摘要：2025年10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》正式发布，作为指导2026-2030年发展的纲领性文件，其中对房地产的部署清晰勾勒出行业转型的路线图。从1998年住房制度改革至今，房地产历经二十余年高速扩张，如今全国城镇人均

2025年10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》正式发布，作为指导2026-2030年发展的纲领性文件，其中对房地产的部署清晰勾勒出行业转型的路线图。从1998年住房制度改革至今，房地产历经二十余年高速扩张，如今全国城镇人均住房建筑面积已达41.76平方米，“有没有”的问题基本解决，但“好不好”的矛盾日益凸显。此次中央定调标志着房地产彻底告别规模化增长时代，全面迈入民生导向的高质量发展新阶段，这六大变化不仅关乎行业走向，更与每个家庭的住房需求紧密相连。

过去五年，房地产行业经历了深刻调整：房企债务风险逐步暴露，商品房库存结构分化，城市间市场冷暖不均。数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降8.5%，但改善型住房销售占比提升至38%，城市更新相关投资同比增长12.3%。这些变化印证了行业转型的必然性，而“十五五”规划建议的出台，正是顺势而为，为未来五年房地产发展划定了清晰边界——从“增量引擎”转向“民生保障”，从“规模比拼”转向“品质竞赛”。

一、购房限制逐步清理，真实需求不再“卡脖子”

在“大力提振消费”任务中，中央明确提出“清理住房等消费不合理限制性措施”，与“十四五”时期“促进住房消费健康发展”的表述相比，政策导向更具主动性。住房作为居民消费的“压舱石”，其产业链覆盖上下游数十个行业，清理不合理限制成为释放消费潜力的关键抓手。

需要明确的是，“清理”并非简单放松调控，而是政策精准化升级。业内专家指出，各地需重点破除四大壁垒：城乡资源流动限制、新旧房联动障碍、首二套住房差异化约束盲区，以及公积金跨区域使用的隐形门槛。结合2025年10月多地动态，四川雅安等城市已率先调整政策，将商业性个人住房贷款最低首付款比例统一降至不低于15%，还推出住房“以旧换新”补贴，这些实践都预示着核心城市将延续渐进式优化节奏，通过税收、信贷等手段激活首套刚需与改善型需求，让真正需要住房的人能“买得上、住得好”。

二、民生属性放首位，住房从“能住”到“住好”

此次规划建议将房地产置于“保障和改善民生”的核心框架下，明确了高质量发展的五大方向：构建新发展模式、优化保障房供给、增加改善房供给、建设“好房子”、建立全生命周期安全管理制度。这标志着住房发展的核心诉求发生根本转变，品质与安全成为首要标准。

传统“拿地-开发-销售”的快周转模式将逐步退出，取而代之的是结构性机会驱动的新范式。未来五年，保障房产业链的规模化建设、存量房产的运营服务升级、改善性住房的品质提升三大领域，将成为政策与市场双驱动的增长极。规划特别强调推进现房销售试点、建立项目资金监管机制，从源头防范交付风险，无论是新建住房的隔音、采光、绿化标准，还是交付后的物业服务，都将纳入更严格的监管体系，让住房真正回归居住本质。

三、城乡存量全面盘活，“沉睡”资源变“香饽饽”

存量资产盘活成为政策部署的重要主线，覆盖城市与农村两大场景。在城市端，中央提出“完善并购、破产、置换等政策，盘活低效用地、闲置房产”；在农村端，则明确“依法盘活农村集体经营性建设用地和闲置房屋”，实现城乡存量资产的全域激活。

这一举措将有效化解资源浪费问题：城市里的闲置厂房可能改造为科创园区或租赁住房，农村的闲置农房可发展乡村民宿或共享办公。并购、破产等政策工具的全面落地，既能帮助化解房企存量项目风险，又能通过城乡要素双向流动，助力乡村振兴与城市更新协同推进，让每一寸土地、每一栋房屋都发挥应有价值。2025年多地已探索“商改保”模式，将闲置商业用房改造为保障性住房，正是这一政策方向的生动实践。

