架空层泛会所，则是业主日常社交互动的高频场域。

（景观意向效果图过程稿 左右滑动查看更多）

最让笔者印象深刻的，当属下沉式庭院。层叠的绿意与高约10米的瀑布相映成趣，赋予空间流动的韵律。当我们闲坐其中，听流水潺潺、树叶婆娑，自有海岛度假的松弛。如果是车行归家，也可以通过区域首创的“中央车站”直达庭院。印象里，合肥只有少数3万/㎡+的项目才有此配置。

（下沉式庭院意向效果图过程稿）

近两年，合肥新房市场涌现了一大批高端改善楼盘。但对于改善的定义，笔者一直坚信三个标准，即上文提到的资源占位、身份认同，以及核心诉求——空间尺度。

城改玉湖云境当下主推约123、134、146㎡户型，综合得房率高达100%，且标准层层高做到了约3.15米（顶复层高约3.05米）。不论从空间的广度还是高度，都让人眼前一亮。

（户型示意图 左右滑动查看更多）

你以为，这些就是玉湖云境对于改善空间的理解？当然不是！在实地参观过程中，笔者不止一次地被项目所呈现的空间细节惊艳到。

譬如，一梯两户对开门电梯的配置，相当于私梯入户。外接一个私享门厅，就可以形成尊贵的内外双玄关格局。妙！实在是妙！

（标准层电梯厅意向效果图过程稿）

又譬如，约134、146㎡户型主卧套房不仅南北贯通，还配备了270°的转角阳台或飘窗。视野一下子就被打开了！足不出户，躺在飘窗上，就可以看“湖山十二时辰”大片轮播！美，实在太美了！

（意向效果图过程稿）

诸如此类的细节，实在太多了！篇幅有限，确实无法一一分享。

但有一点必须要剧透下——价格。据小道消息，城改玉湖云境毛坯均价2万/㎡左右！要知道，同板块同类产品新房价格已冲上3万/㎡。无需多言，这几乎是一场“开卷”的置业答题了。

肆丨结语

什么是合肥低密改善的“质价比优选项”？城改玉湖云境就是！

主城芯，湖山间，洋房里。这里有山水氤氲的A面，也有醇熟配套的B面，更有舒适奢隐的C面......满级buff加持，妥妥的“硬通货”。

伴随着城改玉湖云境实景示范区的开放，首开计划也提上议程。合肥人的湖居洋房梦，又回到了主城区！这一次，请不要再错过。

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来源：安徽房产研究