摘要：前段时间，北交所公布了城奥大厦的9层和10层的租赁公告，出租面积为9919.24平米，出租价格为246元/平米/月，物业费为38元/平米/天。该楼层的前租户是知名游戏公司趣加科技。签约合同期为三年，没有公布具体的免租期时间。根据该公告，我们可以了解正式合同纸面

前段时间，北交所公布了城奥大厦的9层和10层的租赁公告，出租面积为9919.24平米，出租价格为246元/平米/月，物业费为38元/平米/天。该楼层的前租户是知名游戏公司趣加科技。签约合同期为三年，没有公布具体的免租期时间。根据该公告，我们可以了解正式合同纸面的签约租金超过9.3元/平米/天。按照行业的常规操作，合同期内是有一定的免租期来折算租金的，如果按照每年2个月的免租期折算，项目签约有效租金也不会低于7.5元/平米/天（含物业费）。根据商办媒体商办互联的的信息，该签约客户为迦游科技。迦游科技的原办公地为北京国际，这是一个部分散售的楼盘，迦游科技在此办办公场地有三个整层（非连层，较为分散），面积约6000平米左右。很显然这次选址是一次跨区整合扩张。

那作为在海淀发展起来企业，为什么迦游没有选择选址在海淀，而是搬迁到了朝阳区呢？

1，海淀核心区高品质办公楼供应量不足，缺乏优质交易机会。

迦游面临的选择并不多，比如即将交付的包括学知园旁边的新建园区-学院路科技园东升园，该园区预计交付的时间是2025年的第三季度，当时参考行业惯例，无论业主方是谁，项目的竣备时间都具备非常大的不确定性，如果用房时间较紧，且目前的租约无续租灵活性，此类项目谨慎选择。该项目的租金可以参考东升科技园三期客户的签约租金。

目前正在招商中的超甲级办公楼丽金智地中心的东塔，也就是蚂蚁金服买的那栋，有四个整层可以对外招租。增加卫生间数量后的4000平米大平层非常适合人员密集型企业使用。但是蚂蚁科技毕竟不是专业办公楼经营者，本来就是自用为主，无较大招租压力，并且购买价超过7万/平米，从投资回报来测算，不能低于400元/平米/月的租赁价格。如果7-8元/平米/天有效租金全含马上签约，估计有人就要下课了。能让蚂蚁科技主动降价的恐怕只有时间了。

正在招商中的东升科技园三期，因为主力租户的入驻，出租率在交付半年后出租率已经攀升到了70%以上，加上定位了具身智能的方向，未必对一个短期内快速发展

的游戏公司有太大兴趣，如果迦游决策期是第一季度，估计还能占据主动，到了第三季度，连层8000平米都未必有供应。

事实上，在字节跳动在海淀区狂扫超10万平米甲级写字楼后，所有需求面积超过海淀核心区5000平米甲级办公楼的客户，都由主动变成了被动。如果跨区迁址压力不大，在海淀区和鼻子朝天看的业主死磕没啥意义。

2，装修成本的考量

游戏公司的运营中，推广和人力可以说是最大的两个成本，增速较快的游戏公司一般在办公支出上特别舍得砸钱。北京互联网行业一般装修成本控制在1000-1500元/平米。但是趣加，点点互动等头部游戏公司的装修成本基本上在2000-4000元/平米，如果平摊到3年的租期内，基本上也要折算到1.8-3.5元/平米/天。目前趣加遗留的办公装修还是相当不错的，利旧一下就可以使用了。装修成本是一次性沉没成本，目前迦游发展较快，未来职场的需求面积具备较大不确定性，考虑到中途违约等隐性成本。选择适合自己的遗留装修项目是最合适的。近年来，面对大环境高度不确定性，不少知名上市公司总部选址时候也偏向考虑业主精装项目。

东城区和朝阳区部分超甲级楼业主早已经认识到这个变化，给优质企业提供了精装交付或者定制装修，但是海淀区能做这么做的业主寥寥无几，主要是受限于业主的类型导致的，国资的监管体制，是让运营人员戴着镣铐跳舞。

3，亚奥商圈的游戏产业聚集

知名商业地产公众号清河三思在2022年针对游戏行业写了两篇文章《游戏产业杂谈1：行业也分三六九等，劳动力密集型的研发企业为啥最苦》，《游戏产业杂谈2：北京游戏公司为啥多在二流区域？小透明北苑为啥也能崛起？》里边提出了一个观点：如果只看游戏公司扎堆方面，北苑算是望京之后的第二高地。如果把南边的亚奥合并起来，中轴线上的亚奥—北苑区域，在游戏公司的聚集度上，可能是第一。今年从其他区域迁往亚奥商圈的可不止迦游，还有王牌互娱签约万科奥林中心1300平米。这些迁完亚奥商圈的游戏企业，大多租金不是很敏感，更看重楼宇品质和区位，比如2023年从万科望京搬迁到城奥大厦的欢忻网络，当初选址时候，望京并不缺租金在5-6元/平米/天的甲级写字楼，但是还是毅然选择了租金超过10元/平米/天的城奥大厦。

