北京水岸经济升温，滨水商业打响“流量争夺战”

摘要：2025中国文商旅峰会暨非标创新论坛启幕在即，这场聚焦城市消费新动能的行业探讨，正让人们重新审视那些藏在滨水岸线里的商业创新。

北京滨水商业盘点

撰文：Coral

头图来源：太古坊

2025中国文商旅峰会暨非标创新论坛启幕在即，这场聚焦城市消费新动能的行业探讨，正让人们重新审视那些藏在滨水岸线里的商业创新。

11月，赢商网主办的“2025中国文商旅峰会暨非标创新论坛”，将在北京举办，特邀200+行业领袖，600+专业观众，聚合政府、IP运营方、全业态品牌、运营商、资产方等多元主体，共同构建“资源联动、价值共生、生态共长”的文商旅新生态。

当行业将借这场盛会探寻文商旅融合的破局之道，北京的水岸非标商业项目早已用实践给出了答案。

人类逐水而居的天性，在北京正被赋予崭新的当代注脚。

亮马河的夏日，桨板划破粼粼波光，岸边咖啡座与潮流店铺相映成趣；永定河的落日下，工业风空间里满是打卡的年轻人；通州运河的晚风中，音乐节旋律与游船鸣笛交织……2025年，“水岸”已成为北京商业版图中驱动消费的新引擎，让河流化身为城市最鲜活的商业秀场。

这份火热，并非偶然。它根植于北京城市总体规划勾勒的“蓝网系统”宏图，旨在构建一个水、绿、城交融的宜人空间。2025年清河、小月河等工程的批复，正是这一蓝图的持续落地。

回溯多年前，北京六环内41条河流中，不少还带着淤塞、零散的旧貌，岸线被割裂，水体失了灵气。让它们变化的，是一场场持续的治水革命，水清岸绿从愿景变实景。那些曾经藏在角落的滨水空间，渐渐连成了城市里最珍贵的公共开放带。

在消费升级与城市更新的双重驱动下，北京的水岸经济，正通过对水域资源与岸线空间的系统整合，将生态保护、产业升级、文化传承与城市更新多重目标融为一体，悄然成为推动城市高质量发展的一条活水路径。

图源：永定河集

近两年，各大商管公司也纷纷布局，太古、保利、鹏瑞利等大型开发商和当地运营方各展所长，共同塑造着北京滨水商业的新格局。

一是，政企协作的精细化治理。亮马河与坝河的成功，很大程度上得益于超越了简单的政府出资、企业运营模式，构建了深度协同的“政府主导+企业运营”生态。

朝阳区政府在亮马河治理中，创新性地建立了共商机制。区水务局与沿线企业、街道、居民共同商讨方案，甚至邀请企业参与楼前方案的研究。在腾退方面，采取了“一企一策”的共商共治模式。通过这种模式，政府协调沿线22家社会单位及品牌出资共建滨水空间，打破了过去“政府一家治河，单打独斗”的局面，转变为政府主导，社会共建的新模式。

二是不同的水岸，长出了不同的“个性”，高比例首店+主理人品牌成为吸引年轻消费群体的核心策略。亮马河的CircleONE，走“小而美”的非标路线；永定河集更绝，深圳团队用4个月就落地11个特色空间，半数是北京首店；北京保利时光里则瞄准京北的科研人才，把“骑行社群”搬进温榆河畔。

三是北京鲜明的四季特征对户外商业提出了挑战，各水岸项目通过业态组合与空间创新，积极探索全时运营之道。运河西岸加了室内演艺空间，冬天搞“冰雪嘉年华”；通惠Found商业街则深挖“北方秦淮”的文化味，冬天办非遗市集，让游客“冻不着也能玩得嗨”。

2025年的北京，正沿着这些河流，走出一条生态有颜值、商业有活力、生活有温度的路。而这，才是一座超大城市高质量发展该有的样子。

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项目深度解析

巨头标杆与在地创新的实践

1 商管巨头的规模化操盘

北京太古坊

商业体量：15万方

开业时间：2026年底分期开业

北京太古坊为颐堤港扩建部分，落成后将与颐堤港整合更名，总楼面面积超86万平方米，计划2026年末分阶段开业。

项目集商务与多元生活方式功能于一体，涵盖八座优质甲级办公楼、一座引领都市生活方式的高品质购物中心、一家全新东隅酒店、广阔绿地空间及全方位配套设施。位于项目核心的“德尔斐”（The Delphi）是一个集社交与健康生活功能于一体的空间，旨在促进社交互动、激发灵感创意和增强社区凝聚力。

图源：太古坊

整个项目各组成部分将实现无缝连接，通过室内外步行连廊，将办公楼群与零售区、酒店及配套设施紧密相连，并直接接入地铁网络。

北京太古坊还将推出中国内地首个“太古坊”品牌项目，新增的零售区域将与现有的颐堤港购物中心融为一体，形成总面积约15万平方米的综合零售目的地。该零售项目融合户外零售与滨水休闲体验，将城市活力与河畔静谧完美融合，带来高品质的都市生活体验。景观广场和花园将提供多功能空间、露天餐饮与社交互动场所，并举办丰富多彩的沉浸式文化艺术活动。

北京保利时光里

商业体量：10万方

开业时间：2026年

10月底，北京保利时光里在昌平未来科学城正式官宣。作为北京保利未来大都汇的商业核心项目，也是保利“时光里”产品线首入北京的重要落子，项目定位为“新生活方式社交聚变场”，将从场景、客群、长效运营三个维度出发打造，以“六谷一境”场景体系串联城市与自然，包括森氧水岸、悦活漫步、悬浮运动花园、天空露营地等空间。

图源：北京保利时光里

项目周边汇聚多家企业与科研人才，坐拥温榆河自然资源与TOD区位优势，将打造京北首个滨水公园式商业空间，将自然、商业与生活融合，成为周边家庭与年轻客群的全新社交与休闲目的地。

发布会上，有盒马鲜生、MUJI、迪卡侬等70余家知名品牌到场，项目未来还将联动温榆河公园、昌平音乐节、山姆会员店等热门IP举办各类活动，营造可持续运营的城市生活场景吸引京北居民。

运河天

商业体量：近13万方

开业时间：待定

运河天即通州综合商业项目由鹏瑞利集团与信德集团联合打造，总建筑面积超过41万平方米，包含12.7万平方米商业中心、11.9万平方米超甲级写字楼、5万平方米高端酒店式公寓，构建起一座多元业态城市综合体，今年开始分阶段完工。

图源：运河天

目前，近13万平方米的商业MALL正处于紧锣密鼓的建设中。项目已经启动招商，未来这里将引入精品超市、高化美妆、高端餐饮、主理人品牌等多品类业态，兼顾日常消费与品质体验，满足项目自身及周边办公、居住人群的需求。

项目还将充分利用大运河沿岸的地理优势，发展滨水经济。同时，规划建设近万平的空中临河会所，以SAIL商务体验为核心定位，提供高端商务接待等服务。未来，“运河天”将成为北京城市副中心商业新地标，焕新区域商业消费格局。

2 在地运营的精准破局

亮马河畔Circle ONE

商业体量：未知

开业时间：待定

亮马河畔首个城市更新非标商业，致力于打造独特的商业体验空间。CircleONE位于亮马港湾南侧，将引入设计师酒店、米其林级别的餐饮……紧扣区域“松弛感”消费趋势，以“主理人制”为核心构建多元场景。空间规划极具层次感：地下“兔子洞”聚焦青年文化，地面层设河边市集与休闲区，顶层“云上”打造天台酒吧与观景公共空间，形成“B1-顶层”全维度体验链条。