摘要：长沙、成都两大内陆城市市内免税店在一周内相继开业,标志着免税经济正从依赖出入境流量的口岸模式,向深耕城市消费心智的新阶段演进。长沙免税店落地五一商圈王府井百货,成都免税店进驻仁恒置地广场核心商圈,其选址逻辑已从"抓住出境客流"转向"融入城市商业主动脉"。更值得
Malltowin商业与地产周报
2025.9.22-2025.9.28
1 每周趋势导读
趋势一：
免税经济从"口岸红利"向"城市心智"转型
长沙、成都两大内陆城市市内免税店在一周内相继开业,标志着免税经济正从依赖出入境流量的口岸模式,向深耕城市消费心智的新阶段演进。长沙免税店落地五一商圈王府井百货,成都免税店进驻仁恒置地广场核心商圈,其选址逻辑已从"抓住出境客流"转向"融入城市商业主动脉"。更值得关注的是,深免集团同期拿下莲塘、福田、深圳湾三大口岸经营权,以及两地政府配套的大规模消费券投放(长沙5000万+商家10亿,成都同步"免税+有税"双轨模式),显示出免税业态正被作为城市级消费基建重新定义。这种从"边境购物"到"城市生活方式"的转变,本质是在消费回流大背景下,政府与商业力量联手重构免税店的场景价值——不再只是出境前的"最后一站",而是日常逛街的"新选项"。
趋势二：
奥莱业态集中爆发,但差异化定位已成生死线
一周内长沙杉杉奥莱(15万方)、武汉杉杉奥莱(13万方)、东莞鹏瑞天玥广场(11.7万方商业)、王府井湾里WELL TOWN(17万方,"华北最大奥莱")密集亮相或加速筹备,奥莱赛道呈现井喷态势。但值得警惕的是,同质化阴影已经显现:长沙杉杉试图以"会展+奥莱"双驱动破局,武汉杉杉主打"滨湖奥莱"体验,王府井强调"超40%体验型项目占比",均在拼命寻找差异化标签。这种焦虑背后是残酷现实——珠海祥祺商业大厦2.04亿流拍、奥园天悦广场1.64亿待拍,烂尾项目频现正在给市场敲响警钟。奥莱表面上是"品牌折扣集合",实质考验的是"流量转化效率+体验场景创新+供应链整合能力"的三维竞争力,那些只会复制"名品打折"模式的项目,正在加速被市场淘汰。
趋势三：
存量改造进入"不闭店手术"时代,运营能力成核心壁垒
北京通州领展广场耗时10个月完成"不闭店渐进式爆改",大润发昆山店焕新首日销售额破575万,永辉16家调改店同日启幕且拉萨店首日客流创纪录,这些案例共同指向一个新趋势:存量商业改造已从"推倒重来"进化到"带伤奔跑"。更深层的变化在于,传统"硬件翻新+品牌置换"的改造逻辑正被颠覆——通州领展的核心是"场景革新+社区共创营销",大润发学习胖东来后聚焦"服务体验重构",永辉调改店强调"供应链+价格力"。这种转变背后是残酷认知:当新增供应放缓(如东莞南城5年无超10万方标杆项目入市),存量项目必须在不中断现金流的前提下完成自我进化。那些只会"换皮不换骨"的改造注定失败,真正的竞争力在于"在营业中重构用户关系"的精细化运营能力。
趋势四：
品牌首店经济从"数量竞赛"转向"生态共创"
友谊商店以100%首店+定制店阵容开业,三里屯T+MALL密集落地SATUR、MXR等多家全国首店,杭州亚奥万象天地近半数品牌为区域首店,表面看是首店经济持续火热,实则反映更本质的变化:品牌方与商业地产商的关系从"甲乙方博弈"升级为"生态共创"。最典型的案例是新城控股发布"悦链计划",精准筛选10家认证品牌+80家核心代理商并提供实打实权益,以及吾悦商管首次公开"经营五步法"(建空间、组内容、找品牌、做销售、分收益)。这种转变的底层逻辑是:当流量红利消退,单纯的"招商-收租"模式难以为继,商业项目必须深度介入品牌经营,通过联合营销、数据共享、供应链协同等方式,与品牌方共同承担"做大蛋糕"的责任。未来能活下来的项目,一定是那些把自己当作"品牌孵化平台"而非"物业出租方"的玩家。
