摘要：不单单指金山的核心区域（一般指浦上大道以北，金山大道以南），也包含奥体，淮安板块。
上半年的时候，说过到了下半年，金山楼市将有大量新盘供应。
现在，已经看到了金山（含奥体）板块有多个楼盘入市或者正在做入市前准备。
金山泛指的地段很广，有人觉得仓山区二环路西侧仓山段都可以称之为金山。
不单单指金山的核心区域（一般指浦上大道以北，金山大道以南），也包含奥体，淮安板块。
不过，很多开发商都会说自己是金山核心区，即使已经在金山的犄角旮旯了。
比如在金山大道以北，又或者是浦上大道以南，这些楼盘都说自己是核心地段。
当然，开发商宣传的时候也留有几分谨慎，会用“芯”来替代“心”字。
前言
金山，到底是从哪里到哪里，很多人的观点不一样。
现在，我们先来认识一下金山：
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仓山在福州五城区当中存在感还是比较强的，经过多年的发展，仓山各项配套也逐渐成熟。
到底哪里才算是仓山的核心地段呢？
按照原来的逻辑，可以理解为三叉街到桥南这一段，原先就有较为成熟的商业，教育，医疗等配套，后来又迎来了地铁1号线三叉街站和上藤站。
早期的金山，算是比较偏的地块，在仓山的南北两端，都有很多的原住民。
南面称之为永南里三十六乡，北面叫凤岗里三十六宅。
字面的大致意思是永南里有三十六个村庄，如樟岚村，谢坑村，下洋村等，凤岗里有高宅，刘宅，冯宅，陈宅等。
永南里和凤岗里，在老一辈人的眼里，都属于仓山比较偏僻的地段。
后来，随着金山大桥建成，在大桥的南侧，盖了很多商品房，筑巢引凤之后，金山开始逐渐成熟。
但是，目前为止，金山真正的优质地段还是在浦上大道和金山大道之间。
PART 1
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福州建总地产有限公司于2024年9月29日经过38轮竞价以3.99亿元竞得，楼面价约14163元/㎡，溢价率22.77%。
该地块位于福州市仓山区洪湾南路西侧、东岭路北侧，占地面积：23477平方米（约35.22亩）。
总建筑面积：约44854.76平方米（地上约29654.76平方米，地下约15200平方米）。
容积率：1.2 ，绿化率：30%以上（含30%），建筑限高：50米以下。
这个地块主要的卖点应该不是地段，而是其1.2的容积率，可以打造低密度产品。
在那个时间点，土拍能够有22.77%的溢价，也说明该地块由一定的竞争能力。
不过，从现在的营销角度看，感觉该楼盘吹得有点过分了。
甚至看到说该地块金山“核（芯）”的宣传，如果非要说是金山的话，那就属于金山的边缘地段。
这几年，看到建总，左海等市属国企有一定的进步，所以相信建筑会盖好这个低密度产品。
PART 2
图片为实地拍摄
在售楼部对面就是燕前村，从地段上看相对比较薄弱，到现场看，就知道城市界面不太理想，这里还是属于郊区地段。
周边生活着不少本地人，还能听到外来务工人员的口音，说明这附近居住环境比较复杂。
靠近村落，虽然地段偏僻，但也有好处，因为有基本的生活配套：
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在雍玺湾的对面，燕前村的商业配套基本够用，毕竟离仓山万达太远了，还是在燕前村消费更好，既方便，又实惠。
在燕前村，有日常所需的便利店，在路边还能看到很多地摊，价格公道，童叟无欺，只是卫生状况不太理想。
这里的饭店，感觉有一个BUG，这么热的天，都舍不得开空调，就给我们吹电风扇，我们可是高消费群体啊，人均消费15元。
但有一说一，在农村吃饭，同样的价格，对比市区，老板给的份量会大很多。
当然，以后雍玺湾也会有自己的底商，但从体量上看，还是燕前村更有规模，消费水平也不高。
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至于轨道交通，有人说临近地铁5号线东岭站，实际上与这个站点的直线距离在1.1公里左右，步行距离大约在1.3公里。
这种距离，基本享受不到轨道交通的便利，而且地铁5号线也没有通往市中心。
从自驾出行看，从东岭路到三环比较方便，能快速到达城市多个核心地段。
至于教育配套，划片的是仓山区实验小学流花溪分校，中规中矩的类型，毕竟在这种地段，应该不会对教育有过高的要求。
PART 3
图片为实地拍摄
看到有中介说，建总雍玺湾是23套金山法式别墅，这就有点抽象了，不是有天有地的产品都能叫别墅。
首先，从地段上说，这里更接近奥体，至于是否是别墅，从官方的宣传中也只敢说自己是独院产品，根本没提“别墅”二字。
2019年的时候，住建部发文要求暂停别墅项目建设审批，2023年9月，“限墅令”迎来松绑，在2024年进一步释放松绑信号，在2025年，自然资源部重申“严禁向别墅类项目供地”。
