摘要：新房不再倒挂，托谁的底已经明牌了

二手房到底了没有，一手房啥时候能买。

关于这个问题，我已经在直播的时候说到声嘶力竭，那今天我们把这个逻辑再用文字复述一遍。

一、二手房还会不会降？

先说一个扎心的事实，很多二手房已经回到了2015-2016年上涨前的价格了，意味着所有涨幅全部回吐。

这里说的很多主要指的非核心地段的，并不是全部，比如像珠江新城等一些核心地段的指标盘还只是到了2020年的价格。

那现在这个情况，二手房还会往下掉吗？

如果已经回到10年前价格的，也就是2015年卖的新房，现在已经10年楼龄的，价格回到了刚开盘的价格，那这种次新房的价格差不多见底了。

一手业主还了十年的贷款了，而且当初欠的并不多，因为总价并不高，很多人贷款已经还得差不多了，还款的压力并不大。

二手市场上，降价卖房的人都是高位买的人，房价和收入都降了，导致资不抵债，只能被迫止损。

如果纯粹是一手业主，平卖不亏，顶多也是亏了几年利息，这种不算降价卖房，就当过去翻倍是一场梦吧，比如四万买的兰亭盛荟。

这种10年的次新房，一手业主建议持有，虽然新规产品得房率高，但10年楼龄的次新房价值并不差，再就是熬了十年，配套都起来了，租金早已能覆盖极低的月供，让他们再低于十年前一手的价格是不现实的。

而且这种10年的次新房，相对还是比较稀缺的，数量并不多，我拉了一下数据，扣除增城南沙从化的，只有六千多套二手放盘。

哪一些还会往下掉呢，就是超过十年楼龄的，这些房子还有可能会回到原来的价格，也就是要把过去所有的涨幅抹掉。

所以那些15年以上楼龄的，保养比较差的，哪怕是在天河海珠，都还有一定的降幅空间。

过去十几年他们涨幅的绝对值还是比较高，现在几乎丧失流动性了，如果卖不掉就留着收租，因为收租比卖更划算，这个时候才会止跌。

当然，卖房最重要的是时机，很考验你退出的能力，不只是对风险的敬畏，更是对残值的认知，网上那些教你如何卖房的都是黔驴技穷而已。

你要的不只是卖房，而是资产配置的思维，很多人真的不知道要不要卖，建议过来做个咨询吧。

二、新房为啥不降价？

我们先看一下过去五年的一个行情。

行情是由二手房起动的，一手因为限价，所以二手比一手贵。大家都记得2022年的新房都是要抢的吧。

这几年，行情一直往下走，买家越来越少，新房只能不断提高得房率来卷周边的二手，户型一代一代的更新，价格还比二手便宜，大量的买家都去买了新房，同地段里新房比二手便宜，同样的总价，新房地段位置更好，你让二手怎么卖。

特别是今年初以来，全年没有任何政策，就只有北上深象征性的表了个态，相当于重复发文，说了等于没说一样，又没有降息，二手就只能跟新房卷价格了。

降了一年之后，二手的价格回到了十年前，而新房只回到了五年前，新房因为成交多，价格基本稳在那里，而且卖成现楼的房子，不是被政府收走做房票，就是开发商留着不卖了。

所以你看到新房的价格开始比同地段的二手房要贵了，比如未来方洲要比城市之光贵了，辰园湖境比保利天汇要贵了。那新房就不再卷价格了，就只能靠卷户型和品质了，之前说是收紧新规，但在土地财政面前，这些东西一时紧一时松也能理解。

新房是开发商和政府共同控盘，拍地之前都已经商量好，并且做了充分的调研，不可能拍一个房子卖不出去的地，在强大的营销面前，二手卖家根本不是对手。

不知道你发现没有，现在出让的地块都非常讲究，一是把容积率降下来，这样供应的数量就不多了，二是盘活一些核心地段的闲置土地，这些闲置的周围都是存量市场，有大量的置换型卖家，这个操盘思路是对的，既然没有新增买家，只能从存量业主下手。