趋势五：
预制菜争议背后,商业供应链正经历透明化革命
"太二酸菜鱼"预制菜上架山姆引发热议(消费者评价还原度八成但分量少),叠加国务院食安办组织多部门推进预制菜国家标准制定及餐饮环节使用明示,这个看似单一的食品安全话题,实则触及商业供应链的根本性变革。当西贝在门店发起"请您吃饭"活动发放100元代金券强调堂食体验,当美团推出"快乐猴折扣店"以硬折扣模式切入社区,当京东推出9.9元七鲜咖啡计划三年开1万家店,这些动作共同指向一个趋势:商业竞争的焦点正从"流量争夺"转向"供应链透明度+性价比"的双重考验。预制菜争议本质是消费者对"我吃的到底是什么"的知情权觉醒,而那些能够主动拥抱透明化(如官方推动明示制度)、同时用极致性价比重构用户信任的品牌,正在获得新的市场空间。这场革命最终将重塑"什么样的商业业态值得存在"的评判标准。
2 商业地产新闻要点
消费政策
国务院食安办组织工信部商务部等多部门推进预制菜国家标准制定,大力推广餐饮环节使用预制菜明示制度维护消费者知情权。
郑州第七届"郑美绿城"网上购物节10月1日起发放1000万元电商普惠消费券,联动京东抖音快手盒马天猫美团六大平台。
长沙市区两级政府投入5000万元促消费配合首家市内免税店开业,同步撬动商家发放10亿元消费券规划四大主题文旅促消费活动。
福州"惠聚榕城福满金秋"餐饮消费券活动9月23日启动至10月31日,发放100万元餐饮消费券联动金融机构和商家叠加优惠超百万元。
企业动态
新世界发展前行政总裁郑志刚9月21日宣布成立ALMAD Group,将探索数字资产现实世界资产代币化等新机遇投资郑志刚为创办人及执行主席。
恒隆集团及恒隆地产9月22日在香港举行65周年酒会宣布"恒隆V.3"策略,侧重现有项目所在地拓展业务精选现有项目再投资提升资产价值实现投资回报最大化。
华润置地公告执行董事CFO郭世清因其他工作安排自9月23日起辞任执行董事执行委员会成员首席财务官及董事会秘书。
新世界发展在业绩会上澄清郑志刚离任后成立的K11 by AC与新世界集团及K11品牌无任何业务关系,现任行政总裁黄少媚明确指出K11是集团全权持有注册商标。
新城控股举办第八届商业年会暨吾悦商管第一届悦链计划合伙人大会,首次发布经营五步法精选10家认证品牌及80家核心代理商提供优享权益。
武商集团66周年全球供应链大会9月26日在武汉洪山宾馆举行,汇聚全球供应商代表战略合作伙伴宣布同步发放1亿元武商消费券激发消费活力。
美的集团通过间接全资方式在上海设立智荟商业管理公司,注册资本1000万元业务涵盖商业综合体管理健身休闲及停车场服务。
美国百货集团Saks Global正洽谈以约10亿美元出售旗下超奢侈百货Bergdorf Goodman 49%股权,中东主权基金等至少四方竞购最快2026年初交割。
项目开发及开业动态
香港置地南京JLC在中华第一商圈新街口9月20日正式开业,总开发体量约34万方总经营面积近26万方可租赁面积近13万方整体开业率达90%。
南昌恒茂梦享天街商业街区在八一广场核心商圈正式亮相,总体量10万方以南昌特色美食文化为主题已入驻南昌大饭店人民咖啡馆星巴克等品牌。
