摘要：10月28日，北京市昌平区北七家镇歇甲庄村（A地块）土地一级开发项目CP02-0704-0038、0046、0035、0043、0044、0045地块现场竞拍，中建智地+未来科学城联合体以底价26.012亿元摘得，住宅楼面价约2.85万元/平方米。

昌平楼市很卷，供应量还在持续加码。

10月28日，中建智地+未来科学城组成的联合体，以底价26.012亿元摘得

昌平区北七家镇歇甲庄村(A地块)土地一级开发项目

P02-0704-0038、0046、0035、0043、0044、0045地块。

楼面价2.85万/平。

中建智地，未来科学城，这两位是老搭档了，上一次是昌平北七家的国贤府一期和二期。都是热销项目。

再次联合拿地，产品必然会超越国贤府。

歇甲位于昌平朝阳交界，一直备受关注，未来这里会承接

①天通苑的刚需购买力

②海淀上地软件园的需求

③朝阳的外溢购房群体

我们建立了歇甲地块群，本次拍地更多地块信息文件报告和未来项目面积户型等剧透都会在群里第一时间释放。

中建智地持续加码北京昌平。

10月28日，北京市昌平区北七家镇歇甲庄村（A地块）土地一级开发项目CP02-0704-0038、0046、0035、0043、0044、0045地块现场竞拍，中建智地+未来科学城联合体以底价26.012亿元摘得，住宅楼面价约2.85万元/平方米。

昌平是中建智地在北京深耕的区域之一，目前已经开发北京国贤府一期、二期项目，此次所拍组合地块为中建智地第三次落子昌平。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，此次出让地块所在板块面临多重挑战仍需要审慎评估。北七家作为远郊板块，其新房与二手房市场价格已呈现一定回调态势，反映出该区域在整体市场环境下行过程中所面临的压力。

PART ONE

内部竞争激烈

此次所拍地块由“歇甲六子”组成，总建筑规模约10.47万平方米，其中0038、0046两块地为住宅用地，建筑规模约9.13万平方米，容积率在2.05-2.1之间，建筑控高60米。0035、0043、0044、0045分别为社区综合服务设施用地、教育用地、文化设施用地和体育用地，建成后需无偿移交。

地块位于昌平区北七家镇，处于五环至六环之间，距离地铁17号线与在建18号线换乘站天通苑东站约1公里，而该站未来还将成为三条轨道交通的交汇点，包括已通车的17号线、预计年底开通的18号线以及规划中的R6线。

“交通优势是歇甲庄地块最突出的亮点。” 张凯表示，这一交通枢纽地位将极大提升区域的出行便利性。项目邻近国泰百货、温榆河公园等现有设施，加上自身配建的社区服务、教育、文化和体育设施，将形成相对完善的生活圈。

虽然该地块享有较成熟配套，但开发前景也面临多重挑战。一方面，项目由多宗地块组合而成，其中配建要求所形成的成本“包袱”不轻；另一方面，区域内新房市场供应充足，市场竞争压力显著。

从竞争格局看，板块外部面临高端次新二手房分流压力。其西南侧3公里的北苑板块，聚集了润泽御府、润泽公馆等高端次新项目，当前挂牌均价约8万元/平方米，对追求成熟居住氛围的改善客群具备较强吸引力。

区域整体也呈现供过于求态势。昌平区当前在售新房项目数量较多，包括北京国贤府一期和二期、星耀未来、清樾府、国誉燕园朗润、龙湖观萃、建发观堂府、中海未来之镜、国誉星城、龙湖凌云颂等项目，产品类型与客群定位存在一定重叠。

张凯表示，当前，昌平区南部的朱辛庄板块凭借成熟的产业配套和市场热度已形成显著优势，南邵组团作为区级重点发展区域亦持续吸引投资。相比之下，未来科学城东区的发展节奏相对平缓，其产业构成以央国企的研发部门及二级单位为主，所能带动的就业与居住需求规模有限，未能有效辐射周边。

