摘要：但近几年这种 “普涨神话” 彻底破碎！东北的资源型城市房价跌回十年前，三四线县城的空置房随处可见，农村的房子更是 “5 万一套也无人问津”。

不少经历过2000年房地产黄金期的人，都有过“闭眼买房就能涨”的记忆。

无论是北京的老破小，还是县城的新楼盘，似乎只要入手，就能坐等资产升值。

但近几年这种 “普涨神话” 彻底破碎！东北的资源型城市房价跌回十年前，三四线县城的空置房随处可见，农村的房子更是 “5 万一套也无人问津”。

“中心城市” 和 “公消费” 虽然被频繁被提及，但中心城市的房产真会长吗，谁都没底。

房地产 “普涨时代” 结束核心原因有两个，其中最关键的就是人口红利见顶。

2022年我国首次出现人口负增长，2023年常住人口城镇化率达到66.15%，虽然仍在提升，但增速已经放缓，过去“人人需要买房” 的基础不存在了。

再加上住房供给过剩，据国家统计局数据显示，2023年末全国商品房待售面积达5.6亿平方米，相当于近300万套住房待售，很多地方已经从“缺房”变成“缺人住”。

于是房屋市场逐渐“分化” ，而中心城市就是分化中的 “优等生”。

2023年，广州、杭州、深圳等新一线城市的人口净流入分别达到25万、18万、12万。

这些城市靠产业吸引人口，北京中关村聚集了2.8万家高新技术企业，2023年科创产业贡献了全市 35%的GDP，给年轻人提供了年薪30万以上的岗位。

上海陆家嘴金融城集中了全国60%的外资银行，金融从业者平均年薪超50万！

深圳的华为、腾讯等科技企业，更是让深圳湾片区成为 “财富人群聚居地”，2023年该片区优质二手房成交均价稳中有涨。

但同样是中心城市也有一定的区别，有的能持续吸引人口和财富，有的却增长乏力。

他们之间最关键差异就是在 “产业质量”。

比如有些省会城市产业仍以传统制造业为主，受经济周期影响大，岗位增长慢，人口流入自然有限。

而像杭州这样的城市，数字经济占GDP比重超过25%，直播电商、人工智能等新兴产业不断创造新岗位，人口和财富自然往这里聚。

不是所有“大城市”都能成为房地产的“安全区”，只有有优质产业支撑的中心城市，才能扛住市场波动。

既然区域分化是必然，美国作为房地产发展成熟的国家，是否有经验能给我们参考？

美国的房地产走势一直和移民政策深度绑定，2023年美国合法移民人数达103万，这些移民大多流向奥斯汀、西雅图等科技城市，带动当地2023年房价分别上涨8%、6%。

而铁锈地带的底特律、克利夫兰等城市，因人口持续流失，房价几十年没涨过，甚至出现 “1美元买房”的情况。

而这种分化和我国很像！北京、上海像美国的纽约、洛杉矶，靠产业和资源聚集人口。

河北的一些县城、东北的玉门，则像底特律，空置率高、房价下跌。

但不同的是我国有“房住不炒”政策和户籍制度兜底，北京的限购政策防止了过度投机，深圳的保障房建设缓解了“住房难”，避免了美国式的房地产泡沫破裂风险。

我国房地产的分化不是“自由放任”，而是在政策引导下的理性调整。

普通购房者最关心的问题还是自己手里房子是否会降价。

具体情况还得具体来看，如果你的房子在有优质产业的中心城市，且靠近学区、医院、产业区。比如上海张江科学城、广州琶洲电商区的房子，建议长期持有。

这些区域的二手房成交周期比其他区域短30%，需求更稳定。

但如果你的房子在三四线城市，尤其是人口持续流出、没有支柱产业的地方，比如鹤岗、阜新，建议尽早出手，这些地方的住房空置率已经超过25%，未来可能更难变现。

但判断房产价值不能只看房价，还要看房量！

房地产行业要想整体 “回暖”，不能只靠少数中心城市的私消费，还需要一个更强大的 “引擎”。

过去房地产主要靠 “卖住宅” 拉动，现在私消费见顶，公消费成了新的突破口。

简单说就是教育、医疗、养老、社区服务等公共设施的建设。

“十四五” 规划明确提出，要加强公共服务设施建设，2023年全国新建成社区养老服务中心1.2万个，义务教育学校新增学位500万个，这些都需要配套的房地产建设。

比如学校的教学楼、医院的门诊楼、养老社区的宿舍楼。

成都就是个典型例子，2023 年成都投资 200 亿建设公共服务设施，带动了当地建筑业增长，万科、保利等房企都参与了保障房和养老社区的代建，虽然利润率只有5%-8%，比以前的商品房低，但市场稳定，还能获得政策支持。

公消费能让房地产回归 “民生属性”。过去房地产更多是“投资品”，现在公消费带动的学校、医院、养老社区，直接解决 “上学难”“看病难”“养老难” 的问题，让房地产真正服务于人的需求。

这不仅能缓解社会矛盾，还能让行业获得更广泛的认可，反而能走得更长远。

来源：靳律法谈