上海六百城市更新项目公布最新规划调整更名"新六百HUB",将在第六百货原址建造总建筑面积约4.25万方地上30层地下2层综合性商业体预计2028年亮相。
江门利和广场13万㎡购物中心9月21日盛大开业,秉承"潮玩时尚尽在利和"经营定位融合购物餐饮娱乐亲子四大核心业态。
鹏瑞集团首个购物中心鹏瑞天玥广场即将启幕,位于东莞南城中央生活区总建面约53万方商业体量11.7万方定位高阶生活圈由三大国际团队操刀。
王府井湾里WELL TOWN建筑面积约17万方招商进度已达95%,号称华北最大奥莱预计引进500多个国内外知名品牌超40%面积为体验型项目预计12月开业。
旭辉商业中西部品牌峰会暨成都温江九栖巷C-PARK APM招商启动盛典9月23日举行,聚焦生活方式达人与新中产家庭规划悦屿味屿栖屿三大主题开放式空间。
北京友谊商店9月23日正式全面开园,自2025年5月试营业以来备受关注以100%首店及定制店阵容构建餐饮休闲文化健康等多元业态城市自在生活圈。
北京朝阳大悦城15周年庆9月20-21日举办,以"十五芳华自由新生"为主题达成客流22.1万人次同比提升17%销售额8017万元同比增长18%。
周口项城万达广场9月26日正式投入运营,位于迎宾大道与天安大道交汇处商业面积7.75万方引入海底捞横店电影城踪迹滑雪俱乐部等逾20家主力品牌。
无锡梁溪爱琴海购物中心由爱琴海集团与梁溪城发集团携手打造10月1日正式开业,招商率突破98%引入130+优质品牌包括30余家城市首店及40余家区域旗舰店。
北京房山区长阳镇桥头堡位置D.P.One瑞来项目9月底即将启幕,商业部分以街区形态环绕天幕下沉广场布局设室内运动体验空间与文化市集等多元业态。
广州花都区万民商业广场项目9月21日正式动工,以绿洲与城市共生为设计理念占地4.75万方建筑面积约19.2万方总投资10亿元。
福建三明尤溪万达广场正式落地尤溪县城西大道预计今年底开业,总投资15亿元总建筑面积9.06万方规划引入146个品牌商户目前已完成近七成签约率。
武汉杉杉奥莱13万方9月25日在武汉经开区正式开业,定位华中首家滨湖奥莱汇聚300余品牌含50余家武汉奥莱首店试营业期间工作日客流超3万人次周末客流突破10万。
华润置地杭州亚奥万象天地商业面积12万方9月26日盛大启幕,以盒子+街区形态呈现超260家国内外品牌入驻近半数为区域首店弥补杭州高品质街区商业空白。
新城控股集团青岛即墨吾悦广场近10万㎡商业体量9月26日盛大启幕,以首店经济为核心策略引进200余品牌包含90家首进即墨及创新标杆品牌63家特色餐饮品牌。
上海普陀区桃浦板块国资商业项目TOP金光汇9月26日正式开业,作为区域内今年唯一新TOD商业综合体以新生活新趣味新服务为核心理念融合多元主题空间。
重庆渝北光环花园城位于中央公园9月26日正式开业,以全新城市自然共同体为定位商业体量17万方共8层分为A/B/C馆和户外空中花园游里街区。
北京亚奥商圈大屯里商业街暨屯市集9月27日正式开业,总建筑面积约3万方沿街面长300米定位城市欢聚交流中心招商率95%开业率85%国庆后实现满租。
西安源创Oya街区位于浐灞国际港欧亚创意设计园9月19日正式开街,为西安首个提出非标街区概念的滨水商业空间业态平衡商务办公旅居休闲服务娱乐需求。
上海迪士尼乐园标志性主题景点翱翔•飞越地平线将启动扩建承载量增加约50%,扩建期间继续开放目前主要扩建项目还包括蜘蛛侠主题园区及第三座主题酒店。