张凯认为，预计未来项目售价很可能参考北京国贤府当前的5.4万元/平方米左右，但需要面对区域内激烈的价格竞争。长远来看，北七家区域的价值提升仍有赖于交通规划的落实和配套设施的完善，随着地铁18号线和未来R6线的推进，这一区域或将逐步迎来新的发展机遇。

PART TWO

持续深耕

对于住宅捆绑配建的地块开发模式，中建智地已具备成熟的操盘经验与项目实践。从已落地项目来看，北京国贤府一期、二期，以及其在朝阳区斥资百亿元竞得的地块，均采用此类“住宅+配建”的捆绑组合开发形式。

业内人士表示，这一模式不仅成为中建智地获取土储的重要路径，更通过对配建内容的精准把控与整合，进一步构建并强化了其在区域市场中的差异化竞争优势。

从其现有项目来看，昌平区域的北京国贤府一期销售均价约为5.55万元/平方米，推出的800余套房源目前已进入清尾盘阶段。其后续推出的国贤府二期，项目共规划约850套房源，已网签近一半，销售均价约5.2万元/平方米。

此外，位于朝阳区酒仙桥板块的北京宸园，作为2024年入市的项目，市场表现尤为亮眼。据悉，该项目入市后仅用169天，便实现了110亿元的销售额。

此次竞得昌平歇甲村地块，标志着中建智地今年在北京土地市场已落下第三子，投资步伐显著提速。回顾前两次土拍，可以发现其布局重心。9月末，中建智地经过300余轮激烈竞价，斩获市场关注度极高的太阳宫地块；更早之前，其还联合金茂、越秀、朝阳城发共同拿下朝阳区“巨无霸”地块。

其中，由中建智地操盘的紫京宸园已于今年10月12日开盘，据官宣数据，项目首开即售出353 套房源，实现销售额56.5亿元，单周网签金额位列上周北京市第二名。北京住建委数据显示，截至目前，紫京宸园已网签74套房源，网签均价为9.85万元/平方米。

对此，业内人士分析认为，从黄杉木板块的紫京宸园，到太阳宫地块，再到此次竞得的北五环歇甲村地块，中建智地正持续深耕北京市场，并重点聚焦朝阳、昌平等核心及潜力板块，进一步夯实其在区域内的市场布局。

文/洛尔

先看地块基本信息：

本次歇甲项目由6块地组成。

0038地块，住宅用地，占地面积1.76万平，地上建筑规模3.69万平，容积率2.1

0046地块，住宅用地，占地面积2.65万平，地上建筑规模5.44万平，容积率2.05

以上两块住宅用地总建筑面积约9.13万平米。两个地块容积率可统筹规划，整体不超过2.07。限制高度60米。同时两块地的地下空间可进行连通。

按照套均100平，可提供预计约900多套住房。

还包括0035社区服务综合用地、0043教育用地、0044文化设施用地、0045体育用地。配建加起来约1.34万平。这些配建需竞得人建设后无偿移交相关部门。

地块区位

地块位于昌平区北七家歇甲庄村，位于北五六环之间，新北苑的北边，天通苑东侧。向西海淀，向东，向南朝阳、东西城，交通通达性强。

交通：地块周边地铁换乘站 “天通苑东站”， 3 条轨道交汇，地铁17号线、R6线（M17 支线）、在建的 M13A 线。

距离本次土拍的住宅0038、0046地块距离约1公里。

地铁17号线，已于今年10月15日启动全线贯通试运行。按照计划，17号线中段将于今年年底开通，届时将实现全线贯通运行

地铁13号线A线可实现天通苑东直达后厂村。

商业：周边有国泰百货，

生态：清河半包，玉带环腰。可谓清河环抱，周边还有温榆河公园，清河郊野公园。

最终，中建智地和未来科学城组成的联合体，以底价26.012亿元摘得昌平区北七家镇歇甲庄村（A地块）土地一级开发项目CP02-0704-0038、0046、0035、0043、0044、0045地块，楼面价约2.85万元/㎡，溢价率0%。

