摘要：一是，大部分房企要为明年持续“出货”而充实“粮仓”；另外，基于当前房地产市场呈现出的核心城市、核心地段热度延续与整体理性谨慎并存的复杂局面，房企要找到高价值区域、真正的市场需求所在，就要做足“土地严选”的功课。

随着2025年最后一个法定节假日收官，房企投拓拿地也已进入全年攻坚的关键阶段。

一是，大部分房企要为明年持续“出货”而充实“粮仓”；另外，基于当前房地产市场呈现出的核心城市、核心地段热度延续与整体理性谨慎并存的复杂局面，房企要找到高价值区域、真正的市场需求所在，就要做足“土地严选”的功课。

在这样的市场背景下，于有拿地计划的房企来说，我们认为，成都青羊区近期计划上市的11宗土地（含8宗住宅类用地），兼顾“城市地段价值+差异化市场机会”，无疑值得重点研判。

从游玩到安居，就城市的吸附力来看，作为成都千年城市底蕴与贵气的“代言人”，青羊区的含金量无疑还在上升。

一方面，最新出炉的文旅消费数据显示，青羊区成为游客游玩成都的首选地——在刚刚过去的国庆中秋假期，青羊区人气爆棚、消费火力全开，共接待游客316.12万人次，同比增长7.15%，实现旅游综合收入42.85亿元，同比增长8.59%。

△国际非遗博览园成为市民游客假期选择的新“爆款”，图源@锦绣青羊

另一方面，据寻圭云图数据，今年以来青羊区的房地产市场呈现出显著的“供不应求”态势，个别项目强势引领市场，吸纳了全城的核心购买力。

截至国庆假期收官（10月8日），青羊区今年新增商品住宅供应仅1858套，成交却达3122套，销供比约1.68、居成都一二圈层之首。其中，位于非遗片区的马厂坝TOD 青雲壹号，单项目认购成交量达980套，销售套数居全城TOP1。

而支撑起青羊区超强辐射的安居引力、筑牢房产价值基石的，不止区域所蕴藏的千年蜀都文化魅力，还有在发展过程中看得见的日新月异的城市面貌。

自古时起，青羊便是成都的政治文化中心，自商品房时代以来，青羊源城内的浣花溪、金沙等板块，相继成为成都高品质居住区的承载地。

再来看如今购房者在青羊的置业选择，青羊新城俨然已是“新贵”。根据今年青羊区新建商品住宅认购成交的分布，2927套都位于青羊新城，占据青羊全区总成交量的94%。从成交价来看，青羊新城全域新房住宅成交套均总价约376万元，其中供应主力外光华及外金沙片区的套均总价更是高达494万元。（统计时间截至2025.10.08，数据源于寻圭云图）

从三环内到三环外，从老牌富人区到新贵改善高地，为何购房者愿意在此砸下高额的真金白银？追溯区域发展历程，我们认为从厚实的资源底盘到不断丰盈的产城融合场景，青羊新城如今已盛上三大“硬菜”，让投资企业及置业者都被这片土地所吸引。

第一，国之重器引爆“青羊造”，“人才高地”提供更强需求支撑。

当歼-20A、歼-20S等国之重器在阅兵式上惊艳亮相时，位于青羊新城的青羊经开区也再次成为焦点。经过几十年的产业积淀，这里已打下了成都航空航天产业的“半壁江山”。

△青羊新城实景，图源@锦绣青羊

从132厂、611所，到航空国创中心、611·青羊飞行器设计创新协同中心投用，四川省无人机产业创新中心、中发天信项目等标志性项目落地，青羊经开区已集聚航空航天企业超260家。官方数据披露，2024年，青羊经开区新增规上企业231家、高新技术企业143家、“专精特新”企业47家，实现营业收入1691.8亿元，其中航空产业营收达748亿元，占成都的二分之一、全省的三分之一。产业发展的同时，不断引入的高层次人才及航空技术人才，让青羊新城成为了“人才高地”。

毫无疑问，“西贵”的属性，让青羊成为大量成都土著尤其是城西购房者的置业首选，而青羊新城的产业发展，让这里的购房需求又远不止地缘改善。

第二，名校资源全覆盖，小初高全段位制霸，再无教育之忧。

成都实验小学、泡桐树小学、石室联合中学、树德实验中学等优质教育资源的聚集，早已铸就了青羊区在成都“教育强区”的地位。

青羊领跑全城的教育资源，近年来不仅陆续在青羊新城落地了分校，且是与本部一脉相承的“亲儿子”。从老城到青羊新城，“买青羊就是买教育”已深入人心。

随着今年成都石室联合弘文学校和树德实验高级中学两所新高中的高位落地，区域更是实现了小初高的全段位制霸——从中考场上的招生情况来看，石室联合弘文学校首届高中录取平均分高达627分，树德实验高级中学首届高中录取平均分达626分。

与此同时，仅面向青羊区内初中学校的指标到校名额也大幅提升。2022年以前，青羊区只有3所重点高中。继石室成飞中学、树德协进后，今年，成都石室联合弘文学校和树德实验高级中学两所中学齐开，青羊区区属高中已增加至7所，青羊指标到校总数达到1788人，位居成都TOP2！青羊区的指标到校名额，已实现了质与量的双重提升。

