摘要：最近接触了太多卖房的朋友，大家犯的最多的错误是：把买房人当成了自己客户。

最近接触了太多卖房的朋友，大家犯的最多的错误是：把买房人当成了自己客户。

在营销意义上，你真正的客户是中介，而不是买房人。

理解了这点，大家就知道怎么卖房了。

最近二手房市场“笋盘”太多太多了。

这套房子虽然是一楼，也够便宜了，还有很大谈价空间。

12楼的同户型，要890万。

上面这套中海寰宇天下也不贵，而且不是一楼。

这些房子能不能买先不说，至少是同小区性价比最高的之一。

这些房东大降价，我们是怎么知道的呢？

通过中介传播。

应该很少有人通过贝壳网知道的笋盘吧？

没人天天盯着贝壳网，监控哪套大降价。

平台的展示作用已经很低很低，连大降价的房源都传播不出去。

买房并不是逛淘宝，看到满意的房子直接下单。

线上看看平台了解了解价格，真正要实地看房，很多时候都要靠中介推荐。

没人傻到上贝壳网按价格排个序，哪套价格最低看哪套。

楼栋、楼层、户型、装修不同，价格差距很大。

挂牌价也不是房东心理价，也说明不了性价比。

哪些性价比高，还要靠中介解释。

所以只找中介登记挂牌，现在房子很难卖掉，除非你是超级笋盘。

登记挂牌只是登记挂牌，并没有任何营销价值。

如果你还把买房人当客户，你能做也只有登记挂牌。

你手里又没买房人电话，也没展示渠道，完全有心无力。

我们要做的是把中介当成客户，这样才有主动卖房的可能性。

买房人不是你客户，买房人是中介的客户。

贝壳平台的价值不是给你展示房子、给你卖房，而是帮链家获得客户。

链家主推哪些房子，还得靠员工人肉告诉客户。

真正帮你卖房的，还是一个一个的中介。

说句招骂的话：现在房东有一个巨大红利——中介红利。

别老觉得付1%中介费很贵，国外卖房都3%起步。

上海的新房佣金也纷纷2%，郊区5%的很常见，嘉定新城某刚需盘佣金30万。

这里不是让大家提佣金，这样恶性竞争没意思。

是大家意识到二手房中介的客户很廉价。

你给中介发20块钱红包，让他把你房子发到朋友圈，很多中介都乐意。

20块钱在房价面前没任何意义，却能换来几十次曝光。

毕竟随便一个中介微信里都有成百上千个客户。

真是超级划算。

大家知道其他途径流量有多贵吗？

自媒体投流获客现在都两三百以上，某些新房获客成本超过500。

这是获得客户电话，让客户看房成本更高。

某楼盘佣金30万，即使100个人看房卖一套，每个看房也值3000块。

为什么这么贵？

互联网流量很贵，百度之类的都是很多人抢着投流，竞价。

开发商营销费用贵，随便投个大V都10万起步，还带不来几个客户。

你花20块钱中介就帮你发个朋友圈，发个同行群，性价比高到爆。

中介一周给你带10个人看房，你算算又值多少钱？

为什么中介的宣传这么廉价？因为中介的劳动不值钱。

链家员工的平均收入六千，上海也高不到哪去，毛估估八九千。

朋友在周浦开门店，生意不好时很多员工都去开滴滴，生意好了再回来当中介。

别看他们收入低，他们却掌握着海量客户。

房东花几十块钱就能把一个中介客户榨干。

中介都有同行群的，他们如果再给你转发到群里，那曝光效果咔咔上升。

你把方圆5公里中介手里客户都筛选一遍，成本也没多少。

这时房子还卖不掉，再考虑降价或其他动作。

这个事情有个红利期，就是现在。

个别房东给个红包还可以，都给红包，中介就坐地起价了。

总不能所有房源都发朋友圈。

有些房子不用发红包，中介就自动发朋友圈、发群、发私信、门店给展位。

那些房子是中介觉得能快速卖掉的。

不管怎样，在客户这端，中介是真心推荐他认为的好房子。

即使他们的判断并不准。

如果中介都不认为你房子性价比高，不认为能快速卖掉，那就真卖不掉了。

别指望买房人看看贝壳网就看中你房子，平台现在效果越来越差。

链家网展示信息相当有限。

买房人更愿意看自媒体，短视频，上面提供的信息更多，甚至连房东长什么样都看得到。

有些地头蛇门店业绩比链家还好，他们全员做自媒体，获得了大量客户。

即使是链家网客户，也是平台、员工一起掌握，平台只是一个入口，很多信息都是人肉提供。