该地块用地规模约6.35公顷，规划地上建筑面积约10.47万平方米，起拍价26.012亿元。其中0038和0046地块为两块R2二类居住用地。

根据《“多规合一”协同平台审核意见函》，地块四至范围为：东至规划怀昭东路（北），南至规划歇甲庄南街，西至规划歇甲庄东路，北至规划歇甲庄北街。

该地块由6宗子地块组成。其中，0038地块、0046地块为住宅用地，容积率分别为2.1和2.05，可统筹考虑、统一核算，整体不超过2.07，建筑限高均为60m。0043地块须建设一所12班幼儿园；各地块指标情况如下：

地块位于昌平区北七家镇，五环至六环之间，邻近地铁17号线、在建18号线换乘站「天通苑东站」。周边生活配套有国泰百货、温榆河公园、清河郊野公园、天通苑中医医院等。

歇甲是重新拆迁规划完善的组团，未来建成后，整个板块更新，类似朱辛庄。

价格预测：

本次拍地楼面价2.85万/平，

距离歇甲地块一河之隔，2.2公里的朝阳奶西板块，新房价格8万+/平。

直线2.5公里的北苑板块次新房挂牌均价也在8万+/平。

歇甲加上无偿配建必然推高楼面价成本，大胆预测，未来售价6万/平起。

入市时间：预计今年可确定项目开发方案，2026 年一季度大概率会释放户型信息，最快明年上半年就能入市。

我们总结了歇甲地块的报告，包括地块完整配套+地块优劣势+周边新房+二手房情况。

10月28日，中建智地+未来科学城以26.012亿元的底价，摘得昌平北七家歇甲庄地块，综合楼面价约2.49万元/㎡。

在昌平，中建智地和未来科学城曾两次联手，砸48亿元拿地，打造北京国贤府一二期。

这一次土拍，并不意外，未来科学城置业是昌平国企，它有“托底”的义务。

2月底，未来科学城置业完成“换帅”。杨国浦退出法人和董事长，他将接力棒交给了女下属——周月莉。

周月莉比杨国浦小15岁，曾任北京未来科学城置汇建设有限公司副总经理。

未来科学城集团和未来科学城置业之间是父子关系。

未来科学城的老搭档中建智地，在今年京城土拍场上也很凶猛。

9月30日，中建智地力压群雄，以43.145亿元夺下太阳宫地块，创北京今年溢价新高，溢价率39.18%。

更早之前的4月底，中建智地+金茂+越秀+朝阳城发，以126亿元底价摘得平房+孙河组团。

01

歇甲村地块9月22日进入预申请，第二天就转正了，速度飞快。

原本，供地清单中的歇甲村地块非常“纯粹”，只有0038和0046两幅住宅地块，规划地上建面约10.56万㎡。

进入预申请的地块，打包了0035社区综合服务设施用地，0043教育用地，0044文化设施用地，0045体育用地，总建面约1.34万㎡。

如此一来，给开发商增加了不小的“包袱”。中建智地建设后无偿移交相关部门，光建安成本就得多花几个亿。

但对于购房者却是好事，12班的幼儿园、3300+平社区服务站、5000+平体育用地、文化用地就在家门口。

增加配建后，项目占地约6.35公顷，总建面约10.47万㎡。

其中，住宅建面减少了1.43万㎡，至9.13万㎡；限高60米，未来大概率是15-20层的小高层。

对于中建智地而言，调规后，也意味着住宅货值少了几个亿。

但相关部门也给了一颗“糖”，降低了住宅容积率。

最初，0038和0046两块宅地的容积率为2.4。

现在，0038地块地上建面3.69万㎡，容积率2.1；0046地块地上建面5.44万㎡，容积率2.05。

根据出让文件，两宗住宅地块容积率整体不超过2.07，可统筹考虑、统一核算、结合设计方案灵活设置。

另外，需在住宅地下空间内，安排原A8用地里的500㎡社区商业服务网点和50㎡末端配送场站、50㎡再生资源回收站。