△青羊新城部分教育资源分布

可以说，义务教育阶段的名校资源全域覆盖，加上高中的强势发力，青羊新城已经让购房者完全没有了“教育”方面的后顾之忧。

第三，“软”配套“快”生长，呈现“烟火成都、人文青羊”新体验。

如果说杜甫草堂、金沙遗址、宽窄巷子等核心历史文化地标，铸就了“人文青羊”的深厚底蕴，那么在青羊新城，不断上新的生活消费场景，则形成了烟火成都里公园城市魅力的新名片。

比如，在双节假期间人气爆棚的成都非遗博览园，本就是成都重要的文化地标，而继去年底以来，在成都传媒集团的运营下，逐渐成为了文艺潮流聚集地。目前，这里已落地了繁星大片场微短剧基地、ATP国际网球中心、小黄鸭无动力乐园、松宿里青年社区等重点项目，新加坡飞凡公司、新加坡绿柳创意等国内外头部企业已相继签约，涵盖演出、展陈、电竞、虚拟现实、餐饮、亲子等多元业态。单在今年的8-9月，就有One Love Festival音乐节、2025草莓音乐节、仙人掌音乐节、汽水音乐节和微博奇遇记等大型音乐盛事轮番登场。

△成都非遗博览园微博奇遇记现场，图源@锦绣青羊

不止存量的文化园区焕新为传统与现代交融的“活力磁场”，全新生长的生态空间，也再度拉升了工作和生活在青羊新城的幸福指数。

比如，已经建成开放的蔡桥公园，位于航空国创中心产业园的核心位置，以流光竹影、竹梦云廊、竹语云桥、竹林论道、水上汀步、悦动竹境、竹道迎宾等景观布局，形成了绿意盎然的公共空间，进而串联起青羊新城“产城融合”的美好图景。据悉，蔡桥公园接下来还将营造摆摊市集、创意文化活动、户外办公预约服务、设计体验工坊、全息投影艺术灯光秀场等，进而提供更加多元复合的生活场景。

△蔡桥公园实景，图源@锦绣青羊

除了公园消费场景，大体量的商业配套，让青羊新城的烟火气更加浓厚。已经开业的鹏瑞利广场、青羊万达广场、中铁西城新天地等大型商业综合体，超50万方的商业体量，已铺设了区域的烟火底色。

而最新落地马厂坝TOD的龙湖天街购物中心，体量达15万方；从区域规划图来看，片区还有多宗大幅商业用地呈点状分布，尤其是地铁蔡桥站南侧规划的超百亩商业用地，预计将引入知名商业品牌。未来这些商业用地建成投入运营，预计将为该片区带来更加丰富的高端商业消费场景，区域未来的商业能级还有着巨大的想象空间。

总而言之，青羊新城完美承袭了青羊所蕴藏的千年文化底蕴，亦创新式地营造出了更符合新时代里演绎美好城市生活的产城融合生活场景。这样的城市地段价值，难怪会吸引华润置地、中国铁建、建发、绿城、越秀、中海、中旅、国贸、鸿山等一众实力房企纷纷抢驻，以及众多改善置业者安居于此。

聚焦于青羊区的房地产市场，除了住宅呈现“供不应求”态势外，土地的供应同样“稀缺”。据寻圭云图数据，截至10月10日，2025年成都“5+2”区域共出让成交了34宗住宅类用地，合计约1001亩。其中，青羊区仅出让了2宗宅地，合计约22.5亩，不仅是今年五城区土地出让宗数最少的区域，更是“5+2”区域内土地出让面积最少的区域。

青羊区今年已出让的2宗宅地分别位于市中心和青羊新城，且体量“迷你”，而接下来即将供应的11宗土地则均位于“新贵”青羊新城，分布在成飞、中坝、蔡桥及百仁四大重点片区。

区域城市价值持续提升、需求支撑足、市场存量逐渐走低，正是青羊新城的“安全底牌”，也正是拟供应土地的市场机会。对于房企来说，显然值得重点关注。

从区域超2000亩土地调规、成都市石室联合成飞学校更名，再到现今计划供地，黄田坝成飞片区今年可谓新动作不断。该片区计划有1宗占地约32亩的土地将“上桌”，地处成都市成飞中学高中部北侧。

作为青羊航空新城产业发展的核心承载地，这里的航空技术人才本就是高度聚集。为留住尖端人才、产业从业者，该片区则持续致力于打造高品质居住空间与生活场景。

该片区可通过日月大道、培风路等城市主干道通达全城，且拥有9号线与4号线交汇的成都西站，地铁9号线与27号线二期（规划）换乘的黄田坝站，以及有轨电车蓉2号线联工站等轨道交通站点。32亩宅地距离成都西站、黄田坝地铁站均在1公里范围内，步行可达。