而在新房的冲击下，二手业主也怕自己的房子继续缩水，有这种改善置换的真实需求。

真实的购买力主要来源于卖一套买一套，有一套二手价格降价出货了，就有一套新房卖出去，而卖出去的是比较分散的业主，价格垮塌范围更广，而新房集中了这些购买力，价格更容易稳。

一升一降，加上意识分化，一二手之间的差距逐渐拉开。

如果政府一直是这样的控盘思路，新房的价格并不容易降下来，但这种方式只是资金的转移，并不能刺激更多的购买力入场，如果市场进一步下行，而且次新房又加入竞争，那也还会再一次到卷价格的层面来。

三、只有次新房和新房价格稳住了

从上面两个逻辑来看，老旧的二手是影响不了新房价格的，只有次新的二手，也就是这两年交楼的二手，才会对新房定的定价有影响。

举个例子，万科欧泊卖两万多，不影响长隆悦府卖五万多，但和樾府二手的价格会影响长隆悦府的价格。

对比的是同级别的次新房，四年前卖的新房，在当时来看，都是最好的，当时最好的放到现在也不差，大多都没满两年。

次新房之所以会破发，是因为他们买的时候是高位，所以大概也要跌回2020年的价格，现在的地价是锚定了五年前的，新房价格也是锚定五年前的，也就是这一轮行情启动前的价格，降到五年前时就不会降了，这是一手和次新二手之间的博弈。

参考光大锦榕湾五年前是五万多，那现在周边的新房也是五万的价格，而那时候卖六万多的中海观云府、七万多的中海观澔府，都要回到上涨前的价格，也就是五万多的时候。

琶洲南TOD锚定的是保利天奕，琶洲南要8万多才卖得出去，但超过9万也没办法流通。

他们得接受当初买在了高位，破发到此为止，从二手交易的次新房价格可以看得出来，所以继续降的可能性也很低，因为周边的新房也差不多，没有置换的必要，也没有好到哪里去，一旦降了还是能立马卖出去的，所以这个价格就稳定住了。

高价挂牌的二手给新房让路，让新房出货，但降价后的次新二手又加速流通影响了新房的去化，次新二手和新房之间的价差缩小并反复确认底部，这个信号对于未来行情的走势至关重要。

四、总结

最后我们总结一下。

1、10年楼龄的房子回到10年前的价格已经差不多了，但20年楼龄的可能还会有下降的空间。2、资金的转移托住的是新房价格，但对老旧二手是持续的承压。3、新房和刚交楼的次新房维持了一个新的价格体系，这个价格体系会至少维持两年，直到现在的的新房交楼。

能打破这个格局的就是未来两年行情持续下行，地价又再降一轮，带动新房继续卷价格，如果真是如此，也不是降地价就能补救得了的，而是系统性风险了，10年前的都要破发那基本就彻底告别金融属性了，房子连消费品都比不了，还真成垃圾资产了。

但我觉得不会，从现在出让的土地也可以看得出来，为什么要卖面粉厂、盘活马场，无非就是想拔高上限，不想降价，只要不断制造稀缺性，就会一直有人买单。

何况，一切都只是周期。所以反过来想，如果未来两年内有行情，哪怕只是顺销把拍地的这些卖掉，价格还是有望筑底反弹，再加上降息空间打开，二手流通性增加，也会助推行情升温。

托底新房等同于托底了次新二手，不然次新二手一降价还是会把新房拖下水，这肯定是开发商和领导都不想看到的。

再就是广州深圳顶级豪宅的大卖，虽说对市场作用不大，但富人入场捡漏优质资产多少带动一些看多情绪，这对优质资产筑底是有好处的，所以不管怎样，我们还是要尽量关注优质的，要记住，即便行情起来，也只是少数人的盛宴。

来源：甜的糖蛀牙