摘要：合同是市场经济活动的核心准则，任何无视合同约定、用极端手段逼迫对方让步的行为，不仅会破坏商业信任，更需承担明确的法律责任。2025 年 9 月 29 日，山东省临沂市郯城县一家社区超市遭遇的 “沙石封门” 事件，让租赁合同纠纷中的法律边界再次成为焦点 —— 房

合同是市场经济活动的核心准则，任何无视合同约定、用极端手段逼迫对方让步的行为，不仅会破坏商业信任，更需承担明确的法律责任。2025 年 9 月 29 日，山东省临沂市郯城县一家社区超市遭遇的 “沙石封门” 事件，让租赁合同纠纷中的法律边界再次成为焦点 —— 房东为迫使租户接受年租金从 17 万飙升至 45 万的要求，用堆积沙石阻断经营，这场看似 “租金协商” 的闹剧，实则是对法律条款的公然违背，也为所有租户敲响了维权警钟。

清晨的经营僵局：沙石堆成的 “拦路虎”

9 月 29 日清晨 6 点半，郯城县的街道还带着秋日的微凉，一家挂着 “便民超市” 招牌的临街门店前，却已聚集了几位神色困惑的顾客。他们提着空购物袋，站在超市门口停下脚步：原本宽敞的门店入口处，两座半人高的沙石堆赫然矗立，浅褐色的河沙里混杂着指甲盖大小的灰白色石子，将 3 米宽的门口堵得只剩一道不足 50 厘米的窄缝，成年人必须侧着身子、双手扶着门框才能勉强通过，稍不注意就会蹭到身上的沙石。​

穿着深蓝色工装的超市员工王师傅，正握着铁锹试图清理门口的沙石。铁锹尖插进沙堆时发出 “咯吱” 的摩擦声，一锹下去只能铲起小半锹紧实的沙石，扬起的细沙在晨风中飘到他的工装上，留下一片片浅黄的印记。“我们凌晨 5 点多来开门就看到了，几个人清了快两个小时，才清出这么点能过人的缝。” 王师傅直起腰，用袖口擦了擦额头的汗，看着陆续赶来又无奈离开的老顾客，语气里满是焦急 —— 超市早上的客源多是周边小区的老人，现在连门都难进，生意根本没法做。​

超市老板吴女士站在玻璃门内，手里握着手机，屏幕上循环播放着一段视频。这段视频是 9 月 28 日傍晚 7 点多拍的：两辆银灰色的小型货车停在超市门口，三个穿着迷彩服的工人从车上搬下装满沙石的编织袋，一袋袋倒在入口处，而站在货车旁、时不时挥手指挥的，正是超市的房东刘某某。“当时我们还在营业，有位阿姨正在收银台付账，我看到他们卸沙石就跑出去拦，他却指着我说‘这房子是我的，我想怎么弄就怎么弄’。” 吴女士的声音带着一丝颤抖，她转头指向店内的生鲜货架，货架上的油麦菜已经开始发蔫，原本早上 8 点就该送达的鲜牛奶，因为沙石堵路，供应商的货车只能停在街对面，员工们正提着纸箱往返搬运，牛奶盒上的冷凝水顺着手指往下滴。​

直到当天上午 11 点，吴女士拨打 110 报警后，当地派出所民警赶到现场，联系房东刘某某沟通了近一个小时，对方才不情愿地安排人来清理部分沙石。但截至傍晚超市关店，门口仍残留着约 10 厘米厚的沙层，顾客进门时都得踮着脚小心翼翼地走，当天超市的营业额比平时减少了近七成，生鲜区有近三分之一的蔬菜因为无人购买只能丢弃。​

13 年合同与 “近 3 倍涨租” 的矛盾根源​

这场堵门风波的核心，藏在一份 2023 年底签订的租赁合同里。当时，吴女士看中了这套临街商铺的位置 —— 紧邻三个大型社区，周边没有同类大型超市，经过近一个月的协商，她与房东刘某某签订了为期 13 年的租赁协议。协议条款清晰载明：初始年租金为 17 万元，每年租金上浮比例不得超过 5%，且租户需提前 30 天支付下一年度租金。​

