摘要：全球资本正在悄然转向。当美联储降息的消息传来，市场沸腾的远不止黄金和美股——有一片土地上的资产，正以惊人的速度吸引着亚洲买家的目光。三年88亿澳元，7000多套住宅，这不是虚构的炒房神话，而是澳洲房地产市场正在发生的现实。利率下调、需求激增、供应短缺，三重动力
全球资本正在悄然转向。当美联储降息的消息传来，市场沸腾的远不止黄金和美股——有一片土地上的资产，正以惊人的速度吸引着亚洲买家的目光。三年88亿澳元，7000多套住宅，这不是虚构的炒房神话，而是澳洲房地产市场正在发生的现实。利率下调、需求激增、供应短缺，三重动力推动房价冲破历史极值。如果你还在纠结“买房还是买股”，或许该重新审视：资产配置的全球棋局，早已悄悄布下了新子。
2024年9月，美联储宣布降息25个基点，随后澳洲联储（RBA）紧随其后，将基准利率从年初的4.35%下调至3.6%。这是澳洲年内的第三次降息，累计幅度达75个基点。市场普遍预测，年内还有两次降息，利率最终可能降至3.1%左右。
降息于房地产市场而言，从来不是简单的政策调整，而是资本流向的“发令枪”。低利率意味着贷款成本降低、融资门槛下降，投资者更愿意将资金投入不动产这类具备保值属性的资产。历史数据表明，澳洲房价与利率周期呈现高度负相关：2020年至2021年低利率期间，悉尼房价上涨25万澳元，涨幅高达25%以上。
但本轮降息的不同之处在于，它发生在一个全球资本高度流动的背景下。美联储降息推动美元流动性释放，而澳洲作为资源型经济体、教育资源丰富、移民政策稳定，成为国际资本尤其是亚洲资金的“避风港”。根据澳洲财政部外资投资审查报告，2022-2024年间，仅中国大陆买家就购入7312套住宅，总价值88亿澳元，平均单套价格达120万澳元。
换句话说，降息只是“导火索”，真正点燃市场的是全球资本对稳健资产的渴望。
Domain最新房价报告显示，悉尼独立屋中位价已达172.24万澳元，墨尔本、布里斯班分别徘徊在106万和95.5万澳元左右。更值得关注的是，澳洲房价与平均年薪之比已升至14:1，创下历史新高。对比100年前的3倍、1975年的4.5倍、2000年的6.5倍，这一数字几乎呈指数级跃升。
高房价并未抑制需求，反而加剧了“抢房”现象。以悉尼西南部的Jamisontown为例，房屋挂牌至成交平均仅需12天；南彭里斯地区房价一年内上涨11%。类似情况在昆州尤为明显——黄金海岸、阳光海岸等沿海城区，十年前中位价低于50万澳元的住宅，如今普遍突破100万澳元，部分区域甚至翻了三倍。
这种现象背后的逻辑是什么？
第一，供给瓶颈难以突破。澳洲多地特别是沿海和首府城市周边，土地资源开发受限，新建住宅速度远跟不上需求。市场分析师Eleanor Creagh指出，“供应受限导致需求远超可售住房数量”。
第二，人口结构持续优化。澳洲常年稳居全球最受欢迎移民目的地前列，尤其是来自亚洲的中高收入家庭，倾向于在悉尼、墨尔本等城市置业安家。同时，疫情期间兴起的“生活方式迁移”趋势仍在延续，更多人选择迁往气候宜人、环境舒适的沿海城区。
第三，租金收益率居高不下。以汤斯维尔为例，该地区租金收益率常年维持在5%以上，吸引大量投资者涌入，与本地首购族形成竞争关系。
换句话说，房价高≠泡沫大。在供需严重失衡的市场中，资产价格的核心支撑是“稀缺性”。
并非所有澳洲房产都在普涨，分化正在加剧。
1. 首府城市核心区：悉尼、墨尔本
悉尼的Northern Beaches、Eastern Suburbs等传统富人区房价坚挺，但涨幅最大的反而是西南部的Penrith、Eagle Vale等卫星城。这些区域受益于交通升级和首购族补贴政策，中位价虽低于核心区，但年涨幅稳定在6%-10%。
2. 昆州沿海地带：黄金海岸、阳光海岸
Coolangatta的公寓中位价从2015年的45万澳元涨至105万澳元，涨幅133%。这些区域吸引的不仅是国际买家，更多是来自悉尼、墨尔本的“内迁人口”——他们出售首府城市的房产，转而在此购买更大面积的住宅。
3. 资源型城市：珀斯、汤斯维尔
珀斯房价近期攀升至95.5万澳元，主要受矿业复苏带动。汤斯维尔则因高租金收益率（超5.5%）和相对较低的入门门槛，成为投资者眼中的“性价比之王”。
值得注意的是，澳洲政府近年来加强对海外买家的税务审查（如额外印花税、空置税），但这并未显著抑制需求。相反，它促使买家更倾向于长期持有和出租，进一步减少了市场流动性。
短期来看，澳洲房价仍具备上涨动力。一方面，降息周期尚未结束，融资环境持续宽松；另一方面，移民政策保持开放，2023年澳洲净移民数量达创纪录的54万人，其中多数为技术移民和留学生，直接带动住房需求。
但长期而言，市场能否持续健康增长，取决于三个关键因素：
利率政策的持续性：若通胀反弹导致加息周期重启，购房成本上升可能抑制需求。供应端改革进度：政府是否放宽土地开发限制、加速社会住房建设，将直接影响供需平衡。国际资本流向：若全球经济复苏或新兴市场出现更高收益资产，资本可能分流。尽管如此，多数机构仍对澳洲房市保持乐观。瑞银（UBS）在2024年8月发布的报告中预测，未来三年澳洲首府城市房价年均涨幅维持在4%-6%，远高于通胀水平。
尽管数据亮眼，但盲目跟风投资仍是危险的。澳洲房产存在几个常被忽视的风险点：
持有成本高：物业费、市政费、保险费年均约1.5万澳元，若出租还需支付管理费（租金的5%-10%）。税务复杂：海外买家需缴纳额外印花税（约8%）、资本利得税（适用非税务居民），且空置税政策日益严格。流动性差异：郊区房产可能面临“有价无市”，变现周期长达数月。因此，决策前必须回答三个问题：投资目的是保值还是增值？资金能否覆盖持有成本？是否了解当地法律与税务？
澳洲房产的狂热，本质上是全球资本对“确定性”的追逐——确定的需求增长、确定的稀缺属性、确定的政策环境。与其说我们在买房，不如说是在购买一种稳健的资产结构、一个参与全球经济增长的席位。
当然，没有哪类资产适合所有人。但若你正在考虑分散风险、优化配置，那么澳洲市场值得深入研究。毕竟，在资本全球流动的今天，视野决定边界，认知决定回报。
来源：倪卫涛一点号