广州新华里9月26日开启试营业,位于番禺区以文化+理念融合阅读美食艺术社交构建阅读与生活共享场域引进亚朵酒店泊寓荔湖喜宴名创优品等品牌。
深圳湾区之眼文化综合体项目9月26日正式启幕,位于前海城市新中心与宝安中心区滨海绿轴东侧建面13.1万方汇聚近10万种超30万册精选好书打破传统书店模式。
长沙杉杉奥莱建筑面积15万方9月26日在自贸会展区核心板块正式开业,为全国首个会展+奥莱双业态驱动商业标杆230+入驻品牌超三分之一为区域首店或旗舰店。
存量更新
北京通州领展广场站在新十年开端以领展ESG实践体系为核心完成10个月不闭店渐进式爆改,升级B1美食街区为拾味街Foodie+于9月20日举办十一周年庆典实现跨越新生。
江西赣州南康区首座大型商业综合体9月20日正式升级为远洋未来广场,商业体量约12万方共七层2025年已引进14个区域首店及1个市级首店海底捞举高高等品牌国庆期间陆续开业。
上海原蟠龙天地即日起更名蟠龙新天地,9月26日至10月8日呈现新焺游园·月满蟠龙活动以在地新生为理念通过赏灯吃席听曲切磋赶集五大板块重构现代江南诗意生活。
南京万谷里商管公司9月19日成功中标福州鳌峰广场招商项目,商场招租面积6.5万㎡及负二三层停车场672车位商场一年招租价约2395万元16年总价约3.88亿改造投资约8000万。
宏升资产近日与各方签署合作协议联合多方重组盘活广州番禺区大型商业综合体福云汇,项目位于万博高铁南站商业圈商业运营面积约20万方宏升资产与产业运营方共同出资3亿元。
轻资产
深业商业管理有限公司与深圳市福田文旅城服联合中标福田区华富村03地块公开招租项目,打造深业拾集社区商业产品线预计2026年开业。
投资融资
中金-保利发展商业持有型不动产资产支持专项计划正式申报并获上交所受理,原始权益人为广东保利商业发展有限公司计划管理人为中国国际金融股份有限公司拟发行金额22.36亿元。
华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金9月23日发布基金份额询价公告,华夏基金为基金管理人中信银行担任托管人询价日定于9月26日询价区间每份3.548元至5.322元。
珠海金湾航空新城东侧祥祺商业大厦392套房产9月23日因无人报名以2.04亿元流拍评估价2.9亿元,总占地1.6万㎡总建面4.7万㎡原规划商业综合体围观超2000人却无人出价。
珠海保税区奥园天悦广场1,起拍价1.64亿元评估价2.3亿元项目总建面约7.7万㎡原规划都市综合体土地使用期限至2058年。
3 商业品牌新闻要点
时尚/奢侈品
南京JLC开业入驻品牌包括Christian Louboutin南京首店Vivienne Westwood旗舰店Valentino精品店Yohji Yamamoto江苏首店Uma Wang江苏首店I.T南京首店。
意大利奢侈品牌Ermanno Scervino 9月20日于北京华贸中心广场隆重揭幕全新精品店,新店采用独特半圆形建筑布局店内空间优雅奢华首发2025秋冬系列。
Golden Goose旗舰店亮相成都太古里面积逾340平方米,将意大利传统底蕴匠心工艺与餐饮体验融汇设手工艺实验室鞋履修复区域开设西南地区首家Younique Caffe。
零售生活
盒马鲜生即墨首店重磅入驻青岛即墨吾悦广场,以4200㎡体量凭借鲜度革命速度革命与体验革命为市民带来前所未有新零售体验。
