摘要：哪怕今天这一次的广而告之，从2024年度10月20号开始，我们启动持续改善计划所对接的第一个异地项目
这从来不是一蹴而就的项目
哪怕今天这一次的广而告之，从2024年度10月20号开始，我们启动持续改善计划所对接的第一个异地项目
为此我们开始了连续不断的往返工作
持续不断的一年时间，才敢在今天动笔写下一二
这个项目在广州
这个项目是保利
这其实是本该无需自证的项目
这个项目或许天然也没有任何营销的压力
地处于广州绝版的土地，正南朝江，区域内也有接近5年没有这样气质的项目入市了
客户和市场都在翘首以盼
同时
这些年我在广州听到更多的是同行对这个项目的打听
大家都在好奇保利最后会做出什么样的产品
因为地段领先太多，与同行也不存在竞争
也因为如此他们才会更加好奇，什么样的产品才能对得起这样的土地
所有人都期待这个项目可以刷新保利市场的单价天花板
整个总价目力所及范围之内已然触及最塔尖的那类客群
今天这个项目来了，命名：
保利·玥玺湾
到现在为止，我终于可以对所有产品力表达脱口而出
之所以花了一年的时间去总结和梳理，本质上这确实可以推动行业发展5年时间
关于这样的项目，各位觉得我会先从哪里开始说起
户型？精装？景观？立面？
这些都不是
我们先从结构开始说起吧
你一定想象不到
这个总价过五千万的房子我们会从这个角度开始说起
但也因为从这个角度，反而能够证明这个项目的与众不同
01
其实很多项目都会说有架空层
包括在营销展示阶段把这一块功能弄的美轮美奂
有没有想过实际的小区里为什么最后架空层总是不好用
一个很核心的问题就在于
架空层的整个结构都是沿袭单体住宅标准层的结构
也就是二三楼室内的墙体是怎么样的，一楼架空层的墙体也是这么样的
按照户型规划的空间直接落位成架空层，这就导致了空间都有
但是都很碎很零散
架空层的使用自始至终都只停留在好看不好用的阶段
这就是本质问题
但是在玥玺湾，为了让架空层更完整更好用，真正成为一个功能空间
保利居然
为了这么一个非盈利空间做了一次结构层转换
试问所有同行，哪个项目敢这么做
但也因为这么做了，一层的柱点全部调整了，才真正解决问题了
使得架空层真正意义上能够成为通透完整的空间
让景观植被能够真正穿透，架空层的空间也显得更加完整
也因为做过结构转换，整个项目一二三层空间包括地下室不只是“灰度空间的再利用”
而是真正的完整空间的重新规划从而成为项目底盘烘托出玥玺湾这般的天空之城
整体因为结构转换设置的11米抬高盖板
这个11m抬高盖板带来了极佳的私密性，隔绝道路噪音和粉尘；
整个社区的规划，不再需要与车道争空间，更加不需要被墙体隔绝光线和通风
这些稀松平常或许才是真正的弥足珍贵
另外也让低区拥有了不同的观江体感，结合绿化、商业和对面的江景创造另一种城市视野界面
这是规划中非常浓墨重彩的一笔，不仅通过规划规避了问题，更是创造了生活的丰盛和更多的可能
这大概就是“结构的力量”
但是就是这么一个决定，这个单层的建安成本是普通区域的10倍
这就是为什么其他项目上从来未出现
这也是为什么保利坚持这么做的理由
值得注意的是
这不是单点的投入，在结构上玥玺湾有系统性的改变
整个住宅建筑的混凝土从传统的C30上升到C70，整体的建筑强度上升了很多
通过型钢混凝土组合结构大幅提升钢筋含量（80~90kg/㎡），显著提高结构的抗震、抗风极限
另外低墙地比设计，结构墙柱截面占比仅5%~6%，仅这一设计户内可用面积增加2%~4%空间
社区内的廊柱，保利玥玺湾用的都是UHPC
这是一般用在桥梁上的材质，承压强度远超传统的混凝土
只有这样，才能让每根立柱能够做到纤细，不笨重，以及可以精雕出更多的曲线
而这单点的规划，才可以营造出社区这般整体纤细舒展的氛围美学
所以这一个单点的改变，玥玺湾的一二三层空间就有了本质性不同
整个一层会所以及配套空间足够完整规整
整体的采光通风以及和景观元素的交融渗透才有了意义，让空间能够成为空间最终服务于人
而艺术性也好，仪式感也好，尺度空间也好，在这样的规划下得到极致放大
很多项目去讲审美去讲调性，在廉价材质面前谈论美学是荒唐的
只有一个项目的骨架夯实，艺术品才能永恒，才会永久
才能够真正的举重若轻
02
所以我们能够感受到点状结构性改变在整个小区内产生的蝴蝶效应