为了将这套原本空置的商铺改造成超市，吴女士前后投入了 42 万元：拆除原有墙体花了 3 万，铺设防滑地砖和墙面装修花了 8 万，定制货架、采购冷藏柜和收银系统花了 22 万，剩下的 7 万用于首次进货。2024 年春节后超市正式开业，凭借亲民的价格和齐全的商品（从生鲜蔬菜到日用百货共 2000 多个品类），很快积累了稳定客源，周末高峰时收银台前排起的队伍能延伸到门口，日均营业额稳定在 1.2 万元左右。“我本来计划今年冬天在超市西侧加一个零食专区，连货架的尺寸都跟厂家定好了。” 吴女士翻出手机里的聊天记录，截图上是她与货架厂家讨论尺寸的对话，红色标注的 “12 月到货” 字样格外显眼。​

矛盾的爆发始于 2025 年 8 月 15 日下午。当天 3 点多，房东刘某某突然走进超市，找到正在整理零食货架的吴女士，直接提出涨租要求：“现在周边商铺的租金都涨了，你这超市生意这么好，年租金得涨到 45 万，要么下个月就按这个数交，要么就搬出去。”​

这个数字让吴女士当场愣住 —— 按照合同约定，2025 年的租金应在 17 万元基础上上浮 5%，计算下来是 17.85 万元，而 45 万元的报价，比约定金额高出 27.15 万元，涨幅超过 160%。她立刻从收银台抽屉里拿出合同原件，翻到租金条款那一页指给刘某某看，对方却只扫了一眼，摆摆手说：“那合同是两年前签的，现在周边租金都翻了倍，这合同不算数了。”​

接下来的 15 天里，吴女士主动联系刘某某协商了三次：第一次提出在 17.85 万元基础上再增加 1 万元，年租金按 18.85 万元支付；第二次表示可以一次性预付 3 年租金，希望能维持原涨幅；第三次甚至提出愿意承担刘某某名下另一套房产的物业费，只为保住超市的经营权。但这三次协商都被刘某某拒绝，他在最后一次电话里明确说：“要么按 45 万交租，要么 10 天内搬走，没有别的商量余地。” 吴女士保存的通话录音里，还能清晰听到这句带着强硬语气的话。​

协商无果后，刘某某一纸诉状将吴女士告到郯城县人民法院，主张 “原租赁合同约定的租金过低，显失公平”，要求解除租赁协议。法院受理案件后，对合同条款、签订过程、周边商铺租金行情进行了全面调查，最终认定合同是双方自愿签订，条款清晰且未违反法律规定，于 9 月 12 日驳回了刘某某的诉讼请求。让人没想到的是，收到判决书的第三天，刘某某就向法院申请撤诉，转而用堆积沙石堵门的方式，继续向吴女士施压。​

律师解读：房东的行为既违约又违法​

针对此次事件中房东刘某某的一系列行为，头条号法律创作者 “梅姐说法” 结合具体法律条文，给出了清晰的解读，明确指出刘某某的行为已同时构成违约与行政违法，需承担双重法律责任。​

从合同履行角度看，刘某某的涨租要求毫无法律依据。《中华人民共和国民法典》第五百零九条 明确规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 吴女士与刘某某签订的 13 年租赁合同，是双方在平等协商基础上达成的一致意见，其中 “年租金上浮不超过 5%” 的条款，是合同的核心内容之一，对双方都具有法律约束力。刘某某在合同履行不到两年时，单方面要求将年租金从 17.85 万元提升至 45 万元，明显违反了 “全面履行合同义务” 的规定，也违背了基本的诚信原则。​

违约行为必然伴随明确的责任承担。根据 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 这意味着，刘某某不仅无权强制吴女士接受涨租要求，还需对自己的违约行为负责 —— 包括继续履行原租赁合同，以及赔偿因沙石堵门给超市造成的全部经济损失，比如营业额下降、生鲜损耗、供应商延迟送货产生的违约金等。​

更严重的是，用沙石堵门的行为已触犯行政法律。《中华人民共和国治安管理处罚法》第二十三条 规定：“有下列行为之一的，处警告或者二百元以下罚款；情节较重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款：（二）扰乱车站、港口、码头、机场、商场、公园、展览馆或者其他公共场所秩序的。” 超市作为面向社会公众开放的经营场所，属于法定的 “公共场所”，刘某某故意堆积沙石阻碍顾客进入，不仅扰乱了超市的正常经营秩序，还侵害了吴女士的合法经营权，完全符合该条款规定的违法情形，可由公安机关依法对其进行处罚。​

