摘要：2025年的美国经济依然深陷“K型分化”的泥潭：AI驱动的高端制造业如火如荼，而地产市场却持续低迷。尽管美联储降息预期升温，但历史经验显示，单靠货币宽松可能难以扭转地产颓势。特朗普2.0时代将住房问题视为关键政策拼图，然而，在周期性阻力与结构性顽疾交织的背景下

2025年的美国经济依然深陷“K型分化”的泥潭：AI驱动的高端制造业如火如荼，而地产市场却持续低迷。尽管美联储降息预期升温，但历史经验显示，单靠货币宽松可能难以扭转地产颓势。特朗普2.0时代将住房问题视为关键政策拼图，然而，在周期性阻力与结构性顽疾交织的背景下，美国地产的破局之路依然荆棘密布。

后疫情时代的美国经济始终遵循“K型逻辑”——复苏时分化，衰退时亦分化。当前，制造业投资尤其是AI相关领域成为增长引擎，资本市场对此反应剧烈：科技股持续领跑，而地产股则长期跑输大盘。这种分化背后，是资本对实体产业前景的投票。然而，地产行业关乎民生就业，更是特朗普的传统基本盘。2025年11月纽约市长选举中，民主党候选人凭借控制租金的民生议题胜出，已为特朗普敲响警钟：住房问题正在成为政治风向标。

市场普遍将拯救地产的希望寄托于美联储降息。历史数据显示，降息周期开启后1-2年内，地产投资与销售往往回暖，房价则在6-18个月后跟进。但本轮周期的特殊性在于：

首先，利率传导机制失灵。当前30年期抵押贷款利率仍高悬6%以上，且存量房贷中过半利率低于4%，居民缺乏置换动力，导致二手房市场冻结。

其次，结构性短缺难解。2008年后房屋建造长期不足，叠加高关税推高建材成本，开发商谨慎扩产，供给缺口已达470万套。

第三，可负担性危机：月供占收入比例攀升至24.8%，远超健康水平，短期限贷款虽降低利率却抬高月供，消费者望而却步。

分析历史案例可见，若无经济衰退，美联储难以实施超100bp的大幅降息。20世纪90年代以来的非衰退期降息中，长端利率下降幅度均有限。唯一例外是1995-1996年，但当时美元升值与财政紧缩为降息创造了空间。而1984-1986年里根时期的无衰退降息超500bp，则依赖强势美元与财政收缩压制通胀。

换言之，当前高房价与高利率的僵局，可能需要经济悲观预期触发大幅降息（100-200bp），并顺畅传导至长端，才能打破。但2026年作为中期选举年，政府主动制造衰退的概率极低。

面对困局，特朗普政府的策略明确转向供给侧：

推动《ROAD to Housing Act》松绑 zoning 限制，释放联邦土地；

考虑推出50年期固定利率贷款，降低月供压力；

削减住房补贴，倒逼市场自我调节。

然而，这些政策需时日久，且受制于关税成本与需求疲软的双重挤压。全美最大建筑商D.R. Horton的2026年交付计划仅微增1%-3%，反映出行业普遍谨慎心态。

明年美国地产大概率呈现“供需双弱”格局：

供给端，增量有限，开发商以降本增效为核心；需求端，房价难大跌，降息传导效果成关键变量。

上半年或延续通胀约束下的谨慎降息，下半年若特朗普任命鸽派联储主席，可能打开长端利率下行窗口，带动需求阶段性回暖。但风险也不容忽视：若经贸政策变动或海外投资超预期刺激经济，反而可能压缩降息空间，延长地产调整周期。

美国地产的困境，本质是短期周期矛盾与长期结构问题的叠加。降息虽能缓解阵痛，却难根治痼疾。在政治周期与经济周期的碰撞中，市场或许不得不接受一个现实：要么等待一场衰退带来的“硬出清”，要么依靠供给侧改革与时间博弈，慢慢消化高房价与高利率的遗产。而特朗普的答卷，将决定这场博弈的代价由谁承担。

来源：迪哥看财经