作为行业从业者，如何看待这次选址，这是一次抄底吗？

在趣加科技签约北辰世纪中心约16000平米，格步科技签约国际会议中心后，这栋底商建筑面积6万平米左右的办公楼，空置率预计将达到50%左右，这个时候谈判，明显可以获得主动权，签约面价也确实从300元/平米/月左右到了250元/平米/月左右。对一个严格受制于评估价的国有资产，在没有一个至少6个月的空置期，降低了15%以上的签约价，管理团队也是费了大劲了。这么看来，迦游确实签约到了相对低价。但是抄底，肯定算不上。在未来的几年，奥南商圈的甲级写字楼必然会有一个较大的波动。

熟悉市场的朋友们都知道，商圈内的几个写字楼的主力租户都有出来选址的动作，比如中海国际中心的小红书，外运大厦的中兴通讯，这些租户用房面积都在1-2万平米，曾经的天圆祥泰大厦和恒毅大厦，如今更名奥南5号，聘用了代理行在招商，也算进入了正轨，虽然暂时价格居高不下，但在外部甲级楼宇普降的情况下，价格调整是迟早的事。奥南商圈的写字楼后期必然将面临一个15-20%的降幅，至于这一刻到来的时间，就依靠各位专业商业地产从业者去判断以体现自身的价值了。

游戏行业是爆发属性极强的行业，迦游是在2018年成立的，短短七八年的时间，便有能力承租近万平米的甲级楼。游戏行业的其他新贵，比如游戏科学，发展路径也是类似。这些企业很快就能成纳税大户。搬家到朝阳，对海淀区而言肯定是一个损失。但是受限于核心区优质甲级楼产业空间不足，迦游的离开只是众多类似企业的一个缩影。

目前海淀核心区高品质办公楼的租赁成本在上升，性价比相比亚奥，国贸，望京等商圈同品质楼宇性价比显著降低，这可能导致更多高成长企业从海淀外流。跨区迁址难度较低的客户，不妨多留意其他商圈的交易机会，提升办公品质。比如望京商圈目前甲级楼基本上是地板价，前端时间去保利国际广场看了北控水务自持楼宇空出来的精装修办公楼，租金报价只要4.3元/平米/天（包含物业费和发票，这仅仅是报价）。

有行业内朋友给我说，迦游最后的三个备选项目中，都是海淀的项目，整个选址是由行政负责人操盘推进的，而且几个项目是由不同中介公司推荐的，最终是迦游的老板自己和城奥大厦这边对接成交的，其中没有中介公司参与。

我个人一直认为规模级企业选址一直就是一把手工程，尤其是私企，动辄数千万的费用，这种事交给非商业地产出生的行政或者采购本来就是一次豪赌。公众号“家鹏日记”在文章“企业中行政采购的普遍腐败，是写字楼选址市场乱象的根源”里写的我觉得很有道理：他们掌握着供应商选择权，却很少直接对企业租赁成本与长期效率负责。典型的权责不对等，为寻租行为埋下制度隐患。这就构成了典型“代理人问题”。代理人最大的问题是并不能对结果负责。前期埋下的隐患可能得几年后才会爆发，这个时候就只有公司全体股东买单了。据说行业内有些行政专盯着搬家和装修干，平均一个公司都待不了两年，但是我依然相信，大多数公司的行政负责人是有职业素养的，部分做不好只是因为专业所限，比如本次迦游，给他服务的中介公司对其评价还是颇高的。

作为行业新贵，迦游后期可能面临多个城市数万平米的商业楼宇需求，从一开始就建立完善的不动产管理体系，包括但不限于新增不动产岗位，聘用专业外包团队，都能在未来给公司节省大量非必要支出。

我在上一篇文章里边也提到了，海淀的投促部门应该警示起来，引导部分用房面积较大企业将部分工区设置在五环外，在核心区留足充足产业空间，并主动引导部分楼宇加速升级改造，比如768园区这种。

笔者专注商业地产市场，包括写字楼和商业，给企业提供租赁和买卖交易服务，由具体选址企业可以私信联系

来源：文森地产嗅