摘要：今天，保利天奕刚官宣二期产品，127-170平四房，降容积率，升级交标，强化兑现度。

千万级豪宅的场子，终于是热起来了。

今天，保利天奕刚官宣二期产品，127-170平四房，降容积率，升级交标，强化兑现度。

那边，天曜B1栋也拿证了，甩出全盘唯一一栋90方小户型。

预计近期，保利·翡丽甲第也要开盘了，135平四房已经被抢爆了。

中海大境搞出了一个新中轴大会，话题度也不低。

这些个新盘，不止是拉高了市场热度，更重要的是引领趋势，背后是广州1000万+豪宅正在形成的新格局——

珠金琶、海珠新中轴、白鹅潭沿江带，三足鼎立。

关键逻辑是，顶级规划+稀缺景观+高兑现度+新一代产品，撬动有钱人换仓需求。

我们也收到一些新消息，下边展开聊聊。

珠城东

保利临江大道项目&保利天曜

保利天曜，是今年最能卖货的千万级豪宅。

核心逻辑，就是珠城东强规划区+新规产品+江景资源，承接的就是换仓需求。

而就后续来看，爆点是不缺的：

1、马场地块挂地

2、花城大道东延段和员村二横路征地、动工

马场地块，最近有两个动态。

一个是9月18日，马场项目基础数据调查及用地报批技术服务招标公告发布。

还注明，必须对项目进行整体招标，而不能只是单个子项内容。

一个是9月15日，马场地块土壤污染状况调查服务项目招标公告发布。

这些，都是土地出让前的必经程序，说明马场地块土地供应已经进入了实质操作期。

如果它能挂出来，广州今年的土拍KPI就可以冲一把了。

按照计划，马场会先推一期，主要包括商业27万平（其中SKP12万平）、住宅11万平（容积率4.5）。

大约38万方商业+住宅+SKP，造势肯定是够的。

更重要的是对区域的推动力，把珠城东进预期落实。

马场地块，靠着花城大道，两者完全可以联动，一个造重奢商业IP，另一个往东延打通珠城到金融城的断头路。

而花城大道东，包括员村二横路，我们之前也有爆料：

珠城一次版本加强，但很多人没看懂

关键信息点是两个：

1、花城大道东和员村二横路争取26年底开通

2、要做连片开发，后续有新地块供应，包括商务用地建面约21万平，容积率约5.5；商住用地建面约14万平，容积率约3.5。

在这种强预期之下，天曜、面粉厂确实够硬气。

9月19日，天曜B1栋拿了预售证，亮点是全盘唯一一栋带90平小户型。

这种90平三房两卫户型，天曜只有90套左右，两条梯腿，全盘货量占比最少。

户型使用率大约110%，楼栋也带共享平台。

价值点挺清晰，小户型+相对低总价+珠城东核心区+员村地铁口+体育东小学+大社区，兼顾综合性和预期性。

直接点说，天曜90平，应该是珠金琶门槛最低的上车产品，800万内起步，没有其他更好的选择了。

另外，天曜A2栋新拿了预售证，165/210平临江大平层，吹风价为11-13.5万/平。

同样的大户型，A1栋开盘时，单价大约是9.8-11.8万/平，这次叫价明显涨了。

当然，A2栋也是有稀缺性的，全盘最后一栋有210平大平层的产品，最靠近珠江边，景观资源最优，总结来说就是天曜的顶配。

再来看几张景观实拍。

A2栋正南向珠江景观实拍：

A2栋正西向珠城景观实拍：

总价2000万，珠城东、南向看珠金琶核心江景，新规户型，全景舱豪宅感。

这样的产品，对比珠城二手确实能一战，相比保利临江大道项目，性价比还是有的。

保利临江大道项目（面粉厂），户型是约203-630平大平层，130%使用率，绝版户型，全广州没人能对打。

当下，项目新消息确实不多，很多坊间消息其实都是假的，顶豪要保持神秘感，但也注定不愁卖。

已知的是，楼体建筑、展示区、包括项目旁边的临江码头，都在哼哧哼哧动工了。

而开放时间，预计会在国庆后。

白鹅潭

聚龙湾&保利·翡丽甲第

白鹅潭，是广州豪宅市场绕不过的地段，既能高能量项目，也有强热点新盘。

聚龙湾双太古+万象城+看三江交汇的豪宅，从城市资源和情绪价值，已经能够让高端客户买单了。

最近我们受邀到聚龙湾参观，了解到一些新消息。

1、资金支持力度大，总投资金额超千亿

2、打造全国首个国际高端滨水“双太古”项目

