摘要：“中国人口负增长了，以后房子多得没人要，房价必崩！”——这条论断如病毒般在社交媒体传播，甚至成为部分购房者观望的“理论依据”。然而，数据与现实正在撕开这一逻辑的裂缝：2025年北京二环新房价格依然坚挺，上海陆家嘴豪宅开盘即售罄，杭州未来科技城改善盘摇号中签率低

“中国人口负增长了，以后房子多得没人要，房价必崩！”——这条论断如病毒般在社交媒体传播，甚至成为部分购房者观望的“理论依据”。然而，数据与现实正在撕开这一逻辑的裂缝：2025年北京二环新房价格依然坚挺，上海陆家嘴豪宅开盘即售罄，杭州未来科技城改善盘摇号中签率低至8%……当总人口增速放缓，为何核心城市的好房子反而更抢手？这场关于人口与楼市的辩论，本质是一场对“数量崇拜”与“质量觉醒”的认知较量。

一、人口总量下滑≠住房需求消失：被忽视的结构性红利

中国人口总量在2022年首次负增长，但住房需求并未因此“熄火”，反而因人口结构变化催生新的增长点：

1. 婚育需求刚性支撑

尽管初婚人数从2013年的2386万对降至2024年的1062万对，但“婚房刚需”并未消失，而是向更高品质迁移。以上海为例，2025年外环内90㎡以下小户型成交占比从2018年的45%降至28%，而120㎡以上改善型户型占比从18%跃升至37%。年轻人“不婚则已，婚必换房”的消费升级，正在重塑婚房市场。

2. 多孩家庭置换潮兴起

三孩政策放开后，家庭结构从“2+1”向“2+3”转变，催生对大三居、四居的爆发式需求。北京链家数据显示，2025年带学区属性的140㎡以上户型成交周期较2020年缩短40%，而同区域60㎡以下老破小成交周期延长65%。

3. 老龄化催生适老化改造

中国60岁以上人口占比达22%，适老化住房需求激增。万科、保利等房企推出的“全龄社区”，配备无障碍通道、紧急呼叫系统、社区医疗中心，2025年在一线城市溢价率达15%-20%，且去化速度比普通住宅快30%。

数据印证：国家统计局数据显示，2025年全国城镇人均住房面积达42㎡，但“改善型需求”占比从2018年的28%升至45%，住房需求正从“有没有”向“好不好”跨越。

二、房子过剩≠好房过剩：市场正在经历“淘汰赛”

当舆论渲染“房子多到没人要”时，市场却呈现冰火两重天：

• 老破小困境：北京天坛附近某80年代老楼，60㎡户型从2021年的580万元跌至2025年的320万元，跌幅45%，挂牌180天仍未售出；

• 豪宅狂欢：深圳湾一号320㎡大平层，2025年成交价突破1.2亿元，较2020年上涨28%，且买家需验资5000万元才能看房；

• 学区房分化：上海徐汇区某“双学区”老破小，单价仍坚挺在12万元/㎡，而同区域无学区老房单价跌至6万元/㎡。

这种分化揭示一个残酷真相：中国楼市正从“总量短缺”进入“结构性过剩”时代。麦肯锡报告显示，2025年中国城镇住房存量中，楼龄超20年的老旧住宅占比达38%，这些房源因户型落后、物管缺失、配套不足，正在被市场加速淘汰；而具备“核心地段+优质产品+稀缺资源”的好房子，却因供需失衡持续溢价。

三、城市化2.0：人口流动重构住房需求版图

中国城市化并未因人口总量见顶而停滞，而是进入“质量提升”新阶段：

1. 大城市虹吸效应强化

2025年，北京、上海、广州、深圳四城常住人口占全国比重从2010年的5.3%升至7.8%，而东北三省人口占比从8.2%降至6.1%。人口向核心城市集中，直接推高这些城市的住房需求——2025年北京二手房成交中，60%买家为“新北京人”（户籍或社保满5年）。

2. 都市圈协同发展催生新需求

长三角、珠三角、京津冀等都市圈内，人口从外围向中心城市及卫星城双向流动。例如，苏州工业园区因承接上海产业溢出，2025年房价较2020年上涨22%，而同属苏州的县级市常熟，房价因人口外流下跌83.城市更新释放改善需求

2025年，全国计划改造老旧小区5.3万个，涉及居民900万户。改造后的小区因加装电梯、增加停车位、引入优质物业，房价平均上涨15%-20%。北京劲松小区改造后，60㎡户型从420万元涨至510万元，且挂牌后平均7天成交。

四、政策托底与市场分化：优质资产的“黄金时代”

在“房住不炒”基调下，政策正从“抑制投机”转向“支持改善”，推动市场分化加剧：

• 限购松绑精准导向：2025年，北京、上海等城市放宽非核心区购房资格，但核心区仍保持限购，引导需求向优质区域集中；

• 信贷支持改善需求：首套房首付比例降至20%，二套房降至30%，且认房不认贷，降低改善型购房者门槛；

• 保障房分流刚需：2025年全国计划供应共有产权房50万套，价格仅为同地段商品房的50%-60%，直接分流首套刚需，为商品房市场“去泡沫”。

结果：核心城市优质住宅价格保持稳定，而远郊、老旧、无配套房产价格持续回调。2025年，北京、上海、深圳优质住宅价格指数较2020年上涨12%，而同城市外围区域下跌18%。

五、未来展望：从“数量焦虑”到“质量觉醒”

中国楼市正在经历一场静默革命：

• 短期（1-3年）：市场继续分化，老破小、远郊盘价格承压，核心区优质资产企稳；

• 中期（3-5年）：城市更新完成第一轮改造，适老化、智能化住宅成为主流，好房溢价率进一步提升；

• 长期（5-10年）：人口总量稳定在14亿左右，但城市化率突破75%，住房需求从“增量扩张”转向“存量优化”，好房子进入“稀缺资产”行列。

对购房者的启示：

1. 警惕“人口决定论”陷阱，关注人口结构变化带来的细分需求；

2. 优先选择“核心地段+优质产品+稀缺资源”（学区、地铁、商业）的房产；

3. 控制杠杆，月供不超过家庭收入40%，预留24个月月供作为风险准备金；

4. 关注城市更新、产业升级动态，提前布局有成长性的区域。

结语

当舆论沉迷于“人口负增长=楼市崩盘”的简单逻辑时，市场正在用数据书写另一个真相：中国房地产的未来，不属于那些依赖人口红利粗放增长的时代，而属于那些能提供高品质居住体验、契合人口结构变化的“好房子”。在这场质量革命中，唯有清醒认知趋势、精准把握需求，才能穿越周期，守护资产价值。

来源：可靠晚风NGR