有消息称，本次昌平歇甲地块，中建智地仍将以“文化地产”概念打造项目。

02

有人说，歇甲村地块的出现，犹如王炸。

它位于五环至六环之间，天通苑、新北苑、奶西三板块中间，离朝阳区很近，可谓一张“白纸”。

而且交通也非常方便，邻近地铁17号线、在建18号线换乘站天通苑东站。

17号线地铁的含金量，无须多言。它作为贯穿南北的大动脉交通线，几乎链接北京东部所有的产业区域，包括未来科学城、望京、CBD、亦庄。

另一条18号线则是大厂码农的福音，直通后厂村、软件园。

甚至有业内人士认为，歇甲村未来的发展潜力巨大，具备成为下一个朱辛庄的可能性。

位置不赖，就看价格香不香了。大部分业内人士预估，歇甲村项目卖5-6万/㎡。

与歇甲庄村一河之隔的北苑板块高端项目集中，包括润泽御府、润泽公馆、福熙大道等，二手次新稳定在8万+，品质好、楼龄新的能达到10万/㎡。

但必须承认的是，歇甲村属于起步阶段，目前周边现状较为一般，未来区域内还有好几个地块待上市。

实际上，整个昌平楼市，压力都很大。

加上在售的北京国贤府一二期、星耀未来、清樾府、国誉燕园朗润、龙湖观萃，尾盘越秀星樾、中海寰宇未来、建发观堂府，中海未来之镜、国誉星城、龙湖凌云颂等。

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过去，昌平楼市，全凭海淀的外溢购买力支撑。但近一年，海淀超大规模土地出让，自身的购买力都不够用了。

这种楼市成交结构，一旦遇到潮水退去，裸奔速度是最快的。

。

以越秀星耀未来举例，它于2025年4月份开盘，供应930套，至今只网签了201套、成交均价5.5万元/平米。

更别说昌平更偏远的住总清樾府，开盘近一年，通过降价换量，目前完成网签204套，还有1000多套房源待去化。以至于，该项目二期不得不通过调规来自救。

歇甲村地块之后，昌平东小口地块、未来科学城地块也正在来的路上。

2025年10月28日，北京昌平区北七家镇歇甲庄村地块迎来土拍。

地块以底价26.012亿元被中建智地与未来科学城组成的联合体摘得，成为四季度北京土拍市场的首宗宅地成交案例。

歇甲庄村地块基本信息

歇甲庄村地块位于昌平区北七家镇，地处五环至六环之间，与朝阳区仅一河之隔，邻近朝阳新北苑和奶西板块，地理位置优越。

地块总建设用地面积63494.967平方米，规划建筑规模104654.602平方米，由6个地块组合而成，包括住宅用地、社区综合服务设施用地、教育用地、文化设施用地和体育用地等多种类型。

该地块在9月3日公布新参数时发生了两处重要调整：

一是增加了配套设施用地。

项目最初仅有0038和0046两个宅地，用地面积4.40公顷，规划建面10.56万平米，后来新增了0035社区综合服务设施用地、0043教育用地、0044文化设施用地、0045体育用地，新增配套用地共计1.34万平米。

这些配套需由竞得人建设后无偿移交相关部门，仅建安成本就约3亿元。

不过，这些配建未来也将成为住宅项目的生活配套，在歇甲庄村项目之前，中建智地给昌平的北京国贤府一贰期，朝阳的璞园、璞园PARK都各自做了非常丰盛的生活配套。这也是中建智地“从营宅到营城”的开发理念的具体体现，歇甲庄村的新组合用地，可以说是打在了中建智地的舒适区。

二是降低了容积率。

原0038和0046两块宅地容积率为2.4，调整后分别为2.1和2.05，且可统筹考虑、统一核算、结合设计方案灵活设置，整体不超过2.07，同时建筑限高60米，这一调整虽然使宅地建面减少了1.43万平米，住宅货值减少约八、九亿元，但显著提高了小区的居住舒适度。

