摘要：“五一”期间，刘先生看中的120平方米四房，仅剩下一套2楼单位在售，至于是否会有新房源释放，销售人员仅表示：“最快半个月后再来看，能不能买到，全凭运气。”

“买不到，120平方米四房得靠抢。”刚走出保利天奕销售中心的刘先生，语气中带着几分遗憾地说。

“五一”期间，刘先生看中的120平方米四房，仅剩下一套2楼单位在售，至于是否会有新房源释放，销售人员仅表示：“最快半个月后再来看，能不能买到，全凭运气。”

优质楼盘热销

在琶洲工作的刘先生是改善型购房者。保利天奕正好位于琶洲，与珠江新城、金融城共同构成“珠金琶”黄金三角，被视作广州城市发展最重要的增长极。琶洲聚集了“数字经济、商务会展、总部集群”三大王牌，2023～2024年连续跻身“福布斯中国中央商务区消费竞争力”Top10榜单。

保利天奕于4月中旬首次面向内部客户开盘，随后在4月底开放自媒体KOL带客通道。今年4月，广州持续的雷雨天气，并没有影响大量意向客户冒雨排队看房定房。

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5月6日，刘先生首次到访楼盘，尽管当日为工作日，销售中心内仍有二十来组客户在看房。

“120平方米单位总价900多万元，是近年来琶洲新房少有的入场价位。”刘先生表示，该户型得房率超过100％，功能空间相当于传统140平方米单位，户型实用性强。而且琶洲的想象空间比较大，虽然片区生活配套尚未完全成熟，但综合地段与产品来看，如此机会实属难得。

持相同观点的购房者不在少数。

天奕作为保利“天字系”高端产品，采用南北对流板楼设计，规划20栋16～32层住宅，总货量超过900套。这是很多购房者钟意它的原因。

此番首次开盘的2号地块共计10栋楼（其中两栋尚未发售），货量约500套。120平方米四房7.1万～7.8万元／平方米，140平方米四房7.4万～7.9万元／平方米，190平方米四房7.8万～9万元／平方米，整体定价明显低于此前吹风价8万～10万元／平方米。

据第三方数据显示，保利天奕首期开盘去化超200套，累计销售金额超过20亿元。其中，120平方米四房去化速度最快，目前基本售罄；140平方米户型表现亦不俗；而190平方米四房因总价高达1500万～1600万元，去化速度相对缓慢。

“市场上已有一段时间未出现如此热度的优质项目了，上一次类似的场面，还是三年前琶洲南TOD项目推出时。”一位业内人士说，过去两周内，保利天奕几乎吸纳了广州市场上绝大部分的改善性购房需求，客户覆盖天河、越秀、海珠、荔湾、番禺等区域。原因在于，琶洲核心区已有多年未见千万元以内的优质楼盘可供入手的机会了。

天奕的热度也直接影响了周边竞品的销售节奏，有项目为抢占客源，临时上调渠道佣金比例。

与天奕热度相呼应的还有，位于天河区临江大道的保利天曜。该项目5月1日示范区开放，需验资300万元方可进入，但销售中心外依旧排起长龙。

“人实在太多，销售根本忙不过来，刚介绍几句情况又得接待下一组客户。”正在参观样板房的李先生感慨，从入口到样板区，再到洽谈区，现场人流几乎未曾中断。

天曜项目规划住宅约940套，产品涵盖建面约120、140、170、210平方米多种户型，吹风价约10万～13万元／平方米，主打高端改善类客户，吸引了大量来自珠江新城、员村的实力买家。

除此以外，不少优质项目亦传出捷报。仅“五一”期间，中海大境销售额超4亿元，来访客户逾800组；凯旋新世界有高端客户“一串二”，成交单价约20万元／平方米，甚至有客户首访即刷卡，成交总价超过3000万元。

高端市场回暖

对于广州高端优质楼盘的局部热销现象，能否意味着整体市场已经进入复苏通道，业内看法不一。

“‘五一’期间看房客户确实增多，但仍有一半以上在观望。只有在出现明显价格优势时才愿意出手。”一位市区优质项目操盘手表示，保利天奕的热销，更多是建立在产品力提升和价格策略得当的基础之上，对比周边一二手房项目，优势明显。

一位珠江新城的中介经纪人透露，保利天曜在户型设计与得房率方面优势明显，但项目周边环境尚需数年完善，其客户群与珠江新城部分二手房买家重叠。考虑到珠江新城房价已从高位回落30％～40％，二手房市场的性价比回归，亦对一手房市场形成压力。

尽管如此，业内人士普遍认为，保利发展定价策略一向比较“卷”，若天曜首开价具备吸引力，仍有望撬动大量改善性需求。

某研究院数据显示，今年一季度，广州成交金额TOP10项目中，只有两个为套均总价超千万元的优质楼盘，其余均为“刚需”或“刚改”楼盘。其中，天河区保利天瑞成交7.49亿元，位列第七；海珠区中海大境成交6.79亿元，排在第九。对比过去高端楼盘频繁上榜的情形，如今市场结构已然生变。

“客户普遍持有‘现金为王’的心态，出手愈加谨慎。例如，原本预算2000万元的买家，如今普遍压缩至1000多万元。”上述操盘手补充道。

上述业内人士进一步表示，今年一季度广州销售表现较好的仍是中心城区的“刚改”楼盘，高端项目从成交套数来看，较去年四季度有所下滑，核心原因是潜在客户需求已在前期消化。同时，外贸形势变化对市场形成的影响，速度、广度与深度都超过预期，购房预算压缩已成普遍现象。

中指研究院报告显示，需关注关税局势对部分城市带来的潜在影响，外向型经济城市可能面临阶段性压力，尤其是在部分出口企业经营承压、居民就业和收入出现波动的情况下，购房节奏或受到影响。从出口依存度来看，广东、浙江等地的城市普遍较高。

不过，政策端正在发力。5月7日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，加大信贷投放、降低房贷利率、推进城市房地产融资协调机制等一揽子金融支持举措，明确释放进一步“稳楼市”信号。

尽管市场情绪仍待进一步验证，但高端楼盘的供应高峰已成定局。

该研究院数据显示，2024年广州共成交7宗楼面地价超4万元／平方米的地块，创下近四年新高。这些地块将成为2025年千万级品质住宅市场的主要供应来源。

多位业内人士判断，2025年，广州高端住宅市场的竞争将进入前所未有的白热化阶段。

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来源：铁达尼船长