摘要：2025年4月以来，北京、上海、厦门、广州、天津相继启动不动产信托财产登记试点，这场关乎近 30 万亿元信托资产活化的制度创新，已通过多单首单业务勾勒出实践轮廓。作为连接不动产 "权属固定性" 与信托 "风险隔离性" 的关键纽带，各地试点的推进均以《关于开展不
2025年4月以来，北京、上海、厦门、广州、天津相继启动不动产信托财产登记试点，这场关乎近 30 万亿元信托资产活化的制度创新，已通过多单首单业务勾勒出实践轮廓。作为连接不动产 "权属固定性" 与信托 "风险隔离性" 的关键纽带，各地试点的推进均以《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（以下简称《试点通知》）及地方配套政策为核心依据。这一政策的出台不仅破解了行业长期困局，更构建了不动产信托发展的制度基座。本文将从政策背景与核心内容切入，通过五地首单对比解析实践创新，重点凸显天津模式的独特价值，进而探索行业进阶路径。
一、五地首单实操全景：特色场景与创新突破
在《试点通知》框架下，五地首单业务基于城市定位差异，形成了 "民生保障"" 存量盘活 ""流程创新" 三大实践方向，其核心差异集中体现在委托人类型、财产形态、登记机制与落地时间上（见表 1）。
从场景创新与推进时序来看，北京作为试点先行者，于 2025 年 4 月率先实现 "零突破"，其首单业务构建了 "不动产 + 慈善 + 养老 + 传承" 四位一体服务模式，其中特殊需要信托为自闭症子女搭建起终身照护保障网。上海紧随其后于 6 月落地案例，以 "不动产 + 现金" 混合模式打通养老与传承的资金链路，精准匹配中年白领与独居老人的财富管理需求。7 月，厦门与广州同步推进试点：厦门突破时间限制，允许信托存续期追加不动产，解决了委托人后续资产规划的灵活性难题；广州则通过预告登记将预售房、未办证二手房纳入信托范围，填补了财产锁定的制度空白。
2025 年 9 月压轴登场的天津试点，走出了完全差异化的探索路径 —— 作为唯一以法人主体为核心的试点，其将自贸试验区政策与存量盘活深度绑定，形成了独树一帜的 "企业资产活化范式"。从 "津不动产 1 号" 将 300 万元闲置商业地产转化为金融份额，到 "盘活・津辰 1 号" 整合跨区域分散商业公寓，天津首单系列业务精准破解了企业不动产 "流转不畅、价值沉淀" 的共性难题，其 "国有资本 + 信托工具 + 运营机构" 的协同模式，为国企改革与实体经济赋能提供了可复制的实践样本。
二、天津首单的突破性价值：企业存量盘活的 "破局之道"
在五地试点中，天津首单并非简单的制度落地，而是对《试点通知》精神的深化创新。作为最晚启动试点却最快形成特色模式的地区，其意义远超单一业务范畴，成为信托工具服务实体经济的标志性实践。
（一）模式创新：破解企业盘活的三重困境
企业存量不动产盘活长期面临 "流动性差、成本高、管理弱" 的三重瓶颈，天津首单通过制度设计实现了全面突破：
1."持有 + 购买" 双轨制降本增效
突破《试点通知》"委托人已持不动产转入信托" 的基础框架，创新性增设 "委托受托人购买不动产" 路径。这一设计既满足企业存量资产盘活需求，又适配增量资产配置场景，更关键的是通过减少资产流转环节，有效规避了当前税制环境下的重复纳税问题。以 "津不动产 1 号" 为例，若采用传统转让模式，300 万元商业地产需承担契税、增值税及附加等多项税费，而信托模式通过非交易性过户实现了税负优化，显著降低了企业盘活成本。
2. 资产形态的 "金融化转身"
通过信托登记将 "非流动性实物资产" 转化为可交易、可分配的 "金融份额"，彻底改变了企业持有不动产的传统形态。对委托人宏泰房产而言，这一转化不仅卸下了闲置资产的维护负担与空置损耗，更使资产价值具备了市场化计量基础 —— 信托受益权作为企业非交易性金融资产，可通过质押、转让等方式实现融资，为企业开辟了新的资金渠道。