但是我想强调的是，对于一个社区基础底盘的投入上，保利在这个项目上是做到令人发指的程度
在整个隐蔽工程环节上的渗透，玥玺湾像一把精准的手术刀，完美的解决生活的一个又一个细小又庞大的痛点
比如我们说下水管道
几乎所有的房子，不论规格如何，下水管道最常用的方式就是这样的：U型
用水自然的堵住管道的出风，也就是我们称之为水封
国家规定水封高度是不小于50mm，可以看出这个对于除异味的重要性
但是实际生活经常是这个水柱会虹吸倒抽，或者很久没用水蒸气蒸发
这也是为什么房子住久了总能闻到臭味
关键是这个问题出现之后无解
因为味道的外溢是不可逆的，无论再换多么高级的地漏都没办法根治
这就是隐蔽工程一个细小的点
但是在保利这个项目彻底改变了下水的排水方式
面盆从过去的U型排水，变为当下最新的万向存水弯模式
这种模式第一彻底解决虹吸倒抽，第二水封高度高达75mm，更加有效隔臭，第三也能减少水气蒸发
地漏是吉博力专利的子母地漏
但还没有完
保利将排水管道从传统的pvc材质调整为HDPE材质，厚度是普通管道的3倍，内壁更加光滑，不易黏附污垢
极大的减少了微生物滋生导致的异味
保证一套房子哪怕一个月没人用同样一点味道都没有
我们可以感受下保利在这么一个细小环节上的投入，我依稀记得研发的同事在和我们说这个时候的一句话
说这话的时候小伙伴的眼神坚定又有光芒
“我们要重构卫生间的水循环稳定性。”
多么细小又宏大的产品目标
要知道这些对玥玺湾而言都是稀松平常
还有大量这些具体又浪漫的落地指标
另外整个建筑管道日常的使用超过50年之后的脆化率是30%
保利为了解决这个问题，沿用了食品级别烟管、医用级别给水管
使用寿命可以超过70年以上
净水问题，每家每户的用水都在国家自来水的标准之上，经过四步处理
通过：前置过滤+中央净水+中央软水+反渗透净水的组合模式，交付给每一户最优质水质
隔音问题，上下隔板用了8重隔音并且加厚地板，客餐厅采用200~250mm无梁厚板设计，其余房间为150~180mm楼板，真正意义上解决噪音问题
电梯的负载也从常规的1.05吨提升到1.6吨，就是为了可以承载更多的家具搬运……
这些细节多到令人发指，我们甚至专门整理了上百条细节用来呈现
而且这些只是关于结构这一个环节
就是为了把一些以后才会出现的问题在现在就能彻底解决
所以各位可以看出保利对于这个项目的态度，这是一个真正意义上站在百年宅的维度来思考
行业为此终于迈出坚定的一步
03
所以我们反观玥玺湾的状态，你会发现存在的格局和普通的项目都不一样
有多少项目不曾表达过这样
本质上觉得这些不值得，或者不重要
这个项目从一开始就站在不同的维度而思考
而保利对于这个项目的第一步，不是其他
而是践行对于好房子最高标准的一次落地
基础安全、科学设计、社区配套、低碳智慧、人文主义、运营服务、超前科技……
这些都是细碎的模块，但却构成了好房子的重要组成部分
而这些成为了保利的肌肉反应
从最前端的设计到最末端的物业，整个链路上都传递着保利对于品质的追求
在这样的塔尖项目如此彻底的践行好房子的理念
本质上也代表着保利对于社区的生活并非只是追求炫耀或者堆砌
而是在于时间维度的历久弥新
时间在于对于过去美好精华的浓缩沉淀，也在于对于未来生活的期待和畅享
穿越七十年，傲立百年宅
04
也因为如此，对于社区内部的产品投入才更加值得期待
关于社区内的打造，你认为玥玺湾是怎么做的
是材质用的奢华，还是成本用的高昂，或者是尺度是惊人
这些都是对的
这些对于行业内来说也是绝对的领先
但是今天我依然不想谈论这个，我们聊聊工艺
对于这个庞大甚至宏大的项目，玥玺湾居然可以做到一个词：严丝合缝
先说一个细节
关于广州一线滨江绝版地段，对于整个立面的处理，当然玥玺湾做了公建化的处理
大面块的落地玻璃在江岸边显得熠熠生辉
整个落地玻璃也让室内的景观视野得到充分的放大
这些都是对的，但这是一个顶级地段上的产品力基本修养
但是对于玻璃的考虑，保利不仅仅简单的考虑好看，还有两个环节的处理
第一是噪音处理
很多项目都说自己三玻两腔，但是这个项目外窗采用“三玻-中空-夹胶”的超白三银玻璃，玻璃厚度达到8mm，玻璃边缘以PVB胶片粘接，中间填充惰性气体