四、城市更新加速跑，老城区迎来“逆生长”

规划建议将“实施城市更新行动”升级为“大力实施城市更新”，一词之差凸显政策推进的加速度。与此前的老旧小区改造不同，未来的城市更新是涵盖历史风貌保护、基础设施补短板、产业载体升级等多维度的品质提升工程，成为存量时代的核心战场。

城市更新不仅能改善老旧小区居民的居住环境，更能激活城市内生动力。十四五期间全国已累计改造城镇老旧小区28万个，惠及1.2亿人，预计十五五期间这一规模还将扩大，投资总额有望接近4.5万亿元。改造内容也不再是简单刷墙，而是涵盖水电路气网升级、电梯加装、停车位增设，甚至配套养老托育设施，让老小区焕发新生机。这对房企的能力要求也从“盖房子”转向“造空间”，规划设计与运营服务能力成为核心竞争力。

五、风险防控摆第一，行业发展守牢“安全线”

中央在“加强重点领域国家安全能力建设”任务中，将房地产风险置于重要位置，强调“统筹推进有序化解，严防系统性风险”，释放出强烈的风险防控信号。此次定义的房地产风险涵盖全链条，不仅包括房企债务风险，还涉及房屋交易秩序、房价平稳、二手房消化等市场端问题。

未来五年，风险防控将贯穿房地产发展全流程。对房企而言，债务展期、经营性物业贷款等阶段性支持政策已延长至2026年底，通过融资白名单制度实现合规项目“应贷尽贷”，精准化解流动性压力；对市场而言，将通过供需调节、秩序规范等手段，防止房价大起大落和二手房挂牌量激增带来的市场波动，确保行业在安全区间平稳运行。这种“精准拆弹”的思路，既守住了风险底线，也为行业转型留出了空间。

六、发展模式彻底转型，行业进入“新周期”

从“十四五”规划将房地产纳入“新型城镇化”框架，到此次置于“民生保障”体系下，行业定位的升级标志着发展模式的彻底转型。未来五年，房地产将不再是拉动经济的“短期引擎”，而是支撑民生的“长期基石”，与新型城镇化、共同富裕等国家战略深度融合。

这种转型带来的不仅是行业格局的变化，更是市场逻辑的重塑：房企从“规模为王”转向“质量取胜”，购房者从“追涨杀跌”转向“理性选房”，政策从“短期调控”转向“长效治理”。在租房领域，政策发力尤为明显，未来将加大保障性租赁住房供给，租金低于同地段市场标准且年涨幅不超5%，让租房群体也能住得安心体面。多位专家预计，在政策精准引导下，“十五五”时期房地产将逐步企稳复苏，迈向更健康、更可持续的发展阶段。

关于未来房地产的走向，社会上一直有两种期待：刚需群体盼着购房门槛降低、住房品质提升；行业从业者希望化解风险、找到新的发展路径。而中央的定调恰好回应了这些期待——通过清理限制释放需求，通过品质升级满足期待，通过风险防控稳定预期，实现民生保障与行业发展的双赢。

说到底，未来五年的房地产方向，本质是回归“房住不炒”的初心，让行业发展与民生需求同频共振。对普通百姓而言，要认清行业转型趋势，根据自身需求理性购房租房，既不用焦虑“踏空”，也不必担心“被套”；对行业而言，唯有坚守民生底线、提升专业能力，才能在新周期中立足。

房地产一头连着民生福祉，一头连着经济发展。随着“十五五”规划建议的落地实施，民生属性的强化、存量盘活的推进、风险防控的深化，将共同推动房地产完成历史性转型。当住房真正成为“安心巢”，当行业实现健康可持续发展，就能为高质量发展和共同富裕提供坚实支撑，这正是未来五年房地产发展的核心要义。

来源：社保那些事儿