永辉全国16家调改店9月26日同日焕新启幕,位于西藏拉萨纳金东路万达广场店作为海拔最高永辉调改门店正式焕新开业标志胖永辉模式首次落地拉萨。
大润发昆山店9月20日焕新开业首日销售额达575.08万元含税吸引30656人次到店创大润发单店开业新纪录,新店共四层1层和B1层为卖场区域。
奥乐齐宣布将在常州无锡苏州三地连开四家门店,常州钟楼吾悦国际广场首店与苏州景城邻里中心店9月27日开业无锡梅村五洲国际广场店和苏州西城永捷生活广场店10月1日开业。
美团旗下即时零售品牌小象超市安徽省首店9月24日在合肥市蜀山区正式开业,落地标志品牌正式启动安徽市场拓展通过高性价比商品+即时配送模式提升本地消费体验。
京东与华润隆地9月19日正式达成战略合作宣布京东MALL香港首店将落户湾仔核心区,位于湾仔港湾道28号华润湾景中心大厦2层计划2026年开业在大湾区形成双MALL联动战略布局。
无印良品MUJI9月24日宣布9月将在8座城市同步扩张新开门店11家,覆盖深圳上海西安武汉等重点消费区域10月再开3家分别位于上海虹桥南丰城惠州大亚湾万达广场北京芳草地。
纯棉居物家居生活馆苏州首家互动式场景搭造旗舰店9月26日在虎丘永旺梦乐城开业,采用场景+体验+亲子三维零售模式新增梦幻儿童旋转木马将家庭亲子需求与产品场景逻辑深度整合。
迪卡侬成都第8家实体门店西宸天街店开业销售面积达1500平方米,与新金牛公园相邻形成门店选装备-公园练体能-场馆深训练闭环体验延续产品+服务+社群模式提供自行车租赁维修保养等配套服务。
宜家深圳9月26日召开2026新财年媒体见面会发布全新品牌定位家给生活更多,国庆假期一城三店同步启动重磅优惠南山欧洲城店设线下摄影展游园会蓝袋子DIY等趣味会员活动。
H&M集团2025财年第三季度在当地货币计算下净销售额同比增长2%,折算后净销售额570.17亿瑞典克朗毛利率提升至52.9%营业利润同比大增40%达49.14亿瑞典克朗营业利润率从5.9%提升至8.6%。
乐摩科技服务股份有限公司完成港股上市备案,计划发行不超1916.67万股境外上市普通股并在香港交易所上市16名股东拟将合计1767.042万股境内未上市股份转为境外上市股份。
美团在社区硬折扣业态上进展迅速已推出快乐猴折扣店,2025年计划先开10家未来目标拓展至1000家目前官方微信小程序可选门店已有4家分布在杭州和河北廊坊三河市燕郊。
卡牌公司Hitcard正在推进上市进程朝着卡牌第一股迈进,2021年正式聚焦潮玩IP卡牌品牌专注打造成年人收藏卡片同年获得泡泡玛特红杉中国等机构投资
一名接近娃哈哈人士透露宗馥莉为娃小宗定下年销售目标300亿人民币,几乎是娃哈哈品牌一年实际销售规模近八成一份通知称从2026年新销售年度起更换使用新品牌娃小宗。
福建万辰生物科技集团股份有限公司9月23日正式向港交所递交上市申请,试图成为量贩零食第一股完成A+H双资本市场布局截至2025年6月30日万辰量贩零食总门店15365家其中好想来14334家。
餐饮
广州山姆会员店货架上架九毛九集团旗下多款预制菜产品,其中太二酸菜鱼每份119.9元松鼠桂鱼每份129.9元九毛九西北菜卤牛腱拌凉皮每份69.9元消费者评价口味还原度八成操作简单但分量少。
麒麟燚近日完成1860万元人民币A轮融资本轮由四川智胜资本投资,为中式汉堡品牌运营商聚焦中国汉堡品类研发生产与品牌运营旨在打造具有本土文化特色与现代餐饮品质快餐新模式。
