摘要：前几天刷到个房产直播，有个观众说得特别笃定：“我就信豪宅永远值钱，你看北京上海那些好地段的豪宅，怎么可能跌？”

前几天刷到个房产直播，有个观众说得特别笃定：“我就信豪宅永远值钱，你看北京上海那些好地段的豪宅，怎么可能跌？”

这话我以前也听过不少，身边朋友聊房子，总把“地段地段地段”“豪宅不贬值”挂在嘴边。

但这阵子我特意查了些数据，才发现事情根本不是想的那样——一手豪宅确实还在涨，可二手豪宅的跌幅，比普通房子还吓人。今天就用咱们普通人能看懂的话，聊聊这事儿。

首先需要说明的是，相较于普通住宅，豪宅确实具备更强的抗跌属性。

就拿上海来说，8月底融创上海一号院开盘，66套房子一个小时就卖光了，单批次卖了48亿，前前后后八个月，这个项目总共卖了220亿，这数字放全国都没几个能比。

还有上海那个4700平米的超级豪宅，光地价就摆在那儿，真要卖的话，单价三四十万都有可能。

不光上海，北京、杭州的一手豪宅也差不多，有的还在创新高，看着确实让人觉得“豪宅真的稳”。

但咱们得搞清楚：一手豪宅是开发商卖的“新房”，二手豪宅是业主卖的“二手房”，这俩根本不是一回事。

就像你买新车，刚开出4S店就贬值，再贵的宝马奔驰也逃不过；二手豪宅也是一个道理，不管当年多风光，只要变成“二手房”，身价就可能打折扣。

我给你举个大家都知道的例子，王思聪在上海的那套房子，凯德茂名公馆，就在淮海路，当年开盘的时候抢都抢不到，王思聪买的是顶层复式，406平米，小区当年均价22万/平。

据说他买的时候花了8500万，其中6300万是房款，2200万是装修。

结果去年这套房子挂牌出售，一开始挂9200万，没人买，一路降到8800万、8300万、8000万，到现在听说5500万就能谈！

从8500万到5500万，直接跌了3000万，这可不是小数目，相当于咱们普通人几十年的工资，说“腰斩”都不过分。

再看上海另一个豪宅小区，绿城黄浦湾，离黄浦江就300米，算是上海豪宅圈的“标杆”了。

里面有套233平米的房子，不算顶豪但也是入门级豪宅，2023年初还能卖5900万，结果不到两年，现在3000万就能谈，跌了2900万。

你敢信？当年多少人挤破头想买绿城的房子，觉得“买了就保值”，现在二手市场照样扛不住。

不光上海，北京的二手豪宅也一样惨。

朝阳公园附近的海晟名苑，有套470平米的大平层，2023年初卖了7700万，今年4月底再成交，只卖了5380万，跌了2320万。

算下来每天跌3万多，相当于咱们普通人一个月的工资，一睁眼就没了，你说心疼不心疼？

有人可能会说“大平层不行，别墅总该稳吧？”那你就错了。

北京中央别墅区有个远洋LAVIE，里面有套临湖的楼王，3800平米，当年挂牌6.5个亿，现在卖价直接降到5个亿，还说了“最低4.5个亿就能卖”。

也就是说，买家能砍1个亿下来，之前算的是每天跌3万，这套直接每天跌30万，这贬值速度，比咱们买车还快——你买个10万的车，开十年折旧也才几万，这豪宅一天就跌30万。

深圳的二手豪宅更夸张，堪称“膝盖斩”，蛇口的太子湾湾玺，当年开盘的时候均价10万+，还要验资才能买，开盘秒光，抢得比春运火车票还凶。

结果今年有套308平米的房子，一开始挂6200万，最后1900万就成交了！

从6200万到1900万，跌了4300万，这哪是“腰斩”，直接“膝盖斩”了。

还有深圳湾的华润悦府，365平米的大平层，2021年最高能卖1.3个亿，今年5月份降到6800万还能谈，三年多跌了6200万，跌幅快50%了。

为啥二手豪宅跌得这么狠？其实跟富人的选择有关，咱们普通人也能看懂这三个原因：

第一个，富人“不想扛了”，你别觉得富人傻，他们比谁都精明，现在房价下跌的趋势这么明显，他们能看不出来？

富人之所以能成富人，就是做事果断，该扛的时候扛，该跑的时候绝不犹豫。

之前二手豪宅能扛住，是因为富人觉得“还能等”，不想轻易降价；现在他们看明白了，赶紧降价抛掉，能少亏点是点，一有人带头降价，其他人跟着降，价格自然就崩了。

第二个，有些富人“扛不住了”，这两年跟房地产相关的行业不好过，不少老板资金链紧张。

之前他们手里有豪宅，觉得“这是资产，能撑场面”，现在生意不好做，只能卖房变现。

比如一些装修公司、建材商，之前靠豪宅撑着，现在只能低价卖房周转，这种时候哪还管什么“豪宅脸面”，能卖掉就行。

第三个，部分富人“要换赛道了”，这个咱们点到为止，但你想啊，如果有人想把资产转移到其他地方，或者投资其他行业，手里的豪宅肯定要变现，而且是越快越好，降价就是最直接的办法。

可能有人会说“我又买不起豪宅，他们跌不跌跟我没关系”，但这里面藏着一个更重要的信号：连豪宅这种大家眼里“最抗跌”的资产都开始跌了，普通房子能好到哪去？

就像春天来了，鸭子先知道水温；现在富人都在抛豪宅，说明他们对房地产市场没信心了，那咱们手里的老破小、老破大，还能指望“扛住不跌”吗？

过去大家总说“地段决定一切”，后来又说“品质决定一切”，但现在看，不管是地段好还是品质好，只要沾上“二手”两个字，就难逃贬值的命运。

就像刘德华，年轻时多帅，现在六十多了，再帅也比不过四十年前的自己；老豪宅也是一样，当年再风光，一旦变老、变二手，就比不过新豪宅了。

老A8还是A8，但它能跟新A8比吗？老钱还是钱，但它能跟新赚的钱比流动性吗？都不行。

还有人说“富人卖豪宅是因为他们把房子当消费品，亏点没关系”，这话没错，但咱们普通人不一样。

普通人买套房子，可能掏空了六个钱包，还背了三十年房贷，要是房子贬值，那可是真金白银的损失，跟富人“亏点小钱”完全不是一个概念。

所以千万别跟富人共情，觉得他们“不在乎”，就觉得房价跌了也没事——他们的“不在乎”，是建立在有很多资产的基础上，咱们普通人可没这个底气。

最后总结一下：一手豪宅涨，不代表豪宅永不跌；地段好、品质好，也不代表二手豪宅能扛住。

现在房地产市场的逻辑早就变了，“二手”才是关键，只要是二手房，不管曾经多风光，都得面对贬值的现实。

别再迷信“豪宅永不跌”的神话了，看清市场趋势，才是对自己的资产负责。

来源：笔杆先生一点号