只有这两层的细节处理，就能让窗外80分贝的噪音降低至37分贝，相当于图书馆
但是尽管如此，还有一个细节，也是很多常规项目忽视
除了玻璃防噪处理，窗框也同样需要
进口门窗品牌的窗框都采用航空级别铝型材，窗扇与窗框间植入专利研发的密封系统
外侧胶条阻隔雨水和风噪，中央胶条形成密闭空腔，内侧软磁吸条实现物理锁音，三道防线将空气传声效率压制到0
这就是为什么很多项目样板房展示阶段总说自己隔音但是实际总是做不到，这就是差距
或者他们根本不知道
另外，就在这样的室内空间里，玥玺湾还做到了另外两件事
第一，所谓的室内天地墙对缝
墙体缝隙与地砖的缝隙上下对齐，形成连贯延续的视觉线条
这件事远比想象中要复杂，在图纸阶段需要考虑管道、门窗、阴阳角，甚至灯光照射方向
施工阶段更需要钟表级精度管理，工人需要极度专注对每一块瓷砖进行精准切割和排版，任何微小的误差都可能破坏整体的连贯性
第二，创造酒店级窗帘遮光
整个项目的的门窗顶部规划了250mm超宽遮光挡板，杜绝顶部漏光
侧边挡板设计，填补大量豪宅窗帘漏洞
并且全屋电动智能系统以及隐藏式小电机，从而真正创造出酒店那种需要阳光时候的通透，以及需要遮光时候的遮蔽
大量项目都说产品是酒店级别，但是我觉得都只是模仿皮毛，玥玺湾落地的是五星级酒店的工艺和水准
这个维度来看真的叹为观止
这只是玥玺湾项目开发中的一个细节，我想表达的是，整个项目的所有细节都是这样来做了
为了最后的严丝合缝能够呈现
所有的材质的选择和确定，保利都在实地提前组装一轮比对结果之后，达到标准了才开始落地去推动
这都不是钱的事，这都是功夫上的事
玥玺湾有一个产品理念：只有完美主义的细节才能真正实现空间的高级感
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所以站在这个维度上，你或许可以理解，对于玥玺湾而言，他的整体打造并非是像一个产品一样完成生产
而是真的按照艺术品标准来进行微雕
所以现在我们再来看整个项目的实际呈现，你能感受到这般的浑然天成
经常被铺装在墙面上的顶级奢石普拉达绿被铺在主干道地面上被人踩
而且所有的石材都是大面块的弧线切割，耗材率极高
墙面上大面块的美拉德棕的奢石难得不是他的材质，而是每块都用了整石做的圆弧工艺，线条的存在只是为了勾勒，而不是为了切割
远处室内的工艺品被放在正中间的位置，内衬着背景景观显得熠熠生辉
但是一切都遮挡不住顶部穹顶的灯光排布
极细线条勾勒下的纹理全部内嵌了灯带，从而呈现出如此这般的精致感
当然有个细节各位可能遗忘，就是这个空间的尺度
大家如果仔细去看他的门把手的位置，就大概知道这里的层高有多么的离谱
这种元素在夜景和光线的规划下显得更加动人
这一帧就一个细节就值得叹为观止
这种半柱承重能够如此
外面包裹完整的石材从下到上整体包裹，而除此之外为了转角更加圆润做了特意打磨
为了就让夜景灯光打上去的时候，整个光影的弧度可以像扇子一样舒展
这种对于工艺美学的要求简直是令人发指
这就是这一个瞬间给到的细节，每一个点都极其奢华，但是每一个点对于这个项目来说又极其的稀松平常，从而构成了浑然天然
整个项目在城市最好的地段之上创造了城市浮岛，而在浮岛之上搭建浮岛园林，再结合湾流立面形成了完整和统一
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你说什么样的项目同行不敢学
你说设计方案，你说规划理念，这样的标准只要看到觉得好就立刻可以模仿
你说成本投入你说品牌标准，只要投入能够换来产出，在堆砌物料这块已经不遗余力
但是不敢学的是什么
是对未来生活的理解，对工艺技术的偏执，对落地标准的严苛
这不仅关系企业态度，更在乎企业能力，同样也是品牌价值观的体现
之所以说这是这个周期内的好房子，不仅在于价值在城市中的浪潮之巅，更在于做了无数底层逻辑来构建这样的塔尖项目可以真正穿越周期
这样的不敢学，也成就了这个时代孤本
项目这么做，在行业内可能没有了朋友，本质上也断了自己的后路
我经常会建议一些好项目让同行去参观
但是今天这个项目，我建议同行去学习
以上为正文，来自真叫卢俊
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来源：真叫卢俊