所以，这个楼盘在正式宣传中，都没有提自己是别墅产品，但有天有地的建筑，至少可以叫院落产品吧。
其实，一共就23套房源，只要价格合理，就不愁卖，不过购房者要注意几个细节。
首先，总价比较高，有业内人士预计在1000-2000万左右的总价，对于郊区的院落，有一个矛盾的地方，使用面积大，就意味着装修费用很高。
想要住的舒服，可能一千万买个院落，还要再花一千万装修，能承受得起，居住体验感当然很好，虽然离市中心比较远，但能出得起这个价位的，雇佣司机也很正常。
当然，这种院落的居住成本也很高，正常情况下还要再请一个保姆，负责一些日常维护。
还有一点，就是买了这种产品，就不要和闺蜜说住的是双拼别墅，免得有人眼红后故意找茬。
一句话总结，这种产品，对于不缺钱的群体来说，不嫌弃是郊区地段，可以考虑，本身总量就不多。
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在这个地段，盖面积段稍微大一点的洋房和小高层产品，未来会不会有市场呢？
雍玺湾的洋房128平米和148平米各22套，小高层128平米和148平米各52套。
理论上说，买洋房和小高层的群体，一般依赖于公共交通和自驾，雇佣司机的可能性不大。
如果从现在的交通状况上看，应该是自驾群体为主，上三环的话，能快速到达市中心或者其他核心板块。
但是，对于普通购房群体来说，配套是硬伤，能住独院的人，他们可以靠钱来解决问题，但是普通群体，追求的是经济实惠。
严格说，这里既不是金山核心区，也不是奥体核心区，是两个板块交界的地段，没有太多高端的配套，主要还是看社区底商，还有燕前村的配套。
如果长期自驾的群体，住在这里，体验感不错，但是有老人小孩的家庭，可能要慎重考虑。
PART 4
图片为实地拍摄
这张照片是在仓山实验小学流花溪校区里拍下的，左上角在建的项目就是建总雍玺湾，也可以这么理解，雍玺湾和这个小学只有一墙之隔。
现在的学校，一般7点多就开始响铃了，住过学校附近的人都知道，声音很大，传播途径较远。
对于现在很多90后，00后来说，可能7点多还在梦乡，就会传来学校的铃声，这对于晚睡党来说算是主要的不利因素。
东面的飞凤山，到底有没有不利因素呢？有人说以前是刑场，这应该是谣言，我们在网络上查过，也问过长者，他们都说没有这回事。
那飞凤山有没有墓地呢？以前是有，但是在后期陆续搬走，我们现在去飞凤山的时候，暂时没看到明显的墓地。
图片为实地拍摄
在燕前村里面，有三圣王庙，这个建筑就位于建总雍玺湾的东侧，低楼层大概率是看不到这个庙宇。
这个庙宇与雍玺湾的直线距离大约4百多米，小高层建成后能不能看到，现在不能妄下定论，对于这个楼盘有兴趣的，最好实地去看一下。
PART 5
图片为实地拍摄
关于院落产品，有情怀，不介意地段的群体是可以考虑，总价在1000-2000万，但总共就23套，讨论的意义不大。
关于价格方面，讨论度应该在高层和洋房产品上。
如果对比橡树湾高层的话，这个二手次新房已经有1.5万左右的成交价了，但是高层产品对比小高层和洋房不太公平。
如果就近对比洋房产品的话（比如橡树公馆），可能比较接近。
橡树公馆的挂牌价大约在2.2万左右，根据现在的市场行情，如果有诚意要买的话，可能还能小刀一下。
为什么拿橡树公馆做参考呢？因为这确实是一个低密度洋房，物业管理较为到位，园林绿化也不错，西面楼栋还拥有一线江景资源。
这是可以就近参考的二手次新房，那建总雍玺湾的优点则是新规下的住宅，得房率会更高，但是洋房和小高层的组合是不如橡树公馆的洋房。
对于未来的售价，不敢随意猜测，毕竟房企有最后的定价权。
结语
对于小高层和洋房产品来说，未来的居住体验感可能还是不错的。
低密度的社区，西侧就是流花溪公园，适合休闲娱乐，锻炼，垂钓等。
但这个地段是硬伤，周边没有地铁线路，对于依赖轨道交通出行的群体不太友好。
这里顺便说一下，所有在吹未来地铁规划的，请不要轻易相信。
2014年，买保利香槟国际的小姐姐看到有规划地铁3号线，大胆买入，如今已经变成老阿姨了，还没看到3号线的影子。
对于非地缘客户的购房群体来说，主要还是衡量价格。
这里可以对比两个片区：
三远片区，有地铁，有商业，有不错的学校，还有公园。
白湖亭片区，有地铁，有麦顶分校（还未投入使用），有商业，还处于二环内。
现在三远片区的新房2万左右的单价就能拿下纯商盘，至于安商房，1.5万左右也有的选。
白湖亭片区主要是纯商楼盘，早期新投映南台2万出头也有房源，目前余房还主要在北源云筑和左海望悦上（折合毛坯算，大概2万4）。
总之，现在处于买方市场，多看几个楼盘，类似的楼盘，可以进行多维度的对比；
如果不介意地段，常年开车出行，在合理的价格上可以考虑。
当然，如果高于你们的心理预期，那就可以到其他售楼部去了。
来源：福州聊房君