西贝9月24日在线下门店发起西贝请您吃饭活动向在店消费顾客免费发放100元堂食代金券,活动时间为9月24日到10月8日代金券有效期至10月31日每个顾客注册会员限领一张下次就餐可使用无门槛无节假日限制。
霸王茶姬全球最大规模超级茶仓9月26日在香港湾仔利东街正式开业由歌手容祖儿担任开幕嘉宾,总建筑面积超11000平方英尺约1000平方米分为两层以茶马古道为灵感展现中国茶文化千年演变。
美国餐饮连锁巨头星巴克9月25日公布规模达10亿美元约人民币71.3亿元重组计划,进一步推进CEO倪瑞安提出回归星巴克战略包括关闭部分北美直营门店及裁员2025财年北美直营店数预计净减约1%分析机构估算关店总数约500家。
京东旗下七鲜咖啡在北京JDDiscovery-2025大会上9月26日宣布启动合伙人招募,计划三年内在全国开设1万家门店以9.9元平价咖啡抢占大众消费市场目前已与小咖咖啡合作上线多款饮品促销价最低5-6元。
幸运咖近日发布信息北京门店达到70家全国门店超8200家,据知情人士透露6月以来幸运咖北京门店数增长迅速其中7月环比接近翻倍增长7月全国新签门店数超1200家创单月新高8月新签同样超千家。
休闲娱乐及其他
日本超人气IP Chiikawa内地线下首家旗舰店9月27日在上海市黄浦区南京东路139号外滩中央广场开业,临街门店共两层空间一层设上海限定主题区角色介绍墙经典主题打卡区二层打造魔法主题区天使恶魔主题区抓娃娃游戏区。
演员黄渤创立IP品牌黄逗菌全国首店HDJ and FLOWER FRIENDS在青岛黄岛路67号开启试营业,门店共3层庭院设逗梦空间主题打卡区售卖咖啡饮品甜品文创周边1楼咖啡点单区2楼IP主题咖啡堂食食物单价28-280元。
美国洛杉矶高尔夫生活方式品牌Malbon中国总部9月22日落地深圳大湾区太子湾正式揭幕,这次Malbon Golf携手TKG Lifestyle以战略合资模式开启在中国新篇章是一次特别文化联结。
三里屯一号场T+MALL今年以来引入多家首店,例如EMIS北京首店SATUR全国首店MXR全国首店1JINNSTUDIO北京首店WEVE 2050全国首店VIAPITTI华北首店等同时MondaySleepingClub等品牌选择以旗舰形式入驻。
新开首店
由中免集团打造的成都首家市内免税店9月25日在锦江区仁恒置地广场正式开业,面向持出入境有效证件并将在60日内出境旅客以免税+有税双轨模式既引入国际一线品牌又融合川酒三星堆文创熊猫国潮等本地特色。
长沙首家市内免税店9月26日正式开业为经国务院批准设立全国8家市内免税店之一,位于五一商圈王府井百货8楼也是目前湖南省内唯一一家市内免税店是长沙打造国际消费中心城市关键成果。
深圳市国有免税商品集团有限公司近日正式收到深圳市口岸办发出中标通知书,成功竞得莲塘福田及深圳湾三大口岸出境免税店经营权。
优衣库湖南省首家城市旗舰店9月26日在长沙核心地标平和堂盛大开幕超2000平方米,为继武汉成都之后优衣库在中国大陆开设第三家城市旗舰店引入湖南首个RE.UNIQLO STUDIO衣物新生工坊提供修补改造及心衣再造服务。
品牌投资及出海
M Stand近期收购上海餐饮品牌RAC BAR意味着走进多品牌协同发展阶段,RAC BAR成立于2017年首家门店位于上海安福路322号主打全时段运营包括早午餐咖啡和酒饮等品类。
来源：商业与地产