“梅姐说法” 在解读中特别强调，刘某某此前起诉又撤诉的行为，不会改变其违约与违法的事实。“向法院提起诉讼是公民的合法权利，但不能将诉讼作为逼迫对方让步的工具。诉讼请求被驳回后，转而用沙石堵门这种违法手段施压，只会让自己的法律责任更加明确，后续还可能面临租户的民事索赔。”​

租户的维权路径：法律给出明确方向​

面对刘某某的违约与违法行径，吴女士并非只能被动承受，“梅姐说法” 结合法律规定，梳理出了几条清晰的维权路径，这些路径同样适用于类似的租赁合同纠纷。​

最直接的即时维权方式是向公安机关报案。刘某某堆积沙石堵门属于正在发生的侵权行为，根据 《中华人民共和国民法典》第一千一百六十七条：“侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。” 吴女士在 9 月 29 日清晨发现堵门后，第一时间拨打 110 报警，警方介入后促使刘某某清理了部分沙石，正是 “排除妨碍” 责任的初步实现。如果后续刘某某再次实施堵门、断水、断电等干扰经营的行为，吴女士可继续报警，公安机关可依据《治安管理处罚法》第二十三条，对刘某某处以警告、罚款甚至拘留的处罚。​

从民事维权角度，吴女士可收集完整证据向法院提起民事诉讼。所需证据包括：租赁合同原件及复印件（需重点标注租金条款）、历年租金支付凭证（银行转账记录、刘某某出具的收据）、与刘某某的沟通记录（通话录音、微信 / 短信聊天截图，需包含涨租要求与拒绝协商的内容）、沙石堵门的现场证据（照片、视频，需标注拍摄时间与地点）、超市经营损失的证明（堵门前后的日营业额报表、生鲜损耗的采购单据与废弃记录、供应商出具的延迟送货违约金证明）。凭借这些证据，吴女士可向法院提出两项核心诉求：一是要求刘某某继续履行原租赁合同，不得单方面变更租金标准；二是要求刘某某赔偿因沙石堵门造成的全部经济损失，具体金额可根据实际经营数据计算。​

在提起诉讼前，吴女士还可采取更灵活的维权措施。她可向郯城县住房和城乡建设局（负责房地产租赁管理的行政部门）投诉，提交相关证据材料，请求行政部门介入调解，借助第三方力量促使刘某某纠正违约行为。同时，可向刘某某发送书面《催告函》，在函件中明确告知其行为的违法性（引用相关法律条款）、应承担的法律责任，以及具体要求（如 3 日内清理全部沙石、赔偿经营损失），并通过邮政 EMS 寄送，保留快递签收记录 —— 这份《催告函》不仅能向刘某某施压，还可作为后续诉讼的重要证据，证明吴女士曾主动要求其纠正违法行为。​

若租赁合同中约定了仲裁条款（如 “因本合同产生的争议，提交临沂仲裁委员会仲裁解决”），吴女士还可选择向仲裁机构申请仲裁。仲裁裁决具有终局性，一旦作出即发生法律效力，且审理周期通常比法院诉讼更短（一般 2-4 个月），能帮助吴女士更快维护自身权益。即便没有仲裁条款，通过法院诉讼获得胜诉判决后，若刘某某拒不履行赔偿义务，吴女士可向法院申请强制执行，由法院依法查封、扣押刘某某的财产（如房产、银行存款），用于抵扣赔偿金额。​

9 月 30 日下午 4 点，郯城县的阳光透过玻璃门照进超市，落在 “营业中” 的红色灯箱上，泛起温暖的光晕。吴女士坐在收银台后，面前摊着一叠文件：合同原件用红笔标注了关键条款，照片打印件按时间顺序整理成册，营业额报表上用荧光笔标出了堵门当天的低谷数据。几位常来的老顾客提着购物篮走进来，熟稔地跟她打招呼：“吴老板，今天门口能正常走了，以后还来你这买东西。” 货架旁，员工们正将新到的新鲜蔬菜摆上生鲜区，绿油油的生菜叶上还沾着水珠，与前一天沙石堵门的冷清场景，形成了鲜明的对比。​

来源：章丘融媒一点号