摘要：“首付降到15%，利率也降了，可还是不敢下手。”成都购房者李女士的犹豫，道出了当下很多人的心声。2024年以来，房地产市场在密集政策托底下呈现出复杂面貌：一边是政策工具箱持续打开，一边是销售数据仍在探底；一边是核心城市优质房源遭追捧，一边是多数区域陷入“以价换

“首付降到15%，利率也降了，可还是不敢下手。”成都购房者李女士的犹豫，道出了当下很多人的心声。2024年以来，房地产市场在密集政策托底下呈现出复杂面貌：一边是政策工具箱持续打开，一边是销售数据仍在探底；一边是核心城市优质房源遭追捧，一边是多数区域陷入“以价换量”的困境。真实的楼市现状，藏在政策细节、交易数据和普通人的选择里。

政策端正打出前所未有的组合拳。2024年5月，中央层面接连释放重磅利好：首套住房最低首付比例降至15%，二套降至25%，公积金贷款利率下调0.25个百分点，全国层面取消了首套和二套房贷利率政策下限。地方跟进的力度同样迅猛，单月出台98条调控政策，创当年新高，其中94条都是宽松措施。上海将非沪籍购房社保年限从5年缩至3年，杭州、西安全面取消限购，珠海直接取消购房资格审查和转让年限限制[ [__LINK_ICON]](http://m.fangchan.com/data/133/2024-06-06/7204412426014757505.html?f_link_type=f_linkinlinenote&flow_extra=eyJkb2NfaWQiOiJiNzhmZDZhZTQ2ZWJmYTI0LWIxZmI3NGQwZjJhZmNmNDYiLCJpbmxpbmVfZGlzcGxheV9wb3NpdGlvbiI6MCwiZG9jX3Bvc2l0aW9uIjoxfQ==&inline_doc_id=null)。资金面也同步宽松，5月DR007等资金利率下行，LPR维持3.45%、3.95%的低位，为楼市减负铺路。

但政策暖风尚未吹热整体市场，数据仍显寒意。2024年1-4月，全国商品房销售面积同比下降20.2%，住宅销售额跌幅更是达到31.1%，相当于卖出去的房子比去年少了近四分之一。库存压力持续攀升，4月末商品房待售面积突破7.4亿平方米，其中住宅待售面积增长24.5%，不少三四线城市去化周期超过3年。房企日子同样不好过，1-4月到位资金下降24.9%，个人按揭贷款降幅接近40%，开发商拿地和开工 的意愿持续低迷，房屋新开工面积同比下降24.6% 。

市场分化正变得前所未有的明显，“冰火两重天”成为常态。核心城市的优质资产依然抢手，东莞CBD的2000万元级豪宅被批量“秒杀”，购房者借着股市反弹将浮盈换成核心房产保值。上海、深圳等城市在政策放松后，四季度交易量同比增长50%左右。但多数普通区域仍在“价格战”中挣扎，成都青白江二手房单价跌到4556元/平，月跌幅超1%，金堂、简阳等区域房价也持续下行。同一城市里，既有CBD豪宅的“圈层门票”之争，也有水乡片区“8字头”房价 的现金流保卫战 。

购房者的观望心态，是当前市场最真实的注脚。房价下跌反而捂紧钱袋子，成了普遍现象。成都部分区域中介门店咨询量因降价减少三成，全国百城新建住宅成交面积同比跌超20%。背后是多重顾虑在作祟：收入预期不稳，智联招聘数据显示2024年对薪酬增长乐观的白领不足40%，没人敢轻易背上二三十年的房贷；“买涨不买跌”的心理放大了犹豫，看着房价每月微降，总想着“再等等可能更便宜”；交付担忧仍未完全消散，尽管全国已有750多万套难交付住房完成交付，但67亿平方米已开工未售房源中仍有停工风险。

值得注意的是，市场正在发生深层变化。“好房子”开始成为新的竞争力，东莞开发商推出使用率超100%的新规产品，122平方米就能做到旧规143平方米的大四房，用性价比吸引改善型需求。现房销售占比持续提升，2024年1-11月现房销售同比增长19.4%，远超期房表现，说明“看得见的房子”更能打动购房者。保障房建设也在提速，杭州等城市收购存量商品房用作公租房，既消化了库存，也完善了住房保障体系 。

当下的房地产市场，正处在政策托底与市场信心修复的博弈期。政策力度已达历史宽松水平，核心城市和优质房源率先显现企稳迹象，但多数区域仍需时间消化库存、重建信心。对于普通人来说，“闭眼买房赚钱”的时代早已过去，住房回归居住本质；对于市场而言，分化中的调整既是挑战，也是向高质量发展转型的契机。楼市的真正回暖，或许要等到收入预期稳了、交付保障实了、好房子多了的那一天。

来源：三农讲解一点号1