摘要：美国住宅房地产价值高达50万亿美元，是美国经济的基石，几乎是该国27.4万亿美元GDP的两倍。如今，近三分之二的美国成年人拥有住房，对许多美国人来说，拥有住房是成功的终极标志。从历史数据来看，人口迁移和住房拥有率的趋势表明，那些兼具住房成本和生活质量优势的地区

英文原文摘自：https://firststreet.org/research-library/property-prices-in-peril

因气候相关风险将导致未来30年房地产将有大幅价值贬值

美国住宅房地产价值高达50万亿美元，是美国经济的基石，几乎是该国27.4万亿美元GDP的两倍。如今，近三分之二的美国成年人拥有住房，对许多美国人来说，拥有住房是成功的终极标志。从历史数据来看，人口迁移和住房拥有率的趋势表明，那些兼具住房成本和生活质量优势的地区，其经济增长速度远超那些在这方面优势较弱的地区。

对许多人来说，实现这个梦想意味着搬到大都市郊区或阳光地带。这些地区承诺提供更高的生活质量，包括更便宜的住房、更大的居住空间、更好的气候，而且在很多情况下，保险费用也更低。

然而，近年来，这些地区遭受极端天气事件和保险成本的增加，导致房屋拥有成本整体稳步上升。虽然阳光地带是这一现象最显著的例子，但保险市场对日益增强的气候风险意识的响应，正在实质性地改变着全国各地房屋拥有成本的考量，以及整个社区的吸引力。

因此，气候变化正在扰乱既有的人口迁移模式。全国各地气候的长期变化正在重塑区域宜居性：沿海地区日益受到海平面上升的威胁，而内陆地区则面临着日益加剧的热浪、干旱和洪水。与此同时，自然灾害的频率和强度不断增加，造成了前所未有的财产损失，促使保险公司提高保费或完全取消对高风险地区的保险。长期气候变化还带来了额外的经济负担——从飙升的公用事业账单到不断上涨的维护成本。最终，环境压力和由此导致的房屋所有权成本上升共同重塑了房屋价值。由于住宅房地产是美国最大的经济部门之一，这些变化将对社区产生深远的影响。了解这些动态至关重要，因为公共和私营部门的利益相关者需要在日益复杂的环境中做出住房决策，而这些决策必须在传统的区位价值驱动因素和新的气候现实之间取得平衡。

1. 气候风险重塑房地产基本面：气候变化正通过两种强大的间接力量——飙升的保险成本和转变的消费者偏好——改变着美国住房市场，这两种力量共同形成了一个反馈循环，气候风险驱动着人口流动，重塑着全国各地的房地产价值，从根本上改变了房地产增长和社区发展的传统模式。

2. 保险成本相对于房价上涨的加速：保险成本的增长速度远超抵押贷款还款额。从2013年到2022年，保险费用占抵押贷款还款额的比例翻了一番多，从7-8%上升到超过20%。

3. 阳光地带增长预期中断：几十年来，人口向阳光地带迁移一直是美国人口流动的主要模式，但气候变化的影响正从根本上扰乱这一趋势。自1980年以来，阳光地带三大州（德克萨斯州、佛罗里达州和加利福尼亚州）承担了全国2.8万亿美元自然灾害损失的40%以上。

4. 气候驱动的宏观经济评估： First Street 的宏观经济 影响模型 (FS-MIM)提供了一个全面而新颖的分析框架，将不断上涨的保险费的短期影响与不断变化的消费者需求和迁移模式的长期影响相结合，量化气候风险将在未来三十年内如何重塑美国社区的财产价值和经济活力。

5. 基于风险的保险费预测： First Street 估计，不受限制的基于风险的保险定价将导致到 2055 年平均保费上涨 29.4%——其中包括 对当前定价不足的 18.4% 的修正和因气候风险增加而导致的11% 的 增长。

6. 沿海大都市保费集中飙升：面临最高保费涨幅的五个最大都市区是迈阿密（322%）、杰克逊维尔（226%）、坦帕（213%）、新奥尔良（196%）和萨克拉门托（137%）。

7. 气候迁移推动人口重新分布： First Street 的气候迁移预测显示，到 2055 年，将有超过 5500 万美国人自愿迁往美国境内受气候风险影响较小的地区，其中 2025 年将有 520 万人迁往这些地区。

8. 社区间不同的增长轨迹：该报告确定了气候迁移和保险增长的五种不同的社区轨迹：气候放弃（26% 的人口普查区）、风险增长（31%）、临界点（27%）、经济衰退（11%）和气候适应型（5%）。

9. 经济活力与气候风险的权衡：报告指出，仅靠经济实力可能不足以留住面临严重气候影响地区的人口，一些目前正在增长的大都市地区预计会出现“临界点”，这证明了这一点。

10. 气候驱动的房产贬值普遍存在：到 2055 年，70,026 个社区（占所有人口普查区的 84%）可能会因气候风险而遭受某种形式的房产价值负面影响，由于保险压力和消费者需求的变化，净房产价值损失总计达 1.47 万亿美元。

来源：财经大会堂