同时，32亩地块周边聚集了成都实验小学明道分校、成都市石室联中132学校、成都市青羊实验中学光华校区等全龄教育资源，以及成飞公园、万花公园、成飞医院等生态医疗配套。青羊万达广场、西环壹方里、鹏瑞利青羊广场等商业体也在2公里内。

该片区已有华润置地、龙湖、新力等房企打造了品质住房，上一次宅地出让则还要追溯至2022年，即华润置地锦官云玺项目地块。彼时地块成交楼面价15200元/㎡，项目于2022年底入市后很快便清盘。即将入市的32亩宅地，好似久旱逢甘露，无疑将填补区域市场空白。

中坝片区可以说是外光华的首熟区，不仅与三环内的青羊源城联系紧密，且处于青羊新城的几何中心。该片区拥有强悍的资源价值底盘，超高浓度的生活配套，生活圈子可以说是“熟透了”。该片区即将有2宗宅地入市，占地面积分别约69亩、20亩。

从具体位置来看，两宗宅地位于日月大道北侧，且北侧与地铁4号线、9号线的换乘站点成都西站距离约800米，出行非常便捷。

两宗地北侧紧邻在建的东城根街小学武青校区（暂命名），成都实验小学蕴雅校区、成都市青羊实验中学光华校区均在1公里内，步行可达，2公里还聚集了成都树德中学光华校区、成都市成飞中学等优质学校，纵享青羊区的“王牌”资源。

宗地西侧一街之隔，坐落着青羊万达广场，西南侧一街之隔是西环壹方里，1.5公里范围内还有青羊新城的代表商圈——成都鹏瑞利青羊广场、西环广场、成都西城新天地等商业配套环伺……“家门口”的消费场景，烟火气十足。此外，周边还聚集了万花公园、清水河公园、成都市妇女儿童中心医院、成都第一骨科医院等生活配套，“烟火成都，人文青羊”在这里已经具象化。

2023年至今，在宗地两公里范围内共出让了4宗住宅用地，除“双限地”外，有两宗土地的成交楼面地价均超2万元/m²。目前，4宗土地所呈现的项目中建壹品金沙公馆已经清盘，华润置地青羊润府处于尾盘阶段。主力在售项目鸿山翡翠青邸和越秀阅今沙，占地分别约10亩、25亩，今年的成交套均总价在450-500万元。

而即将入市的2宗土地为连襟地块，容积率均为2.0。两宗土地形状趋于方正，约69亩、20亩的体量加持，可以更好地规划设计，若联合开发将更具规模优势。

位于光华大道南北两侧的蔡桥片区，在高端场域里可谓一个全能型选手。

首先是千亿产业集群成势，未来上限高。从青羊总部经济基地到航空国创中心产业园，这里既是青羊区政务中心所在地，也是青羊城市发展的重要增量区域。

再就是高能的城市核心配套聚集，确定性十足。从地铁4/9/13号线等立体交通，到泡桐树小学桐欣校区、草堂小学子美校区、成都树德中学光华校区、成都石室联中弘文校区、成都树德实验中学弘毅分校等名校资源，再到鹏瑞利青羊广场、成都市妇女儿童中心医院、蔡桥公园、环城生态带、国际非遗博览园……高质量配套均已呈现。

市场表现来看，这里已成为城西逐鹿全城高端场的领航区。根据寻圭云图数据，近两年该片区共成交5宗住宅用地，全部为高溢价成交，其中3宗成交楼面价超过20000元/㎡。随着华润置地、建发、中国铁建、中海、中旅等头部房企集中入驻，该片区住宅品质不断升级，目前主力在售项目销售单价基本都在35000元/㎡左右，套均总价也在500-600万元，部分项目房源则突破了800万元门槛。

接下来，该片区预计有7宗、合计约466亩土地入市，包括4宗住宅用地和3宗商服用地。其中，位于光华大道以北的113亩地块，是主城罕见的超百亩的纯宅地，且地块容积率仅1.6，结合紧邻规划中的蔡桥片区绿地公园及蔡桥体育公园，或将锁定城西下一个低密墅居大盘。而位于光华大道以南的3宗商服用地，都紧邻地铁站点，未来建成投用后将进一步提升青羊新城的消费能级。

位于西三环的金沙百仁片区，从2009年启动土地整理至今，已经完成了蝶变升级。

首先，该片区生态优势突出，承担着西贵之地的“宜居”功能。这里是成都环城生态带7大绿楔之一，同时坐拥规划约1700亩的百仁公园，也是城西通风廊道的排头。百仁公园与苏坡公园、磨底河公园、黄忠公园、金沙滨河公园、金沙遗址公园等相呼应，构建起超过2400亩的城市公园群落，进一步推动百仁片区从“有园可逛”向“与园相融”进阶。

其次，该片区“三名校”构筑的全龄优质教育格局加速成型。成都市第六幼儿园百仁园区，以及本部直属的正牌分校成都市实验小学尚雅校区、成都市泡桐树中学百仁分校均已投用。

此外，在交通配套方面，去年年底地铁27号线已开通运营，加上多条道路整改正全面推进，区域内外联通能力已有了质的飞跃。