摘要：标题为《这是我第一次冲动的想为一个产品写篇稿子！》，11侠这次冲动的对象是建业橙园。

2019年6月25日，郑州楼市发表了一篇文章。

标题为《这是我第一次冲动的想为一个产品写篇稿子！》，11侠这次冲动的对象是建业橙园。

2.4的容积率，17层板楼，全铝板玻璃幕外立面，花开艺术会馆，架空层……建业完全复制了一个建业天筑。

产品上，完全可以称得上5年前天筑的2.0版本，如今，如果橙园的产品放在建业天筑的位置，价格不会比目前建业天筑的2手房便宜。

注意，这可是6年前的产品，放在现在，依旧是一个六边形全能战士，面对着划时代的产品，我当时也很冲动，但只冲没动。

6年后，刀郎的歌声好像就在耳边……

【1】

建业橙园

感谢关注《楼八地产研究所》。

我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。

近日，建业橙园的工抵房信息满天飞。

上图：网传橙园公抵房源

此次橙园工抵的房源面积122㎡起步，129㎡、141㎡、168㎡、178㎡、182㎡、190㎡，以及220㎡。

从面积段上看，绝对的改善。

工抵单价分4种，3200元/㎡起步，3300元/㎡、3400元/㎡、3600元/㎡不等，均价整体为3400元/㎡。

在此面积和单价下，总价在40万-79万不等，一句话，60万即可拥有一套180万的高端大平层。

均价3400元/㎡是个什么概念？

上图：橙园楼面价

建业橙园的楼面价是3511元/㎡，那么，这次工抵的3400元/㎡价格，相当于工抵方以111元/㎡卖给了你一套“建业天筑”。

基本就是金庸收1元版权费一样，象征性的，相当于只收个土地款，房子白送。

那假如土地不要钱，3400元/㎡的价格能把橙园建起来吗？

答案当时是绝不可能，铝板、会所、架空等等，这可是小天筑，橙园的建设成本完全不可能低于4500元/㎡。

这样一来，也可以换个说法，那就是就相当于土地白白送你，每平米开发商再倒贴1100元/㎡建好给你。

想想2019年11000元/㎡入手的客户……

有人说，法拍房是个案。

的确，法拍房的确是个案，但法拍房的定价的基础逻辑一定是以市场行情为基础的。

看一下市场行情。

上图：橙园二手价格

打开贝壳网站，建业橙园排名前4套的在售房源报价在4600−5200元/㎡之间。

当然，这只是报价。

按照成交再降500元/㎡的市场行情，项目的实际成交大概率在4100−4700元/㎡之间。

所以，法拍比市场价低2−3成是可以理解的。

【2】

箱底收藏品

橙园跌成这样，是谁唱衰的？

6年了，几乎没人记得这个盘了，说都没说过。

在新房市场，所有项目都是陌生的，通过专业的分析，把项目所有的价值都挖掘出来，使劲“吹”，让客户认识到，自然可以提升客户预期价格。

同样，实事求是的说缺点，也会让项目价值和价格下跌，因为，项目的缺点开发商都是刻意隐瞒着的。

注意，以上只能是新房市场。

但在二手房市场，任何一个人都不太可能通过一个视频，一篇文章，或者一次演讲，去提升或者压低一个小区的价格。

原因很简单，经历这么多年，项目所有的优缺点，老百姓都已经看得清清楚楚了，你的智商再高，高得过成千上万百姓大众？

不可能。

回归正题，3200元/㎡的建业天筑2.0到底能不能买呢？

有一点可以肯定，投资属性一定是没了，但如此高品质房子，自住的意义还是很大的。

那么，谁来住这个房子呢？

再回过头看看它的位置。

上图：橙园位置

地块北侧是“只有河南”，三个路口，大约1200米的距离；地块南侧建业“电影小镇”，二个路口，大约800米的距离。

这个房子就有三种可能。

第一，附近村民。

第二，在只有河南、电影小镇，以及诸如奥特莱斯等附近上班的工作人员。

至于市区上班的刚需，想都不要想，你耗不起。

不过，还有一种可能。

如下图。

上图：橙园附近民宿

既然离“只有河南”这么近，房子的品质有那么高，那就搞民宿了。

40万，好好装修一下，赠送个早餐和，一天收250块钱，一个月挣个几千块钱还是有可能的。

虽然地缘不多，周边上班族也不算多，民宿也是零星，但毕竟法拍房源的数量也不多啊，供需比应该正常。

从建标和产品上讲，放眼绿博，甚至包括整个白绿地区，能跟橙园掰掰手腕的也就星联枫桥湾、永威上和郡、森林花语和瀚海观象为数不多的几个楼盘了，而这些楼盘的价格大多在1万以上。

片区内自住的，可以考虑置换。

【3】

理想国

3200元的橙园绝对是绿博地板。

目前绿博高层二手房挂牌价多在5000-7000元/㎡，4000-5000元/㎡的捡漏价也是随处可见，但橙园这个价格还是罕见的。

谁打下来的呢？

上图：美景东望二手房

不论是橙园，还是美景东望，这些都不是网络热盘，甚至平时很少听到它们的声音，但二手房的价格还是反映它的真实价值。

说不说，真实价值都摆在那里，和市场讨论你不讨论你没有任何关系，越来越多理性的人很清楚这一点。

还来看离橙园只有600米的理想国。

我又重新回去看了一下橙园工地房的价目单，75万已经可以买一套220平米的橙园大平层了，那么140万，就是一套400㎡超级大平层橙园的价格。

相比理想国联排的品质的居住舒适度，橙园并不输，400㎡的大平层和260㎡的联排别墅价值并非不能画等号。

140万，目前在瑞玺，的的确确只能买一套80㎡的公寓了，我知道，理想国联排的业主可能不一定愿意和瑞玺80㎡公寓业主等价置换，但同样，考虑到年化收益，我相信，瑞玺业主更不一定和理想国业主置换。

我查了一下最近理想国的成交。

上图：理想国成交

我上一次去理想国，看的是西10苑，我也查了西10苑。

西10苑最近一年，有6套成交，分别是2024年的10月份、11月份2套，今年的3月份1套，以及今年6月份2套。

今年6月份的2套分别是129㎡和142㎡的3房和4房，成交单价分别是6865元/㎡和6334元/㎡，总价分别是82万和98万。

这个价格和目前橙园4500-5200元/㎡的市场报价相差并不大。

《楼八》认为，在绿博，居住价值最高的仍是理想国，单单一个奥特莱斯便加分无限，业主的精力还是应该放在“成立业委会”尽快自救上，而不是在乎房价，因为房价怎么样，市场会给出答案，谁都做不主。

结尾

楼八的话

其实，绿博地区的有钱人，即使没有自住需求，但，面对3200元/㎡的橙园，《楼八》也建议收藏一套，反正没多少钱。

万一白绿将来二次崛起了呢（不能说翻身）。

这种品质下的3200元/㎡，这个价格，真真触底了，绝不可能再跌了，毕竟几百平方公里的白沙绿博的城区规模还是在那摆着呢。

对吧！

来源：谁染指了谁的幸福