具体来看，两个住宅地块详细信息如下：

CP02-0704-0038为R2二类居住用地，用地面积17558.399平方米，地上建筑规模36872.6380平方米，容积率2.10，建筑高度60米；

CP02-0704-0046为R2二类居住用地，用地面积26536.5680平方米，地上建筑规模54399.9640平方米，容积率2.05，建筑高度60米。

两宗住宅地块总建筑面积达91272.602平方米，可统筹考虑、统一核算、结合设计方案灵活设置，但容积率整体不超过2.07。同时，两块住宅用地的地下空间还可进行连通。

歇甲庄村地块土拍详情

歇甲庄村地块的土拍进程呈现出"快节奏"特点，9月22日进入预申请，9月23日就正式挂牌，10月28日准时开拍，迅速出让。

地块截至开拍前仅有一次报价，开拍后迅速被中建智地置业有限公司和北京未来科学城置业有限公司组成的联合体以底价26.012亿元摘得，住宅楼面价约2.85万元/㎡。

中建智地和未来科学城堪称昌平区的"老搭档"，双方此前在北七家东二旗开发的北京国贤府一期、贰期均实现热销，此次再度联手拿地，是双方在区域开发合作上的延续。

对于中建智地而言，"住宅+配套"的捆绑出让模式并不陌生，其2023年7月拿下的北京国贤府一期地块和2024年12月30日拿下的北京国贤府贰期地块均属于此类组合地块，此次歇甲庄地块的开发可以说是其"从营宅到营城"开发理念的又一实践。

此外，歇甲村地块北侧为地铁17号线歇甲村车辆段综合利用项目，未来将形成集居住、商业、办公于一体的综合功能区，进一步丰富区域城市功能。该组团还有住宅及商业等土地待入市，此次中建智地斩获的土地作为首发地块，享有显著的先发优势，早期入驻的客户有望抢占区域价值攀升的起点。

昌平区新房市场格局分析

当前昌平区新房市场已形成朱辛庄、东小口和歇甲村"三足鼎立"的格局。

朱辛庄板块发展最为成熟，是两轨交汇的职住平衡区域，配套设施完善，产业基础扎实。

东小口板块则属于纯居住区域，紧邻海淀西三旗，可承接海淀的外溢需求，未来供应量较大；本周四，昌平区还有一宗位于东小口的地块也完成出让，大概率还是国企兜底。

歇甲村板块虽处于起步阶段，但凭借优越的交通区位和规划利好，正逐渐成为昌平区新房市场的新焦点。

从交通配套来看，歇甲村地块具有显著优势。地块西侧约1公里为地铁17号线天通苑东站，该站还是17号线与在建18号线的换乘站。

地铁17号线已于10月15日启动全线贯通试运行，计划年底开通中段，实现全线贯通，从南端嘉会湖站到北端未来科学城北站全程仅需66分钟，可串联未来科学城、望京、CBD、亦庄等北京东部主要产业区域。

18号线也有望今年年底开通，届时可实现天通苑东直达后厂村，进一步增强区域与北部产业区的联系。此外，未来区域顺黄桥修通后，还能快速直达京承和京平高速入口，交通通达性将大幅提升。