3. 分散资产的 "集约化管理"
针对企业普遍存在的资产布局分散、管理半径受限问题，"盘活・津辰 1 号" 创新采用分批交付方式，将分布于不同行政区的商业公寓纳入统一信托平台。北方信托通过搭建专业运营管理体系，实现租赁管理、维护升级的全生命周期服务，有效解决了跨区域资产运营成本高、效率低的痛点，使 "散落的珍珠" 形成价值合力。
（二）制度价值：为国企改革提供 "工具支撑"
天津首单以国企子公司为核心委托人，其制度设计精准契合了国有资产运营的核心诉求，成为深化国企改革的重要抓手：
• 风险隔离筑牢资产安全底线：通过不动产登记簿注记 "信托财产" 标识，实现信托资产与委托人固有资产的法律隔离。对国有企业而言，这一机制可有效规避经营风险传导对核心资产的影响，即使委托人出现债务纠纷或经营波动，信托项下的不动产仍能保持独立运营，为国有资产保值增值提供制度保障。
• 专业运营提升资产收益能力：依托 "信托公司 + 第三方专业机构" 的协作模式，突破了国企自身运营能力的局限。北方信托通过遴选具备国有背景的运营机构，对信托财产实施市场化运营，相比企业自主管理，租金收缴率提升 20% 以上，资产增值空间显著扩大。这种 "所有权与经营权分离" 的架构，为国企打造轻资产运营模式提供了关键解决方案。
• 衔接资本市场实现价值倍增：信托架构的搭建为资产证券化（ABS）等后续操作奠定了基础。"津不动产 1 号" 通过专业运营产生稳定现金流后，可直接对接资本市场实现退出，形成 "盘活 — 收益 — 再升级" 的良性循环。这一路径对滨海新区等存量资产规模较大的区域而言，意味着千亿级资产的价值释放潜力。
（三）示范效应：激活 "自贸区 + 信托" 的制度红利
天津试点首次将自贸试验区制度优势与《试点通知》要求深度融合，通过设立自贸区登记专窗、固化标准化流程，形成了 "政策创新 — 实践落地 — 经验复制" 的闭环。从政策印发到 "津不动产 1 号" 办结仅用数日，彰显了 "双区联动" 的效率优势。这种 "场景明确化、流程标准化、协作机制化" 的试点经验，为其他工业城市、自贸区开展企业类不动产信托提供了可借鉴的范本。
三、特性适配与现实瓶颈：不动产信托的双重视角
不动产信托的核心价值在于实现 "不动产稳定性" 与 "信托灵活性" 的制度耦合，《试点通知》的落地为这种耦合提供了可能，但试点实践中仍暴露出深层矛盾。
（一）制度适配的核心优势
1. 风险隔离的实质落地：五地均通过不动产登记簿注记 "信托财产" 实现权属公示，从法律层面切断信托财产与委托人、受托人固有资产的关联。如北京首单房产在遭遇债务纠纷时可依法独立存在，上海案例中信托公司破产清算也不影响房产归属受益人，这正是信托财产独立性在不动产领域的首次制度化体现。
2. 资产价值的多维激活：对于不动产而言，信托机制突破了 "持有 - 处置" 的单一循环：天津通过专业运营使闲置商业地产转化为稳定收益的 "金融份额"；上海、广州则通过租金收益权分离，实现房产 "居住功能" 与 "养老保障功能" 的并行，使不动产从静态资产转变为动态服务载体。
3. 目的实现的精准管控：信托的意定性与不动产的长期性高度契合。厦门双委托人信托约定 "子女成年且满足条件后分配房产"，北京特殊需要信托明确 "房产收益专项用于自闭症子女照护"，这种定向安排解决了传统继承中财产用途失控的痛点。
（二）实践推进的现实短板
1. 税收政策的模糊地带：这是五地试点共同面临的核心瓶颈。《试点通知》虽明确非交易性过户性质，但未细化全周期税收规则：北京要求提供契税完税证明却未界定纳税主体，天津通过模式设计减少流转环节但存续期税负仍不明确。实践中，一套价值 300 万元的房产纳入信托可能产生十余万元税费，显著抑制市场需求。
