摘要：在宝马完成工程学徒培训期间，David决定搬离父母家，过上更加独立的生活。然而，当他在当地租赁市场寻找房子时，却被一个个破败不堪的出租房所震惊。

David Granat今年34岁、来自英国牛津郡南部（South Oxfordshire）。

在宝马完成工程学徒培训期间，David决定搬离父母家，过上更加独立的生活。然而，当他在当地租赁市场寻找房子时，却被一个个破败不堪的出租房所震惊。

“感觉就像在一堆糟糕的住处中，挑选一个不那么糟糕的，”David说道，“房屋质量太差了，全是米黄色墙壁和散发异味的厨房。我心想，为什么情况会这么糟糕？”

尽管租房的经历并不愉快，但却激起了他创业当房东的想法。

不过，由于需要完成学徒培训，David暂时搁置了这个念头。他放弃租房，继续住在家里攒钱。2013年，他在比斯特（Bicester）购买了一套两居室公寓，成功登上住房阶梯。有趣的是，这份资产竟为他未来的事业埋下了伏笔。

这一时期，David也已获得学徒培训资格，并进入捷豹路虎工作。有一次机会，他与一位同事偶然交谈时，得知对方已经有多套购房出租（buy-to-let）房产，这也重新点燃了他成为房东的兴趣。

仅仅十多年后，怀揣着为租客提供更高生活标准的雄心壮志，David成为了一名专业房东，并建立了价值8,000万英镑的购房出租投资帝国。

【从工程师到房东的转身】

David的第一次投资始于2016年，与同事交谈后不久，25岁的他做出了一个非常重要的决定：他将自住的公寓进行再抵押（remortgage），获得了一笔贷款，加上平日积攒的储蓄，他成功在考文垂（Coventry）购置了一栋三居室新建住宅，正式踏上了专业房产投资之路。

尝到甜头后，他很快将目光投向了回报率更高的领域——多户住宅（Houses in Multiple Occupation, HMO）。

通过过桥贷款（bridging loan）和个人储蓄，他以28.5万英镑的价格在牛津郡收购了一处破旧的五居室HMO，并立即着手改造，决心打造出租客真正向往的理想居所。

经过六个月的精心装修和4.5万英镑的投入，这处房产焕然一新，估值跃升至39.5万英镑，并且很快就被租客一抢而空。

“市场需求完全超出预期，”他回忆道，“装修还没完工，就有租客迫不及待地想要入住。那一刻我真正意识到：这个商业模式确实行之有效。”

这次成功让David信心倍增。他以这个改造项目为范本，成功吸引了外部投资者的关注。借助外来资金，他开始大规模收购类似物业，并将其改造为他所说的“高端HMO”。

这些房产全部配备三层玻璃窗、保温隔热层和太阳能电池板，因为精心装修，他的每处房产的EPC能效等级证书也都达到了最高的A级。

“我的投资逻辑很清晰，”David解释道，“第一个项目用的是自己的资金，即使失败也在我能承受的范围内。当商业模式被验证成功后，我才开始引入外部投资者。”

David表示，他为投资者提供了锁定12个月的固定回报方案，待房产改造完成并通过再融资实现增值后，投资者就可以收回本金。

在接下来的两年里，他的房产版图快速扩张。通过10处房产的60个房间，他实现了每年5万英镑的租金收入——这恰好相当于他当时在捷豹路虎的工程师年薪。于是，他做出了一个重大决定：辞去工程师工作，全情投入房产事业。

同一年，为了方便管理出租房产，他创立了自己的专业房产租赁管理公司。如今，他的房产帝国已拥有91处物业、531个房间，资产总价值约达8,000万英镑。

这些房产规模各异，从三居室到十二居室不等，平均每处拥有七间卧室。月租金包含所有账单，价格在700至1,200英镑之间。他的每处房产的年均毛租金收入约为7.77万英镑，在扣除贷款等各项成本后，也有着相当可观的净收益。

据David透露，他目前靠出租现有房产能获得超过140万英镑的净收入，更不要提，随着时间的推移，其中一些房产的价值还会增长。

【创业并非一帆风顺】

随着业务版图的不断扩大，David逐渐明确了自己的目标客群和产品定位。他主要将房间出租给二三十岁的年轻专业人士。虽然他坦承自己的HMO租金比牛津同类房产要高出100至200英镑，但他认为这一定价完全合理。因为他所有房间都按照高标准完成装修，并且都配备了独立卫浴。

除了硬件设施的升级，他还为每处房产都配备了智能加热温控器，提供每周定点的专业清洁服务和每月一次的园艺维护，甚至还专门设置了社交协调员岗位，负责组织舍友间的联谊活动，营造良好的社区氛围。

在投资策略上，David有着自己独到的眼光。寻找新投资房产时，他特别青睐那些状况一般但却有较大改造潜力的房产，这些房产通常可以扩建空间，通过改造能够实现最大的价值提升。

然而，成功的道路从来都不是一帆风顺的。回顾创业历程，David也遇到过很多挫折与教训。

他坦诚分享道：“2018年，我创办自己的租赁公司时，想法还很幼稚，当时我手头大约有10套房产。我根本没时间自己打理这些房产，加上我一直没找到靠谱的中介帮助，只能赶鸭子上架。最终，这个过程耗费了我大量的资金、时间和精力。”

基于这些经历，他建议新入行的房东还是应该优先考虑聘请专业中介。

融资方面也始终是个挑战。像David这样规模的房产组合在市场上并不常见，不过根据贷款机构OSB Group的说法，这类情况正在逐渐增多。

目前，David主要依靠抵押贷款经纪人来管理复杂的融资事务，包括及时提醒利率到期时间、安排过桥贷款的偿还，以及寻找愿意为后续收购提供资金的贷款机构。这也意味着一个专业的抵押贷款经纪人非常重要。

除了外部挑战，在内部团队建设方面，David也走过弯路。他坦言在创业初期招的人选很糟糕：“如果你想要做大，当规模达到300间客房时，你就有足够的资金去雇佣真正优秀的专业人士。但在创业初期，由于预算紧张，给出的薪资往往无法吸引到优质人才——这是我最大的失误。”

David的团队现在有20名优秀的员工。展望未来，他的目标是将资产规模扩展到上千间客房。而对于房地产市场的未来，他依旧充满信心……

看到David的成功故事，很多人可能会问：为什么英国的购房出租如此受欢迎？其实原因很简单。

首先，房产投资能带来双重收益：房子本身会随着时间的推移而升值，同时还能每个月产生稳定的租金收入。特别是在目前存款利率不高的环境下，这份额外的收入显得尤为宝贵。

其次，英国很多城市的租房需求持续旺盛，特别是年轻一代的上班族。他们注重生活品质，愿意为舒适的居住环境支付合理的费用。这就为像David这样用心经营房东提供了市场空间——只要把房子打理得舒适温馨，不愁房子租不出去。

再者，通过对房屋进行装修改造，房东不仅能够提高租金水平，还能提升房产本身的市场价值。这种既能增加现金流又能提升资产价值的投资方式，自然受到许多投资者的青睐。

另外，在物价上涨的周期里，房租水平通常也会相应调整，这也为房东提供了一定的抗通胀能力。

正因如此，才有很多像David的房东对未来充满信心，愿意持续入场。

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来源：山东王者学伴