随着年底17号线和18号线的全线贯通，歇甲庄地块的交通优势将更加凸显，加上完善的配套设施，该项目有望成为北七家区域一个新的高品质宜居社区。

10月28日，天通苑旁的昌平歇甲庄村（A地块）土地一级开发项目CP02-0704-0038、0046、0035、0043、0044、0045地块竞价截止。

只有中建智地+未来科学城联合体一家报名，最终以26.012亿元底价成交。楼面价2.49万元/平，包含配建成本楼面价约2.9万/平。

预计售价5.5万/平起步，总价500万就能上车。

0038和0046是住宅用地。

0035、0043、0044、0045是配套用地，分别是3500平社区会客厅，4600平幼儿园、800平文化中心和5000平体育中心。

0038占地面积1.75万平米，容积率2.1，地上建筑面积3.68万平米。0046地块占地面积2.65万平米，容积率2.05，地上建筑面积5.44万平米。

合计地上建筑面积9.12万平米，按平均每套房110平米，可建设950套左右新房。两个地块限高都是30米。

歇甲庄是昌南关注度最高的地块之一，优劣势如下。

优势1：双轨交汇。

17号线和18号线（13号线A线）在天通苑东站交汇，18号线年底通车。地铁达望京，西二旗，上地，中关村软件园等北部产业带。

优势2：周围购买力足。

西边就是亚洲最大的居住社区天通苑，楼龄普遍超过20年以上，而且都是步梯楼和大塔楼，缺乏低密度品质住宅。

优势3：地块干净。

除西侧回迁房外，周边村庄已拆干净，未来有望围绕地铁形成丰富的生活配套。另外B组团规划了1.3容积率的临湖奢华业态。

优势4：价格优势。

作为四代宅新盘，相比天通苑有绝对品质优势，与新北苑、国贤府等有明显价格优势，与朱辛庄相比有后发优势。

不足如下：

不足1：现阶段配套缺乏，周边荒凉。
不足2：未来还有大约7000套左右的新房入市，稀缺性不足。

歇甲庄地块入市，最受伤的是朱辛庄、新北苑和国贤府，过去的昌平，朱辛庄一家独大。

待东小口地块入市后，会形成朱辛庄、东小口和歇甲庄的三国杀。竞争越激烈，对买房人越是利好。

今天，歇甲的0038、0046等地块土拍，只有中建智地+未来科学城一家报价，最终以 26.012 亿的底价拿下。剔除配建，楼面价约2.85万元/㎡。

✅地理位置

用 3 个词可以很好地概括歇甲的位置：天通苑东东苑、新北北苑和奶西西苑。看图1大家应该一眼就明白了。

✅周边规划

歇甲周边规划如图2，共有17个住宅用地，分南北两个板块，南侧都是 1.01-1.6 的低密住宅，北侧是 1.9-2.4 的密度。此次出让的住宅用地是A组团中的两块地。

后续报规情况如何？得房率能到多少？我们也专门组建了歇甲群，），入群蹲一手消息。

✅地铁通勤

歇甲有一个非常实用的T字形地铁（图1），18号线（高德地图已经有了，图4，预计年底开通）向西到西二旗软件园，17号线（图3）向南能到市里，中段预计年底开通，而且是大站快车。歇甲地块到地铁站距离在1km左右。

✅自驾路网

歇甲到北五环是 6km。
歇甲未来规划了 3 条向东的路，上京承方便不少，这样您花1.43元就能直接到三环，很大程度的避开了天通苑的车流。

✅商业配套

歇甲板块，更多依靠的是天通苑片区的商业，尤其以龙德为主。
也可以选择新北苑的龙湖天街，包括华贸城的底商；
另外定泗路的山姆会员店，每周去补一次货，也是不错的选择；
除此之外，向东到后沙峪的祥云小镇，南下望京的凯德茂，也都是尚可的选择。

✅医疗配套

歇甲，目前最近的三甲医院是后沙峪的友谊，巨大，环境巨好，停车巨方便，而且开车动线也很人性化。
想要就近图方便的话，只有北京清华长庚医院。

✅价格预测

旁边的天通苑东二、东三区也就3~4万/㎡，而新北苑价格8万+/㎡，奶西新房入市估计也在9~10万/㎡。比歇甲更北侧的国贤府也能卖到5.5万/㎡。所以歇甲的价格真的不好预测。

目前暂时预计：小高层5.8万/㎡，洋房6万/㎡左右。

最后，三两句话说不完，今天我们加播一场歇甲专题，欢迎点击底部按钮预约。

另外，东小口地块这两天也要拍了，谁可能拿地？后续报规情况如何？我们专门组建了歇甲+东小口群，欢迎添加小助理微信

来源：房产的那些事儿一点号1