摘要：大伙儿最近刷到那则楼市新闻没？东北证券的首席经济学家付鹏，就是经常在直播里讲真话的那位，前段时间抛出个狠观点：现在的房地产已经彻底回归居住属性了，别再想着靠买房发财了。

大伙儿最近刷到那则楼市新闻没？东北证券的首席经济学家付鹏，就是经常在直播里讲真话的那位，前段时间抛出个狠观点：现在的房地产已经彻底回归居住属性了，别再想着靠买房发财了。

这话可不是空穴来风，咱随便找个县城看看就懂了：新区的品质新房，单价能卖到 8000 块；可老城区那些房龄二三十年的老破小，单价才 1500 到 2000 块，差了整整 4 倍！更扎心的是，新房开盘还能靠改善型需求撑着，老房子却根本卖不动 —— 有中介说，现在县城里的老房，挂出去半年能有三波人看房都算运气好，想成交得往死里降价，还得碰缘分。

为啥会出现这么离谱的价差？咱掰开揉碎了说，根本不是 “新房贵得没天理”，而是老房的价值早就被掏空了。

首先银行先给老房判了 “死刑”。现在多数银行对房龄超 20 年的房子直接拒贷，就算少数能贷的，也得全款打底。县城老百姓收入就那么点，买老房要掏几十万现金，谁拿得出来？这一下就把 90% 的潜在买家都筛掉了。你想啊，同样是住，新房首付十万八万就能上车，还能办三十年贷款，年轻人肯定选新房啊。

再就是人口和需求变了。县城里的年轻人要么往大城市跑，要么留在本地也想买新房 —— 新房户型方正、有电梯、小区里有绿化，物业还管事儿，反观老房，爬六楼能累出一身汗，管道天天漏水，小区里连个停车的地儿都没有。以前老房还能靠学区撑撑价，现在县城新区的新盘全配了学校，老房这点优势也没了，只剩些为了图便宜的中老年人会买，需求窄得可怜。

最关键的是县城发展把老房坑惨了。现在哪个县城不搞新区？医院、学校、商场全往新区搬，老城区成了 “被遗忘的角落”。我老家县城就是这样，老城区的菜市场都关了，买个菜得走两公里，而新区超市、幼儿园一应俱全。老房周边配套越来越差，入住率不到一半，商业全撤走了，形成恶性循环，越没人住越不值钱。

还有个扎心的事实：老房连拆迁的指望都没了。以前大伙儿觉得 “老房早晚拆，拆了能暴富”，现在国家叫停大拆大建，改成旧改了。可县城的旧改就是刷个墙、装个简易电梯，根本解决不了户型老、结构差的问题，反而显得老房更跟不上时代 —— 住建部 2025 年新规要求新房层高 3 米、隔音达标，老房连这些基本标准都达不到。

这事儿带来的影响，已经砸在普通人脸上了。手里攥着老房的业主最难受，成了 “三难” 局面：卖不掉，挂半年没人问；租不贵，一个月顶多租五百块，还不够交维修基金；拆不得，旧改越改越没升值空间。我表哥就在县城有套老房，去年想卖了给儿子在市区买房，从 25 万降到 18 万，还是没人要，现在只能自己住着发愁。

对开发商来说，路子也变了。以前在县城盖房子随便弄弄都能卖，现在必须做品质房 —— 带电梯、好物业、户型合理，不然根本没人买。我关注的几个县城新盘，全在打 “改善牌”，连售楼处都比以前讲究多了，因为他们知道，刚需早被分流了，只剩改善型需求能撑市场。

最有意思的是对整个县城的影响，新区越来越热闹，老城区越来越冷清。有次我去邻县调研，新区晚上灯火通明，老城区八点多就黑灯瞎火了，街边的商铺十家关了八家。这种 “新城繁荣、老城衰败” 的情况，以后会在更多县城出现。

聊到这儿，我得说句实在话：付鹏说 “房地产回归居住属性”，不是什么高大上的理论，而是咱老百姓能摸到的现实。以前总有人说 “买房稳赚不赔”，现在看就是笑话 —— 房子早分了三六九等，能住得舒服的品质房才值钱，只能凑活住的老房，就是 “冻结资产”，看着是套房，其实跟现金没关系了。

有人说这是楼市不行了，我倒觉得是楼市终于 “正常” 了。20 年前房地产是帮着搞城镇化，现在城市建得差不多了，房子自然要变回 “住的地方”，而不是 “炒的筹码”。以前那种 “买套老破小坐等升值” 的逻辑，早被时代淘汰了，现在拼的是居住体验，不是房本上的面积。

还有个扎心的真相：不是老房不值钱，是 “没有居住价值的房子” 不值钱。你看县城新房 8000 块不便宜，但买的人都是冲着 “住得舒服” 去的，这钱花得明明白白。而老房哪怕 1500 块，没人买是因为 “住得难受”，再便宜也没用。这就跟买衣服一样，破烂衣服再便宜也没人要，合身舒服的衣服贵点也有人抢。

最后想说，这波楼市变化不是偶然，是大周期到了。付鹏说中国房地产出现了大周期拐点，人口在变，城镇化也到了新阶段，再想靠房地产拉动经济走不通了。对咱普通人来说，看懂这个变化比啥都重要 —— 以后别再听人忽悠 “买房保值”，先想明白这房子到底适不适合住，住得舒不舒服。毕竟房子最终是用来遮风挡雨的，不是用来当 “传家宝” 的。

来源：房价晴雨表