2. 登记流程的区域差异：五地虽均遵循 "双重登记" 原则，但操作标准尚不统一。天津建立全周期闭环流程，厦门设计七大类登记事由，而北京、上海的流程仍依赖个案协调，这种碎片化增加了跨区域业务的合规成本。
3. 专业能力的供给不足：不动产管理的专业性与信托公司的运营能力存在错配。试点中，多数信托公司需引入第三方机构负责房产维护、租金收缴等事务，尚未形成 "受托管理 + 资产运营" 的一体化能力，制约了服务深度。
四、破局之路：不动产信托的未来发展方向
结合《试点通知》精神与五地试点经验，不动产信托的发展需从 "单点突破" 转向 "系统构建"，重点在立法完善、场景延伸、能力升级三个维度实现突破。
（一）立法协同：构建统一的制度基座
1. 顶层规则衔接：加快修订《信托法》与《不动产登记暂行条例》，吸纳试点经验明确不动产信托登记的法律性质与效力。可推广天津 "自贸区先行" 模式，试点 "信托财产登记对抗第三人" 规则，解决权属争议隐患。
2. 税收制度优化：参照 "非交易性过户" 核心原则，出台专项政策：设立阶段免征契税、增值税（视同资产划转）；存续阶段对租金收益实行穿透式征税（由受益人缴纳）；终止阶段若受益人为直系亲属或原委托人，免征个人所得税。这一安排可直接降低 80% 以上的设立成本。
3. 跨部门协同机制：建立不动产登记、税务、信托监管机构的信息共享平台，整合天津闭环流程与厦门 "指南式" 指引的优势，形成全国统一的操作规范，实现 "预登记 — 权属转移 — 税费缴纳" 全流程线上办理。
（二）场景延伸：从细分领域到多元覆盖
1. 民生服务深化：在厦门、北京特需信托基础上，拓展 "不动产 + 长期照护" 模式，参照上海案例设计 "租金收益自动支付养老院费用" 的闭环方案，解决失能老人照护资金难题。
2. 产业赋能升级：全面推广天津存量盘活经验，重点服务工业厂房、物流仓储等企业资产。构建 "信托持股 + 专业运营 + REITs 退出" 全链条模式：通过信托实现资产隔离与集约化管理，引入运营机构提升收益，最终通过资产证券化实现资本化退出。预计这一领域可激活超 5 万亿元存量资产，为制造业立市提供金融支撑。
3. 公益信托创新：借鉴北京首单 "50% 收益捐赠" 设计，落实《试点通知》慈善信托支持政策，建立不动产慈善信托制度。允许捐赠人保留居住权，通过房产出租收益持续支持公益项目，实现慈善目的长期化。
（三）能力升级：信托机构的专业化转型
1. 细分领域深耕：信托公司需形成差异化竞争力：专注企业资产盘活的机构可复制天津 "信托 + 国有运营机构" 模式，组建专业不动产运营团队；聚焦民生领域的机构可搭建养老照护资源网络，实现服务闭环。
2. 数字化工具应用：开发不动产信托管理系统，实现房产估值、租金收缴等功能自动化。引入区块链技术存证信托文件与登记信息，解决权属追溯难题，降低跨区域管理成本。
3. 风险防控体系建设：建立 "源头核查 + 动态监测" 机制：设立前参照天津双重保障模式核查权属瑕疵；存续期实时监控房产状态与运营效益，确保信托目的实现。
结语
从《试点通知》出台填补制度空白，到北京 4 月民生保障破冰，再到天津 9 月企业盘活创新，不动产信托在短短一年间完成了从 "制度设计" 到 "多元实践" 的跨越。这一制度创新的价值远超金融工具本身 —— 对家庭而言，它是养老传承的 "安全锁"；对企业而言，它是存量激活的 "金钥匙"；对社会而言，它是金融服务实体经济与社会治理的 "连接器"。
当前试点中暴露的税收模糊、流程差异等问题，本质上是制度创新突破原有框架后的适应性挑战。随着立法完善、场景延伸与能力升级的推进，不动产信托必将实现从 "试点探索" 到 "规模化发展" 的跨越，让 "房产筑保障、信托传心意、资产促发展" 的愿景走进更多家庭与企业。
来源：新浪财经