3、聚龙湾太古里一期，预计最快圣诞节前夕开业，品牌包括四大重奢

据网友爆料，四大重奢，即爱马仕、香奈儿、LV、迪奥，会在江边各自有一栋小独栋，打造旗舰店。

招商方面，目前的确定性是比较高的，整体就是按重奢模式打造。

| 聚龙湾启动区效果图

叠加大量历史古迹群、文化体验区、江岸步行区——这种在珠江边的商业消费场景，确实从未见过。

而且，整个聚龙湾片区，实际上非常大，总用地约1.56平方公里，分三期开发，双太古还只是其中的商业部分。

所以，聚龙湾是一个更长的变量，配合周边连片旧改，进度不会很慢，这两年就会见到成果。

而白鹅潭当下话题度最高也是最神秘的盘，莫过于保利·翡丽甲第了，几个重点：

1、截至上周六（9月20日）冻资超150组，排卡超700张，而验资门槛就是200万

2、首推1栋和5栋，135-165-176-246平户型，1栋和5栋价格会是两个不同定位

3、产品设计很新颖，和江景的融合度会比较高

｜规划示意图，仅供参考

其实，白鹅潭核心区在每个阶段主推的豪宅盘都比较少，上一轮是白鹅潭悦府，卖爆了；这一轮是翡丽甲第，产品是有明显迭代的——

万象城+三馆合一+三江交汇景观+万豪系五星级酒店+超高使用率新规产品+望江全景舱，升级性很明显。

其中，1栋为西侧头排望江，3梯2户，44层以下是176平四房；44层以上是246平大平层，吹风价10-14万/平。

5栋为第二排望江，3梯3户，西北望江的两户是165平，东南向是135平，其中165平吹风价9-10万/平。

135平户型热度最高，排卡客户超200组，大横厅+四叶草格局，很多都是荔湾本地老板、白鹅潭悦府业主换仓置换。

165平，“飞机户型”，4+2房3卫双主套，南北双阳台，观景面延展到19米。

176平，北向 8 米落地窗，接驳东侧整面长窗，把客厅做成一个LDK环幕观江巨厅。

海珠新中轴

中海大境

上周五，新中轴大会举办，新中轴海珠段又强势刷屏。

关于大会的内容，我们周六已经做过详细解读，感兴趣的同学可以再复习一下：

信息量爆炸！一场新中轴大会，把广州未来都说透了

接下来，可以期待的点，主要两个：

1、新中轴海珠段的实际进度

2、新中轴海珠段整体策划及设计方案

就在前两天，粉丝爆料，位于金帆工业区的百事可乐公司厂房也被拆平了。

新中轴海珠段的进度确实是快到冒烟。

至于新中轴海珠段设计方案，那就要等等看，到底是哪一个设计团队中标。

其实，无论是哪一个团队，都做过城市地标作品，含金量不低。

像华南理工设计院为新中轴海珠段做的设计方案，都已经拿奖了。

再来看下华工设计院的方案，曝光的是其中的局部。

规划以“世界城央水岸先锋、岭南人文社区典范、花城时尚科技标杆”为愿景，构建文化、数字、绿色经济三轮驱动的特色产业体系。

说人话就是，将海珠湖和新中轴充分融合，植入文化、数字、绿色经济等新产业，还要搭建住宅区，生态、产业、居住复合发展。

而与新中轴海珠段绑定的新盘，自然就是中海大境了。

几个重点：

1、大境提早进入兑现周期，预计2026年整体交付

2、学校的预期

3、改善性更加突出

目前，大境的滨水商业、外立面、高定会所、园林、板房都已经有实体呈现了，再加上明年交付，确定性会更强。

| 中海大境实景图

最新开放的实体板房，也能看到项目建设进度，高区还能直接看到海珠湖湿地公园。

主推户型是约129-143-190-270平大平层，目前报价大约在950-2700万之间，月底前可能还有惊喜。

| 中海大境实景图

9.30左右，应该还有一个新消息，就是广州大道南788号二期地块截至报名，到时候大概率会知道有哪些意向开发商。

这块地拍出，那就意味着大境旁边的18班公办小学能早点动工，对周边来说都是好事。

放在整个新中轴海珠段来看，大境的兑现度跑在了前边，调性也立得够高，可替代性很低。

毕竟，对比新中轴海珠段以后供应住宅，要么容积率去到5-6，要么高层遮挡，要么北向望海珠湖，论改善度不如大境。

好了，还想了解1000万级新房更多选房干货，加拆神助手，我们继续聊。

来源：拆神