摘要：北龙湖挂出了一块地，地块面积约81亩，容积率1.5，挂牌起始价152350万元，楼面价18643元/㎡。

2025年8月21日，凌晨零时

北龙湖挂出了一块地，地块面积约81亩，容积率1.5，挂牌起始价152350万元，楼面价18643元/㎡。

2025年9月22日，下午17时

保证金缴纳截止时间，最终，只有中国金茂一家房企报名，缴纳了30470万元的保证金，原本传言的正弘保利等没有报名。

2025年9月24日，上午9时

土拍正式开始，一直纠结不已的金茂在最后时刻下定了决心，土拍开始后，5分钟，唯一的报名者，中国金茂，以底价152350万元总价摘取，折合楼面价18643元/㎡。

这个价格，只比中海峯境叁號院13713元/㎡的楼面价仅仅贵了4930元/㎡。

恭喜中国金茂，也恭喜东区，都很紧张。

正文

感谢关注《楼八地产研究所》。

我是宇文播，专注郑州城市发展和本月高端地产研究，致力推动城市进步。

这次竞拍，原本传言要参与的其他企业最终都没有报名，这也导致2025年北龙湖唯一的土拍大戏有点冷清，只有金茂一个人来。

这场面让金茂有点慌。

《楼八》说过，其实，应该先拍南岸，再拍北岸，如此既可保证南岸的激烈性，又可让败北者心安理得拿北岸，这一次，但凡金茂意志稍微不坚定，那就有可能流拍。

不过！还好！还好！金茂！这次没怂！

在9月10日《楼八》的文章中，我们说过，只要金茂不怂，这块地就能干，结果，金茂没怂，尽管大家都怂了。

我在历史文章里还打过一个比方。

其实金茂也担心，这就好比，你听说苹果17出来了，大家都在疯抢，于是，你也一大早赶到苹果店，结果整个卖场就你一个人，你是不是也会心里发慌？会不会都不敢买了？

正常人，可能真不买了，心中暗想：我草，这啥意思啊，咋没人啊，我可白被雀了啊。

但很显然，这次金茂底气十足，根本不在乎外界的“氛围”，果断底价摘取，这就应该是伟大决策应该有的决心。

金茂，这一次是孤独的行者。

很欣赏金茂这次的决定，牛羊才会合群，猛兽总是独行，盲目的合群，是平庸的开始，群鸟归巢时，孤鹰正刺破风暴眼，送给金茂。

不过，中国金茂，这一次必须赌对了。

18643元/㎡的楼面价，意味着什么？

做个对比吧。

上图：北龙湖北岸

兰溪府，2.5容积率，毛坯交付，售价2.8万/㎡，利润率至少15%，就这，依旧火爆到天上了，这些日子，郑新建设基本上是天天闭着眼挣钱，领导做梦都笑醒好几回。

据说，目前整盘去化已接近80%，7月份的交付也没有出现维权，现场十分和谐，品质和交付都堪称教科书级品质楼盘。

对比兰溪府，新地块1.5容积率，一线湖景，那售价应该是多少呢？

保守3.2万/㎡-3.5万/㎡（毛坯）

那么，我们就按最低的毛坯32000万/㎡价格计算，面对18643元/㎡的楼面积，亏钱吗？

当然是不亏的。

《楼八》历史文章说过，这个地块，如果底价成交，按照当下市场（必须加上这句，懂者都懂），完全可以做，不存在亏钱风险。

同时，金茂的这一次摘地，可能会改变金茂在郑利润一直呈现“跷跷板”的走势：金茂府不赚，如意府大赚，未来府不赚，璞逸云湖大赚，而这个项目的出现，一定会打破这一规律，这项目赚钱。

产品定位应该很简单，高性价比的“科技住宅+高得房率+四代宅”，户型大概是140㎡/160㎡/180㎡，也不排除部分200㎡+的户型。

总体定位应该会略低于璞逸云湖。

考虑到高得房率，140㎡/160㎡/180㎡/200㎡+，大概相当于过去的180㎡/200㎡/220㎡/300㎡+的户型面积，这基本就是3代宅最顶级豪宅的面积段了。

不过，基于今天土拍的一波三折，金茂仍不能掉以轻心，因为当下的房地产市场很复杂，让人已经看不懂了。

不仅郑州如此，全国皆如此。

过去5年，一年一个样；

过去2月，一月一个样；

今天当下，一天一个样。

房地产市场波诡云谲，轻松赚钱的时代一去不返，对市场，对产品，对客户存在敬畏之心，是行业的生存的基本了。

楼八的话

这段时间，我还是在反复思考一个问题，一直揣摩不透人性，希望评论区大家讨论一下，为我解惑。

400万宾利开5年，跌60%，不心疼；

1万手机用5年，跌80%，也不心疼；

400万房子住5年，跌10%，为啥心疼了？

到底为啥？人为啥嫩贱，房子就该让你住，让你享受，还得给你挣钱吗？凭什么这么要求人家？到底咋想的？房子为什么一直被“傲慢和偏见”……

别忘了，房子和汽车、手机一样，都是消费品！

而且，房子给你的家庭和人生带来的幸福感和愉悦感，难道低于汽车和手机？

考虑到出租租金收益，或者考虑自住使用价值，郑州3万+的顶级豪宅是为数不多未贬值资产。

富人，有富人逻辑，穷人穷，有时候也有一定原因。。

来源：叶先生楼市观察