还是那句话，贝壳网的价值是给链家提供客户，不是帮你卖房。

帮你卖房的，是一个一个活生生的中介。

中介不给推荐，你真的很难卖掉。

联洋挂牌量近500套，每个月成交二三十套，是不是等15个月大家都能卖掉？

别做梦了，每个月成交二三十套不假，每个月还新挂牌四五十套。

如果中介不给你推荐，你可能永远卖不掉。

联洋1000-2000万的三房，目前挂牌超过160套。

哪个中介能带客户看160套房子？

有个客户房子在周庄，是套别墅，买入价500万，不想低于这个价格卖掉，就一直挂着。

同小区其他房子都300多万了，中介纷纷拿500万的当炮灰。

先看套贵的，再看便宜的，容易看得中。

天天带看，地板都踩坏了，但是永远卖不掉。

怎样知道中介有没有推荐你房子？

你就假装要买房，跟中介说一下你预算和需求，让中介带你看一圈房子。

你就知道你房子在他们心中是什么货色了。

怎么样让中介认可你房子？

很多人说没用的，就只能靠降价、降到小区最低。

环二认为七三开，价格、大行情占70%，你的努力占30%。

跟新房一样，地段垃圾、产品垃圾的新房，神仙难救。

几个项目都中规中矩时，营销力还是有作用。

环二在开发商工作时，市场还不错，有些销售接待10个客户就有1个定房。

有些销售接待20个才有1个定房。

销售能力不一样，客户认可度都不一样，能说营销没价值吗？

而且有些房子根本做不了最低价。

高楼层跟人家二楼怎么比？精装修跟群租房怎么比？

甚至有些小区最低价都卖不掉，很多小区半年都没成交，你最低价有什么意义。

你得让中介认可你们小区，认可你们房子。

最简单的，你假装客户跟中介看房了，看中介推荐什么房子，就打造成什么风格。

很多东西改变不了，那就找到自己优势，告诉中介。

别以为中介什么都知道，有些人很懒的。

环线有个房东，养了三个孩子，跟中介讲时特意提到他们小区离学校最近，可能感触够深。

这一点就触动了中介，后面跟客户讲解时，离学校近竟然成了左右客户的重要信息。

客户看房时其实都没想到这点，只是知道那片区域都对口某学校。

中介声情并茂的讲了讲，住这个小区，每天接送孩子都比别人省10分钟。

九年啊，每天都省10分钟，不管刮风下雨都省10分钟。

瞬间就打动了客户，即使房价高20万，客户还是选择了这边。

这些点看起来很简单，实际业务中中介、买房人，有时真的忽视了。

尤其是房东住了十几年，习惯了，以为别人也知道，其实别人可能真不知道。

让中介认可你房子，能做的实在太多了，比如传递你的诚意。

有些房东怕中介知道自己诚意卖，后面不好谈价，故意装作不急卖。

这是非常错误的，至少现在这个市场下非常错误。

中介急需识别诚意卖的房东，对房东心态的了解，是中介业务好坏的重要指标。

链家为什么做得好？很大程度就是因为人多、房东电话打的多、心态把握的好。

能迅速给客户推荐诚意卖的房子。

如果中介知道你诚意卖，他们会很珍惜这个消息，拼命的带客户。

所以一定让中介感受到你的诚意，别怕被压价，价格在你手里，放不放由你。

中介不给推荐，看房人都没有，还谈什么议价策略。

当然也是一个道理，现在有点红利，等房东演技都好了，都表现得很诚意了。

你就难做了。

现在都是个体房东在卖房，还不专业，后面专业卖房的越来越多，你就更难卖。

内卷已经轮到了房东。

这种文章写不完的，落地动作实在太多。

对于很多房东而言，04部分都先不着急，先别急中介认可，先让中介知道你房子、帮你曝光吧。

见过不少房东，就下楼挂个牌，上楼睡觉等客户。

现在不是那个时代了。

你挂牌链家业务员就知道你房子了？

链家网近17万套挂牌，哪个业务员记得住？随便一个商圈内也有上千套，谁记得住。

先让中介知道你要卖房、房子基本情况、你的诚意，顺便帮你发发朋友圈，帮你发发群。

这些都做到了，再想想04部分，怎样让中介喜欢你房子。

不想跟中介沟通、工作太忙没时间操作的、不知道自己房子优势的，也可以找环线咨询师。

帮你搞定卖房的一切。

请记住两句话：

卖房首先得卖给中介。

挂牌只是平台展示，不是真正意义上的卖房。

来源：天真烂漫的儿童